7. Kết cấu của luận văn
1.2. Cơ sở pháp luật kinh doanh bất động sản Condotel
1.2.1. Khung pháp luật điều chỉnh về loại hình bất động sản Condotel
Trước năm 2019, do pháp luật chưa quy định cụ thể, nên các quyền về chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, cho thuê lại, ủy quyền quản lý… từ người mua Condotel cho bên thứ ba đang bị rất hạn chế, thậm chí không thể thực hiện được. Giấy tờ pháp lý nếu có giữa chủ đầu tư và bên mua chỉ là “hợp đồng mua bán”, trong khi pháp luật lúc này vẫn chưa có quy định để chính thức thừa nhận loại hình bất động sản này là một đối tượng được phép giao dịch và cấp giấy chủ quyền hợp lệ. Do vậy, các thủ tục để sang tên, công chứng, chứng thực… cũng bị vướng mắc. Thực tế, thời điểm trước năm 2019, để thực hiện các quyền trên, không còn cách nào khác hơn là người mua phải phụ thuộc chủ đầu tư (người bán) thông qua thủ tục xin để xác nhận/công nhận nhằm thay đổi/xác nhận người đứng tên trên hợp đồng mua bán, hợp đồng giao dịch. Mỗi lần xác nhận như vậy, chắc chắn phải đi xin, phải làm văn bản trình bày, giải trình và cũng phải mất một khoản phí do chủ đầu tư tự ấn định. Thời gian giải quyết bao lâu, chi phí bao nhiêu cho mỗi lần thực hiện đều phụ thuộc chủ đầu tư và do chủ đầu tư quyết định cuối cùng.
Ngày 22/4/2019, Thủ tướng ban hành Chỉ thị Số 11 CT-TTG về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó yêu cầu hoàn thành khung pháp lý cho loại hình Condotel, Officetel, Resort villa trong quý III/2019.
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) đã có Công văn Số 703/BTNMT- TCQLĐĐ gửi UBND Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (Condotel).
Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
Về việc cấp giấy chứng nhận, các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định Số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Bộ TN&MT đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao
đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.
Tại hội nghị Chính phủ và các địa phương ngày 31/12/2019, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà đã nêu thông tin rằng, Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn điều chỉnh sản phẩm căn hộ du lịch (Condotel, officetel...) theo Chỉ thị Số 11 CT-TTG ngày 23/04/2019 của Thủ tướng. Theo đó, quy định rõ chỉ tiêu dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, cũng như tính toán cụ thể cho căn hộ officetel, Condotel. Về quy chuẩn thiết kế, Bộ Xây dựng quy định căn hộ du lịch (Condotel) và căn hộ văn phòng (Officetel) có diện tích tối thiểu 25m2. Ngoài ra, căn hộ văn phòng cũng thêm quy định diện tích làm việc tối thiểu 9m2 và không bố trí bếp trong Officetel. Hiện tại, bộ quy chuẩn này đã được hoàn thiện và gửi cho Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định trước khi ban hành theo quy định của Luật Ban hành Quy chuẩn Tiêu chuẩn năm 2006.
1.2.2. Khung pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản Condotel Condotel
Ngày 28/10/2019, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã ký ban hành Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL về Ban hành quy chế Quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.
Quy chế này gồm 7 điều quy định về quản lý, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch; nguyên tắc quản lý, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.
Theo đó, các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu hoặc có quyền sử dụng hợp pháp. Tổ chức được thuê để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Đáng chú ý, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cũng đưa ra khuyến nghị các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Việc quản lý, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải tuân thủ pháp luật về du lịch và pháp luật khác có liên quan.
Theo Điều số 7 Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật liên quan đến kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch; chỉ đạo các cơ quan chuyên môn tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm về kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch; hướng dẫn các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch tuân thủ pháp luật về du lịch…
1.3. Kinh nghiệm quốc tế về phát triển mô hình Condotel và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Quy định quyền sở hữu khác nhau giữa các quốc gia, cũng như tuỳ dự án vì các nhà phát triển liên tục tìm kiếm lợi thế cạnh tranh tại thị trường địa phương của họ. Ở Châu Á, cũng rất phổ biến khi nhìn thấy các quyền sở hữu khác nhau đối với người mua trong nước và nước ngoài. Ví dụ, ở Thái Lan, người nước ngoài chỉ có thể sở hữu tài sản nhà chung cư tối đa là 30 năm, có khả năng gia hạn, và tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong một dự án cũng bị hạn chế. Còn Hồng Kông, Singapore đã giao đất 99 năm cho loại hình Condotel.
