7. Kết cấu của luận văn
3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh loại hình Condotel
Năm 2016, căn hộ Condotel “bùng nổ” tại Việt Nam, được kỳ vọng sẽ là điểm sáng thúc đẩy thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang ngày càng tăng của khách du lịch trong và ngoài nước. Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển, vấn đề pháp lý của loại hình căn hộ Condotel còn chưa rõ ràng khiến cho việc quản lý Nhà nước gặp khó khăn; quyền lợi của chủ đầu tư, khách hàng chưa được đảm bảo khi đầu tư loại hình này.
Thực tế cho thấy, khung pháp lý cho các loại hình BĐS nghỉ dưỡng không chỉ gây tranh cãi ở góc độ xác định loại đất sử dụng xây dựng căn hộ là loại đất gì; từ đó xác định được các quyền và nghĩa vụ liên quan tới đất mà còn liên quan đến thời hạn sở hữu. Ngoài ra, về vấn đề vận hành, mối quan hệ giữa chủ đầu tư, chủ sở hữu hiện nay cũng chưa có quy định cụ thể, chủ yếu là sự thỏa thuận giữa các bên được thể hiện trong hợp đồng kinh tế, đặc biệt về vấn đề cam kết lợi nhuận. Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên vào tháng 11/2019, PGS.TS Doãn Hồng Nhung đã nhận định, sự nở rộ của dòng sản phẩm condotel đã và đang làm dấy lên nhiều lo ngại khi mà rủi ro khách hàng có nguy cơ gặp phải đến từ sự “chơi vơi” trong pháp lý và mức cam kết lợi nhuận được cho là “không tưởng” bởi luôn tiềm ẩn rủi ro25. Đơn cử, thời gian qua đã xảy ra tình trạng chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng tuyên bố không thực hiện được cam kết lợi nhuận 12% mỗi năm, chủ đầu tư FLC Homes không trả được lợi nhuận cho khách hàng tại dự án FLC Hạ Long…
Ngày 22/4/2019, Thủ tướng ban hành Chỉ thị Số 11 CT-TTG về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong
25 Vân An (2019), Vụ Cocobay chỉ là rủi ro nhỏ, condotel vẫn là sản phẩm hấp dẫn, Báo điện tử Hà Nội Mới, http://www.hanoimoi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong-san/951490/vu-cocobay-chi-la-rui-ro-nho-condotel-van-
đó yêu cầu hoàn thành khung pháp lý cho Condotel, Officetel, Resort villa trong quý III/2019.
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) đã có Công văn Số 703/BTNMT- TCQLĐĐ gửi UBND Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (Condotel).
Theo đó, Bộ TN&MT đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, với thời hạn tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
Với việc khách hàng (các nhà đầu tư thứ cấp) sẽ được cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch cho thấy tín hiệu lạc quan cho thị trường Condotel trong năm 2020. Dù vậy, khung pháp luật về kinh doanh căn hộ Condotel vẫn cần bổ sung những điểm sau:
Thứ nhất, cần xác định rõ loại hình đất sử dụng xây dựng căn hộ du lịch là gì; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất có đúng không
Tất cả các văn bản pháp luật đều thừa nhận Condotel là phòng khách sạn được xây dựng dạng căn hộ để kinh doanh du lịch. Do đó, đất xây dựng căn hộ du lịch phải là đất thương mại dịch vụ.
Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm. Chỉ cấp sổ đỏ
cho Condotel khi bên mua đã có đủ hồ sơ, hội đủ điều kiện cho loại hình này: Đầu tiên là trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất; Thứ hai là quyết định giao đất, cho thuê đất; Thứ ba là giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công... Nếu đáp ứng đủ 3 điều kiện trên, người mua mới được Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận. Mặt khác, khi thực hiện dự án với loại hình nghỉ dưỡng thì đã xác định ở đây là đất thương mại dịch vụ du lịch, nên từ chủ trương đầu tư, đề xuất đầu tư, giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính, phê duyệt… đều phải tuân theo tiêu chí của đất sản xuất kinh doanh dịch vụ. Trong khi mục tiêu xây căn hộ du lịch chỉ là lưu trú ngắn hạn, chưa kể việc thẩm định công năng của căn hộ du lịch cũng khác với công năng của nhà ở. Việc chuyển đổi Condotel sang nhà ở là không thể được. Bởi nếu cho phép cấp sổ đỏ sẽ dẫn đến việc phải xem xét và điều chỉnh quy hoạch hạ tầng của cả khu vực xung quanh dự án bởi việc hình thành khu dân cư thì hiển nhiên sẽ phải đối mặt với áp lực về hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội gồm: điện, trường học, trạm, giao thông, môi trường, an ninh trật tự …
Ngoài ra, theo Công văn số 703 của Bộ Tài nguyên & Môi trường về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Nhưng công văn số 703 không có quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của các căn hộ này để làm căn cứ cấp sổ đỏ. Theo điều 100 Luật Nhà ở, quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhưng không có quy định pháp luật về áp dụng tương tự để tính phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của căn hộ du lịch. Thông tư 21 của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư chỉ quy định diện tích sử dụng tối thiểu 25m2 đối với Condotel, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ. Tuy nhiên, đây chưa phải là văn bản của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền để làm căn cứ pháp lý để tính diện tích thuộc phần sở hữu riêng của người mua căn hộ du lịch. Vì vậy, nếu không quy định cách tính phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà Condotel, thì sẽ không có căn cứ để ghi diện tích phần sở hữu riêng của căn hộ vào sổ đỏ cấp cho khách hàng.
