sản đảm bảo tại Hdbank:
2.4.1.1 Các loại hình, điều kiện BĐS được nhận thế chấp tại HDbank
Ngoài các điều kiện chung như:
+ Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp BĐS. BĐS không có tranh chấp
+ BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được:
HDbank còn quy định về tài sản đảm bảo (Quyết định 3071/2015/QĐ-TGĐ ngày 16/10/2015) có nêu rõ về điều kiện nhận tài sản đảm đảm bảo là bất động sản thuộc sở hữu/sử dụng chung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản riêng hoặc ký trong hợp đồng đảm bảo tiền vay của các bên liên quan khác đối với từng trường
hợp cụ thể như sau:
+ Thuộc sở hữu của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.
+ Tài sản chung của gia đình, phải được sự thỏa thuận của vợ chồng.
+ Tài sản của người giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.
+ Tài sản thuộc sở hữu chung (sở hữu chung theo phần hoặc sở hữu chung hợp nhất) của nhiều cá nhân, tổ chức phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu.
Đối với tài sản đảm bảo thuộc sở hữu doanh nghiệp thì:
+ Việc thế chấp tài sản có giá trị ≥50% tổng giá trị tài sản được ghi trong BCTC
gần nhất của Công ty TNHH một thành viên hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn do điều
lệ công ty quyết định, phải được chủ sở hữu công ty TNHH một thành viên thông qua. + Việc thế chấp tài sản có giá trị ≥30% tổng giá trị tài sản được ghi trong BCTC
gần nhất của Công ty cổ phần hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn do điều lệ công ty quyết
định, phải được HĐQT hoặc Đại hội đồng cổ đồng công ty thông qua.
+ Việc thế chấp tài sản có giá trị ≥50% tổng giá trị tài sản được ghi trong BCTC
gần nhất của công ty TNHH hai thành viên trở lên hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn
do điều lệ công ty quyết định, phải được Hội đồng thành viên công ty thông qua. + Việc thế chấp tài sản có giá trị ≥30% tổng giá trị tài sản được ghi trong BCTC gần nhất của Công ty hợp danh hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn do điều lệ công ty quyết định, phải được ít nhất ba phần tư tổng số thành viên trong HĐTV thông qua.
Cũng theo văn bản nêu trên, những BĐS sau đây HDbank không nhận làm
TSĐB, cụ thể như sau:
+ Đất được nhà nước giao sử dụng trong các trường hợp: Đất của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Đất của tổ chức kinh tế, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trong trường hợp người sử dụng đất được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
+ Đất cảng hàng không, sân bay dân dụng (trừ tài sản thuộc sở hữu của cá nhân/tổ chức gắn liền với đất thuê).
+ Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư
+ Đất của tổ chức được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận (trừ mục đích thực hiện dự án, xây dựng kinh doanh nhà ở) mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần cho tất cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
+ Đất của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
+ Đất của hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
2.4.1.2. Quy định về định giá tài sản bảo đảm BĐS
Tuỳ theo loại tài sản và các yếu tố liên quan đến tài sản đảm bảo, HDbank quy định các căn cứ định giá: giá mua bán tài sản theo hợp đồng, hoá đơn tài chính, theo khung giá đối với các loại tài sản Nhà nước có ban hành khung giá, theo khung giá do HDbank quy định trên cơ sở khảo sát giá thị trường, giá thị trường của tài sản trên cơ sở các nguồn thông tin đại chúng, giá trị còn lại theo sổ sách kế toán, giá do tổ chức độc lập có chuyên môn định giá, giá do tổ định giá độc lập của HDbank định giá.
+ HDbank cũng quy định định kỳ hàng năm hoặc ngắn hơn khi cần thiết các đơn vị phải định giá lại tài sản bảo đảm để xem xét khả năng bảo đảm an toàn của tài sản bảo đảm.
+ Tổ định giá độc lập được thành lập theo quy định của HDbank, lấy ý kiến theo đa số. Ngoài các tổ định giá đặt tại đơn vị kinh doanh do trưởng đơn vị kinh doanh làm tổ trưởng, HDbank còn có các phòng định giá tài sản thuộc phòng quản lý tài sản đảm bảo (thuộc khối quản lý tín dụng). Phòng định giá tham gia định giá tài sản đảm đối với các khoản cấp tín dụng có mức rủi ro được HDbank quy định trong từng thời kỳ, theo địa bàn hoạt động và các khoản cấp tín dụng mà cấp phê
duyệt yêu cầu phòng định giá độc lập tài sản trực tiếp định giá (nếu thấy cần thiết). Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 296 Bộ Luật Dân sự (2015) thì chi nhánh HDbank và khách hàng vay có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Tài sản bảo đảm tiền vay được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tại thời điểm chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay của HDbank Việt Nam, không áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng.
Giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do chi nhánh HDbank, khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo giá quy định của nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá, trừ trường hợp giá trị quyền sử dụng đất.
Trường hợp cần thiết có thể thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định. Chi phí thuê do khách hàng vay, bên bảo lãnh trả.
Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc quy định tại Điều 112 Luật Đất đai (2013)
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất pHồ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.