Thông thường, một chủ sở hữu căn hộ Condotel cá nhân có thể chọn để quản lý tài sản cho mình hoặc, thông thường, nhập vào quỹ các nhà Condotel do công ty phát triển quản lý. Khi người quản lý là thương hiệu khách sạn cao
cấp hàng đầu, quảng cáo, liên kết quốc gia và hệ thống đặt phòng tập trung có thể mang lại nhiều tiềm năng hơn để kiếm được thu nhập từ cho thuê, cũng như tăng giá trị vốn.
Tuy nhiên, cách này có một số hạn chế. Các công ty quản lý thường không cho chủ sở hữu sử dụng những ngày mùa cao điểm để họ có thể tối đa hoá thu nhập cho thuê và cũng có thể giới hạn số ngày mà chủ sở hữu có thể ở trong căn hộ của mình. Ví dụ, Cassia ở Phuket Laguna, Thái Lan cung cấp lưu trú 30 hoặc 90 ngày trong một năm, với thời gian dài hơn bị phạt bằng ưu tiên cho thuê thấp hơn.
Condotel có thể khác nhau rất nhiều trong các chương trình cho thuê cung cấp. Thông thường, các phòng được thuê theo vòng xoay, do đó chủ sở hữu sẽ làm tốt hoặc kém dựa trên tình hình của quỹ các căn hộ Condotel. Mức phân chia doanh thu phổ biến nhất là 40% – 50%, nhưng các thương hiệu khách sạn sang trọng có thể chỉ cung cấp 35% hoặc ít hơn, với sự cân bằng giữa người quản lý để trang trải cho chi phí hoạt động cho thuê. Một số nhà quản lý cũng có thể tính phí quỹ dự phòng, ví dụ như 3% doanh thu, trước khi tính chia doanh thu.
Cũng như bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào, điều quan trọng là phải nghiên cứu cẩn thận về một dự án chung cư cao cấp. Các hồ sơ theo dõi của nhà phát triển, khả năng tài chính của họ, và hợp đồng quản lý khách sạn là tất cả các lĩnh vực chính của sự siêng năng.
Tại Hoa Kỳ cũng như một số các quốc gia phát triển, mô hình Condotel được công nhận phát triển rộng rãi. Tuy nhiên, do đặc thù là một loại hình công trình lai giữa căn hộ và khách sạn, nên hiệp hội nghề nghiệp cũng đã công bố một số các nguyên tắc chính trong thiết kế Condotel12.
Một là lựa chọn địa điểm: Giống như khách sạn, do loại hình căn hộ – khách sạn có nhiều mức độ tiêu chuẩn tiện nghi khác nhau, tiêu chuẩn thiết kế công trình Condotel quy định rõ các hệ thống cấp độ (tương tự như cấp sao đối với khách sạn). Tùy theo mức độ đóng góp về kinh tế, nhu cầu về mức độ tiện nghi của người sở hữu trong tương lai (người sử dụng) mà chủ đầu tư và nhà thiết kế có thể định hình các nguyên tắc cơ bản của dự án bao gồm lựa chọn địa điểm và vị trí của công trình, các tiện ích đi kèm, các tính năng và tiện nghi của phòng ở.
Thực tế, mọi người đều thấy rõ mấu chốt cho tiện nghi của Condotel trên thế giới chính là vị trí. Vị trí xây dựng công trình thông thường được ưu tiên lựa chọn ở các vị trí có tầm nhìn và cảnh quan đẹp như hướng biển, hướng ra sân golf, cạnh các công viên, cạnh các khu trung tâm mua sắm lớn hay casino, hay các trung tâm mật độ cao của đô thị. Do vậy, tại Hoa Kỳ, các khu đất có lợi thế về cảnh quan cao như khu vực ven biển Miami Beach, Fort Lauderdale, Myrtle Beach, khu vực gần trung tâm mua sắm hay casino như Orlando, Las Vegas, Chicago thường có mật độ Condotel tập trung rất cao.
Hai là mức độ tiện nghi: Chọn hỗn hợp tiện nghi phù hợp cho một khách sạn chung cư là điều quan trọng. Thiết kế phải chỉ định rõ các chức năng tiện nghi như không gian dịch vụ ăn uống, spa, trung tâm thể dục, dịch vụ trợ giúp đặc biệt và nhiều dịch vụ khác. Một số các tiện ích tiện nghi cho công trình cần được xác định rõ tạo nên sức hút và sự khác biệt về tiện nghi cho công trình theo tiêu chuẩn tương đương với khách sạn có thể được xem xét thiết kế vào công trình như khu công viên nước trong nhà, sân golf, khu vui chơi giải trí trong khuôn viên.