Thứ hai, bổ sung loại hình
Cuối năm 2019, Bộ Xây dựng mới ban hành Thông tư số 21/2019/TT- BXD về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (Condotel)”. Trước đó, Bộ VH-TT&DL cũng ban hành Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL về “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự Condotel”.
Tuy nhiên, các văn bản của Bộ TN&MT và Bộ VH-TT&DL chỉ mới đề cập đến loại hình “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, chưa bao gồm loại hình “nhà phố du lịch”, vì trên thực tế còn có loại hình “nhà phố du lịch”, hoặc còn gọi là “boutique du lịch”, hoặc “shoptel” trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được bán cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp)26. Bên cạnh đó, đề nghị Bộ VH-TT&DL xem xét đề xuất bổ sung loại hình “nhà phố du lịch” vào Điều 48 Luật Du lịch năm 2017 để thống nhất quản lý.
Ngoài ra, trong văn bản của Bộ TN&MT chỉ xác định phương thức xem xét cấp “sổ đỏ” cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chưa quy định cấp “sổ đỏ” cho “nhà phố du lịch” trong khu du lịch nghỉ dưỡng. Đối với “căn hộ du lịch” khi chủ đầu tư bán cho khách hàng thì cần phải được xác định diện tích thuộc sở hữu riêng, diện tích thuộc sở hữu chung, có thể áp dụng tương tự như cách tính sở hữu riêng theo pháp luật về nhà ở đã quy định, vì văn bản “Quy chuẩn
26 Minh Khuê (2020), Hoàn thiện khung pháp lý đối với căn hộ condotel, Tạp chí Tài chính, Bộ Tài Chính, http://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-phap-luat/hoan-thien-khung-phap-ly-doi-voi-can-ho-Condotel-319033.html
xây dựng” của Bộ Xây dựng chỉ quy định cách tính diện tích sử dụng “căn hộ lưu trú (Condotel)” theo kích thước thông thủy.
Thứ ba, điều kiện về giao kết bất động sản hình thành trong tương lai
Các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cần ban hành quy trình giao kết trong giao kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản cho bất động sản Condotel để không vi phạm Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dưới mô hình bất động sản hình thành trong tương lai, vì hiện nay Condotel chưa hoàn thiện điều kiện giao dịch nên độ an toàn cho các khách hàng đầu tư rất dễ gây ra những rủi ro pháp lý mà hệ quả là Hợp đồng giao dịch có thể bị vô hiệu từng phần hoặc vô hiệu toàn phần. Những vấn đề được phân tích từ ba khía cạnh trên đây cần được khắc phục ngay. Bởi lẽ khi giao kết quả chuyển nhượng, các chủ thể giao kết đã vi phạm những điều cấm của pháp luật do sự phức tạp của phân khúc thị trường bất động sản đang phát triển quá nóng, hiện tượng chiếm dụng vốn từ việc huy động vốn đầu tư của khách hàng, bên mua Condotel, bên đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai có nguy cơ gây mất an toàn cho thị trường bất động sản của Việt Nam27.
Thứ tư, vấn đề sở hữu Condotel của cá nhân nước ngoài.
Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”. Như vậy, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm
27 Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên (2018), Một số vấn đề về bản chất pháp lý của Condotel - Kinh nghiệm của thế giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt Nam, Tạp chí Công thương, http://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-ve-ban-chat-phap-ly- cua-Condotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong-xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an-toan-cho-bat-dong-
đối tượng được mua Condotel trong khi thực tế cho thấy rất nhiều cá nhân nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào loại hình bất động sản này. Nhằm mở ra cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư rất tiềm năng về cho đất nước, đề xuất nên sửa đổi quy định này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua Condotel để đầu tư kinh doanh và, vì mục đích quản lý, có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu Condotel tương tự như đối với nhà ở như: hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu.
