7. Kết cấu của luận văn
2.1 Tổng quan thực trạng về pháp luật kinh doanh bất động sản loại hình
hình Condotel ở Việt Nam
Thị trường bất động sản những năm gần đây có rất nhiều biến động, những lúc thăng, lúc trầm, có lúc các giao dịch diễn ra rất sôi động, thậm chí xảy ra tình trạng ''tăng trưởng nóng'', nhưng cũng có khi tốc độ chững lại, tụt dốc, trong đó có nhiều tác nhân dẫn đến sự biến động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các vướng mắc về pháp lý nổi lên như một thực trạng đã tồn tại trong một thời gian dài nhưng vẫn chưa được khắc phục.
Chúng ta thấy rằng, môi trường kinh doanh được tạo dựng bởi hành lang pháp lý (các văn bản pháp luật), cơ chế, chính sách của Nhà nước. Trong đó, hành lang pháp lý sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành và quản lý một cách hiệu quả, an toàn, giúp các chủ thể trong hệ thống này như chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tương tác phù hợp với nhau và giúp cân bằng quyền và lợi ích của các bên. Cho nên, nếu các vướng mắc pháp lý còn chưa được tháo gỡ thì các khó khăn đang tồn tại trên thị trường bất động sản sẽ vẫn còn tiếp diễn.
Nhìn chung các vướng mắc pháp lý đều xoay quanh các vấn đề: Bất cập trong quá trình thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật vào thực tế; tình trạng các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành đan xen, chồng chéo, thậm chí xung đột gây nên sự lúng túng trong việc cố gắng thực hiện đúng quy định pháp luật; luật pháp đi sau sự phát triển của thị trường bất động sản khi có những vấn đề nảy sinh từ thực tế nhưng chưa được pháp luật điều tiết (Condotel, officetel, shophouse, resort villa...).
Hiện nay, khi đưa Condotel tới Việt Nam, các tập đoàn thường đưa ra lời quảng cáo rằng: “Sở hữu căn hộ Condotel và tham gia chương trình Timeshare sẽ mang đến cho bạn những giá trị và lợi ích cao. Timeshare sẽ nhắc nhở bạn về một thời gian nghỉ dưỡng cố định để bạn trút bỏ hết căng thẳng mệt mỏi của công việc, dành thời gian cho những người mà bạn yêu quý nhất. Giá trị lớn hơn là bạn có thể sinh lời đều đặn hàng tháng từ căn hộ Condotel của mình”. Tuy nhiên, vốn dĩ, Condotel và Timeshare là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau và không thể trộn lẫn. Giá trị của Time-share nằm ở cách sử dụng chúng. Thực chất việc mua một Time-share chính là việc người mua đang trả trước cho kì nghỉ của mình. Thông thường, so với việc trả tiền của một phòng khách sạn trong vòng mười năm, việc mua Time-share mang nhiều lợi thế hơn. Rõ ràng rằng, nếu như giá trị của một phòng khách sạn sẽ có nhiều biến đổi trong vòng 10 năm, người mua Time-share sẽ chỉ cần trả một khoản tiền nhất định tại thời điểm mua cho kì nghỉ trong tương lai của mình. Mỗi Time-share sẽ được xây dựng như một ngôi nhà để ở. Chính vì thế những công trình đặc trưng của nhà ở như bếp nấu, phòng giặt đồ sẽ được tích hợp trong Time-share. Khi đó, người sử dụng Time-share, trong kì nghỉ của mình sẽ tiết kiệm được những chi phí như phí ăn uống, phí giặt là, spa… Yếu tố cuối cùng được người mua cân nhắc khi mua một Time-share đó là việc nhượng lại Time-share trong trường hợp người mua không còn nhu cầu sử dụng bất động sản nữa13.
Một bất cập khác phát sinh trong thị trường Việt Nam đó là hiện nay các Condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí tại Condotel. Các khách sạn, Resort có thể lợi dụng điểm này để đội giá sử dụng các dịch vụ, tiện ích trong khu nghỉ dưỡng. Đây là vấn đề pháp
13 PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2018), Condotel có phải là một khoản đầu tư khôn ngoan?, Tạp chí Tài Chính, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/condotel-co-phai-la-mot-khoan-dau-tu-khon-ngoan- 137289.html
lý cấp bách và có tính thời sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư và bảo vệ quyền lợi của khách hàng trên thị trường bất động sản ở Việt Nam. Điều này rất quan trọng và cần sự vào cuộc tích cực hơn của các bên liên quan vì tính pháp lý của các loại hình nêu trên không thể do một bộ, ngành nào quyết định được. Khi được định danh rõ ràng, sẽ khắc phục được sự “mập mờ” trong cách thức đầu tư, quản lý, vận hành cũng như hạn chế những tranh chấp phát sinh. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, Bộ cũng đang tích cực phối hợp các bên liên quan đẩy nhanh hoàn thiện các quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.
"Việc lưu ý lợi nhuận cam kết trong hợp đồng mẫu sẽ tạo ra hành lang pháp lý. Cơ quan Nhà nước sẽ can thiệp ở mức phù hợp", ông Hùng nói.
Trước mắt, tập trung các khía cạnh thuộc lĩnh vực bộ quản lý như: tiêu chuẩn, quy chuẩn của các loại hình bất động sản này, sớm ban hành mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp Condotel, minh bạch thông tin về thị trường bất động sản, lưu ý về mức lợi nhuận và các vấn đề khác về bất động sản nghỉ dưỡng... nhằm tạo hành lang pháp lý, can thiệp thị trường ở mức độ phù hợp.
Tựu chung lại, bức tranh của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm. Tuy nhiên, với khoảng 30 nghìn căn Condotel trên cả nước (chưa tính các officetel, resort villa), phân khúc thị trường này vẫn còn nhiều tiềm năng, phù hợp chiến lược phát triển du lịch của Việt Nam.