Ba là thiết kế phòng căn hộ khách sạn: khác với phòng khách sạn, thiết kế căn hộ Condotel sẽ có cấu trúc giống với căn hộ hơn. Tiêu chuẩn thiết kế tại Hoa Kỳ quy định căn hộ Condotel đảm bảo các tiêu chuẩn cho người sử dụng
lưu trú dài ngày, phải có tiêu chuẩn diện tích trên đầu người giống như thiết kế căn hộ chung cư. Nếu có từ hai phòng ngủ trở lên thì phải có ít nhất một phòng ngủ riêng biệt, tách biệt với khu vực sinh hoạt chung. Căn hộ phải được thiết kế bao gồm các tiện nghi khép kín như một căn hộ như nhà bếp. Các phòng sinh hoạt đều phải đảm bảo các yêu cầu về tầm nhìn cảnh quan, thông gió và chiếu sáng tự nhiên như một căn hộ.
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
Luận văn đã tập trung nghiên cứu, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến loại hình Condotel: Khái niệm, đặc điểm, cách thức hoạt động và các yếu tố tác động đến việc phát triển mô hình Condotel cũng như phân biệt Condotel với các loại hình khác như Khách sạn hay Officetel. Lý luận sẽ là cơ sở quan trọng làm tiền đề lý luận căn bản cho nghiên cứu thực trạng và đánh giá thực trạng áp dụng vào trong thực tiễn.
Luận văn còn đề cập đến tiềm năng và vai trò của Condotel trong việc nâng cao chất lượng ngành Du lịch của Việt Nam; nghiên cứu các mô hình phát triển thành công Condotel của các quốc gia trên thế giới. Qua bài học của các mô hình Condotel phát triển trên thế giới, tác giả nhận thấy rằng để loại hình Condotel phát triển tại Việt Nam thì cần phải có pháp lý rõ ràng; từ đó, tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư, thúc đẩy họ đầu tư mạnh mẽ hơn nữa vào cơ sở hạ tầng và các tiện ích đi cùng với loại hình du lịch nghỉ dưỡng. Và khi đó, thì loại hình Condotel mới phát triển được các thế mạnh của mình, tạo động lực cho ngành Du lịch nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Và để làm rõ hơn về tiềm năng của loại hình Condotel, tác giả đề cập và phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của mô hình Condotel tại Việt Nam trong chương 2 của luận văn này.
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH CONDOTEL HIỆN NAY Ở VIỆT NAM
2.1 Tổng quan thực trạng về pháp luật kinh doanh bất động sản loại hình Condotel ở Việt Nam hình Condotel ở Việt Nam
Thị trường bất động sản những năm gần đây có rất nhiều biến động, những lúc thăng, lúc trầm, có lúc các giao dịch diễn ra rất sôi động, thậm chí xảy ra tình trạng ''tăng trưởng nóng'', nhưng cũng có khi tốc độ chững lại, tụt dốc, trong đó có nhiều tác nhân dẫn đến sự biến động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các vướng mắc về pháp lý nổi lên như một thực trạng đã tồn tại trong một thời gian dài nhưng vẫn chưa được khắc phục.
Chúng ta thấy rằng, môi trường kinh doanh được tạo dựng bởi hành lang pháp lý (các văn bản pháp luật), cơ chế, chính sách của Nhà nước. Trong đó, hành lang pháp lý sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành và quản lý một cách hiệu quả, an toàn, giúp các chủ thể trong hệ thống này như chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tương tác phù hợp với nhau và giúp cân bằng quyền và lợi ích của các bên. Cho nên, nếu các vướng mắc pháp lý còn chưa được tháo gỡ thì các khó khăn đang tồn tại trên thị trường bất động sản sẽ vẫn còn tiếp diễn.
Nhìn chung các vướng mắc pháp lý đều xoay quanh các vấn đề: Bất cập trong quá trình thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật vào thực tế; tình trạng các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành đan xen, chồng chéo, thậm chí xung đột gây nên sự lúng túng trong việc cố gắng thực hiện đúng quy định pháp luật; luật pháp đi sau sự phát triển của thị trường bất động sản khi có những vấn