Thứ năm, vấn đề vận hành Condotel, đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư, quyền lợi khách hàng và đảm bảo quản lý Nhà nước
Khác với Tòa nhà chung cư, thì hoàn toàn không có quy định một tòa nhà căn hộ Condotel bắt buộc phải có Ban quản trị. Cũng không có quy định và quy chế để tổ chức và bầu/công nhận Ban quản trị như một tòa nhà chung cư thông thường được. Do vậy, nếu có thì ban quản trị/ban đại diện của tòa nhà Condotel cũng do chủ đầu tư tự lập ra và chỉ để nhằm phục vụ, bảo vệ cho chủ đầu tư mà thôi, nên người mua căn hộ Condotel sẽ không thể góp ý kiến của mình cho các nhu cầu chung của tòa nhà được.
Sau khi mua căn hộ du lịch và nhận bàn giao, thì người mua có quyền ở lưu trú du lịch hoặc tự kinh doanh hoặc thỏa thuận hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư. Tuy nhiên, thực tế thì hoàn toàn không dễ dàng như vậy, mà mọi thứ phải phụ thuộc vào chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư có thể tự mình hoặc thuê một đơn vị quản lý vận hành thực hiện, nhưng cho dù bằng hình thức nào thì chủ đầu tư cũng phải ban hành Nội quy hoặc Quy chuẩn chung để quản lý vận hành tòa nhà. Chính vì vậy, người mua Condotel không thể tự ý sửa chữa, phá dỡ hoặc thay đổi kết cấu bên trong một Condotel, không thể tự ý thuê một đơn vị cung cấp dịch vụ khác hoặc đơn vị quản lý khác để vận hành căn hộ mình đã mua, cho dù mình đã sở hữu căn hộ. Người mua Condotel cũng không thể tự ý tìm kiếm khách du lịch, rồi cho phép một hoặc nhiều khách du lịch cùng lúc ở
trong căn hộ của mình tùy ý. Mà mọi thứ đều phải thông qua và phụ thuộc chủ đầu tư, phải tuân theo Nội quy và sự quản lý của đơn vị vận hành và do chủ đầu tư quyết định.
Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về vấn đề vận hành và sử dụng Condotel thì phương án giải quyết tốt nhất vẫn là thương lượng giữa hai bên; cơ quan quản lý Nhà nước không thể giải quyết các vấn đề tranh chấp trên theo Pháp luật vì chưa có quy định rõ ràng. Để giải quyết được vấn đề này, đối với dự án, công trình Condotel mà các căn hộ ngoài sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn còn có thể sử dụng vào mục đích ở ổn định, lâu dài và hình thành đơn vị ở thì phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, sinh hoạt cộng đồng…) như đối với nhà ở chung cư; đối với dự án, công trình Condotel mà các căn hộ chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở thì có thể áp dụng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng chung cư đối với công trình khách sạn. Khi đó, sẽ đảm bảo được quyền lợi chủ đầu tư, quyền lợi khách hàng và đảm bảo quản lý Nhà nước với loại hình BĐS Condotel mới này.
Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường Du lịch, dịch vụ lưu trú của Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng để phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Hình ảnh Việt Nam đang từng bước cải thiện và khẳng định là điểm đến an toàn, thân thiện, hấp dẫn. Trong đó, Condotel là sản phẩm được giới đầu tư đón nhận bởi tính ưu việt mà loại hình bất động sản này mang lại như đa chức năng, nằm trong quần thể có dịch vụ trọn gói, có khả năng khai thác kinh doanh, thương mại mang lại tiềm năng sinh lời lớn trong suốt vòng đời sản phẩm. Với diện tích vừa phải, chi phí đầu tư của các bất động sản không gắn liền với đất này không quá lớn và phù hợp với đại đa số các nhà đầu tư. Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển, nhiều chuyên gia BĐS cảnh báo về vấn đề pháp lý mới của loại hình căn hộ Condotel.
Trên thực tế, nút thắt lớn nhất hiện nay là hoàn thiện khung thể chế cho các loại hình BĐS nghỉ dưỡng, trong đó có Condotel. Điều này rất quan trọng và cần sự vào cuộc tích cực hơn của các bên liên quan vì tính pháp lý của các loại hình nêu trên không thể do một bộ, ngành nào quyết định được. Và khi được định danh rõ ràng sẽ khắc phục được sự “mập mờ” trong cách thức đầu