7. Kết cấu của luận văn
3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện hành lang pháp lý đối với kinh doanh bất
doanh bất động sản loại hình Condotel
Vào ngày 25/11/2019, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô phát đi thông báo liên quan đến việc thực hiện cam kết lợi nhuận Condotel với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Trong đó, Công ty Thành Đô khẳng định: Từ ngày 1/1/2020, doanh nghiệp buộc phải chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết theo phụ lục 06 của Hợp đồng mua bán. Trước đó, Doanh nghiệp này đã cam kết chi trả lợi nhuận lên đến 12% cho nhà đầu tư khi đầu tư vào căn hộ Condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng.
Điều này đã dẫn đến việc rất nhiều khách hàng của dự án này bất bình và đã tập trung tại trụ sở của Công ty Thành Đô ở Hà Nội và Đà Nẵng, phản đối và đòi Công ty Thành Đô phải thực hiện đúng cam kết chi trả lợi nhuận lên đến 12% đối với nhà đầu tư. Nhưng về phía Công ty Thành Đô, thực tế, Công ty này không thể chi trả lời hứa cam kết lợi nhuận đến 12% đối với nhà đầu tư. Sự phá vỡ cam kết ở Cocobay là điều có thể nhận định từ trước đó 1-2 năm bởi dự án này gặp nhiều vấn đề cùng một lúc:
Thứ nhất, việc cam kết lợi nhuận 12% là quá cao.
Thứ hai, về dòng tiền khi dự án bị ngưng lại do ngân hàng SHB dừng giải ngân do thủ tục chưa được hoàn thiện, cộng với đó là hoạt động cho thuê của dự án không đạt được công suất như kỳ vọng ban đầu của chủ đầu tư.
Thứ ba, quy mô dự án quá lớn, dẫn đến việc khó khăn trong việc vận hành khai thác cho thuê, yếu tố nữa là sản phẩm Condotel còn khá mới mẻ tại Việt Nam và chưa hẳn đã thích nghi với khách du lịch.
Từ sự phá vỡ cam kết chi trả lợi nhuận tại dự án Cocobay của Công ty Thành Đô, các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn khi đầu tư khi đầu tư vào loại hình Condotel. Không chỉ lo ngại về mặt pháp lý mà còn về khả năng các dự án Condotel khó có thể đáp ứng được lời hứa cam kết lợi nhuận; điều này, trực tiếp ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường Condotel. Nếu thị trường nở rộ giai đoạn 2016 - 2017, giai đoạn 2018 xu hướng thị trường vẫn đi lên thì vụ việc Cocobay là cú giáng mạnh vào thị trường và dẫn đến sự tê liệt trong giai đoạn năm 2020. Các dự án mới thì không thu hút được vốn, dự án đang trong quá trình xây dựng thì giảm tiến độ do sự hoài nghi của các nhà đầu tư.
Sự việc của Cocobay khiến dư luận đặc biệt quan tâm và các Cơ quan Quản lý Nhà nước, đặc biệt là Bộ Xây Dựng đã khẩn trương báo cáo Chính phủ về các vấn đề vướng mắc. Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, hiện có ba vấn đề đối với loại hình Condotel đang phát triển ở Việt Nam:
Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này.
Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel. Thứ ba là quản lý vận hành với loại hình này, mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.
Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho ba Bộ, trong đó Bộ Tài nguyên và Môi trường cần khẩn trương ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (Condotel, Resort, Officetel…) theo đúng quy định của pháp luật; Bộ Xây dựng có nhiệm vụ là ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về Condotel, Officetel. Dưới sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ, Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về Condotel; trong đó, quy định rõ chỉ tiêu dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, tính toán số lượng, chất lượng Condotel. Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đề nghị các địa
phương quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc xây dựng các dự án Condotel, đảm bảo phù hợp quy hoạch, cung - cầu trên thị trường, kiểm soát chặt chẽ việc thực hiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhất là vấn đề liên quan đến các hợp đồng mua bán loại hình Condotel để tránh những sự việc đáng tiếc như Cocobay Đà Nẵng.
Qua sự việc của dự án Cocobay Đà Nẵng của Công ty Thành Đô, ta thấy sự cấp thiết của việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho loại hình Condotel bởi đã có rất nhiều dự án đã được triển khai và nhiều nhà đầu tư cho rằng cho rằng sẽ được cấp Giấy chứng Quyền sử Đất với loại hình Condotel; hơn nữa, với lời hứa cam kết lợi nhuận hấp dẫn của các chủ dự án Condotel, dòng tiền rất lớn đã và đang được đầu tư vào loại hình này. Mà với loại hình Condotel, khi chưa có sự quản lý chặt chẽ từ Cơ quan Quản lý Nhà nước, sẽ có thể dẫn đến những vụ việc như Cocobay Đà Nẵng cam kết với mức lợi nhuận quá cao và không có khả năng thanh toán, gây ra sự bất ổn cho thị trường Bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Loại hình kinh doanh bất động sản Condotel là một thị trường tiềm năng, không chỉ là nguồn cung cho ngành Dịch vụ Lưu trú mà với tiêu chí của Condotel sẽ thúc đẩy cả ngành Du lịch; vì thế, một hành lang pháp lý cho kinh doanh bất động sản loại hình Condotel cần sớm được xây dựng và hoàn thiện, tạo được sự yên tâm cho các nhà đầu tư và các Cơ quan Quản lý Nhà nước sẽ dễ dàng quản lý và định hướng cho thị trường đi đúng hướng, tránh các sự việc đáng tiếc như dự án Cocobay Đà Nẵng.