3.3.2.1. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS, minh bạch hoá thông tin bất động sản
Thông tin về đất đai và thị trường bất động sản cần phải được minh bạch và tiếp cận một cách dễ dàng, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý của bất động sản. Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các doanh nghiệp và người dân, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, từ đó hạn chế hành vi đầu cơ bất động sản, hạn chế rủi ro cho tín dụng ngân hàng.
Xây dựng chỉ tiêu mô tả đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam không đơn giản, nhưng lại là việc làm cần thiết và cấp bách. Nhà nước có thể sử dụng các chỉ số này để điều hành vĩ mô một cách linh hoạt nhằm ổn định và phát triển thị trường. Hoạt động của thị trường BĐS cũng gắn chặt với hệ thống ngân hàng, chính vì thế chỉ số BĐS là một công cụ hữu hiệu giúp ngân hàng đánh
giá thị trường, đánh giá tiềm năng phát triển và rủi ro vỡ nợ, qua đó đưa ra quyết định mở rộng hay xiết chặt cho vay BĐS - ảnh hưởng quan trọng đến chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng.
Mặc dù vậy, xây dựng được chỉ số BĐS không phải là một nhiệm vụ đơn giản, do tính chất phức tạp và đa dạng của thị trường này. Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá thị trường BĐS cần có hai chỉ số quan trọng là chỉ số thị trường BĐS (Real Estate Market Index - REMI) và chỉ số giá BĐS (Real Estate Price Index - RPI). Để tính toán chỉ số REMI, cần lượng dữ liệu quan sát đầy đủ và đề xuất các quyền số hợp lý, điều này khá phức tạp. Theo Bộ Xây dựng, trước mắt nên xây dựng chỉ số thị trường ở cấp độ hẹp trên cơ sở 3 căn cứ quan trọng là: giá các giao dịch, số lượng các giao dịch và số ngày một BĐS được rao bán trên thị trường.
Chỉ số BĐS nếu được xây dựng một cách nghiêm chỉnh, khoa học sẽ là kênh thông tin giúp thị trường phát triển tốt hơn, tránh những tin đồn hay tHồ i giá mang tính phiến diện, chủ quan. Chính vì những yếu tố phức tạp của thị trường BĐS như vậy, một cơ quan chuyên trách đảm nhận việc thu thập, xử lý thông tin để từ đó xây dựng một cơ sở dữ liệu mạnh cho thị trường là một yêu cầu bức thiết. Từ đó sẽ tạo điều kiện để phát triển các chỉ số đánh giá, và theo dõi sự phát triển của thị trường sát với thực tế không chỉ giúp chính phủ có cơ sở để điều tiết, đánh giá và dự báo các tác động của chính sách liên quan đến bất động sản, mà còn giúp cho các ngân hàng, và người vay mua nhà có cơ sở dữ liệu chuẩn để đưa ra các quyết định liên quan đến hoạt động cho vay BĐS, sửa đổi chính sách tín dụng BĐS sao cho phù hợp với các quyết định đó.
3.3.2.2. Ban hành các chính sách, chế tài về tài sản đảm bảo
Các chính sách về đảm bảo tiền vay hiện hành tại Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập cụ thể như sau:
- Đăng ký giao dịch đảm bảo tài sản: Quy định việc đăng ký giao dịch đảm bảo đối với bất động sản sẽ được thực hiện tại cục đăng ký giao dịch đảm bảo và đăng ký tại phòng tài nguyên môi trường thuộc ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) và ủy ban nhân dân quận (huyện) nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế thực thi tại các cơ quan chức năng này còn gặp không ít khó khăn do thiếu chế tài, quy định trách nhiệm tại các văn bản pháp quy này và thiếu sự chỉ đạo
sát sao thực hiện đúng, đầy đủ các văn bản do nhà nước, chính phủ ban hành.
- Nhà nƣớc cần tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng
Quan hệ tín dụng giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng là một trong những hình thức quan hệ kinh tế mang tính pHồ biến và có vai trò quan trọng trong các nền kinh tế, mối quan hệ này có những rủi ro do nguyên nhân khách quan và chủ quan.
Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ và xử lý tình trạng mất khả năng thanh toán của các doanh nghiệp, vì chúng đóng vai trò là nền tảng giúp cho các quốc gia duy trì, cải thiện tính vững chắc của hệ thống các tổ chức tín dụng và ổn định nền kinh tế - (trên phương diện vĩ mô), bảo vệ quyền lợi cho các chủ nợ (các tổ chức tín dụng) và tăng cường trách nhiệm của các khách hàng vay vốn (doanh nghiệp) - (trên phương diện vi mô).
Một hệ thống luật pháp về bảo vệ quyền chủ nợ hữu hiệu sẽ là động lực giúp cho các tổ chức tín dụng tích cực hơn trong việc chấp thuận cho vay với những ràng buộc về tài sản đảm bảo. Nhờ đó, sẽ tạo điều kiện cho thị trường thế chấp phát triển, giúp cho các doanh nghiệp có nhiều khả năng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ thị trường nợ nói chung và từ hệ thống ngân hàng nói riêng. Điều này đặc biệt hữu ích đối với các doanh nghiệp tại các nước đang phát triển nơi thị trường chứng khoán chưa phát triển.
KẾT LUẬN
Nền kinh tế Việt Nam đang bước vào giai đoạn mở cửa, hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới; quá trình quốc tế hóa nền kinh tế ngày càng trở nên mạnh mẽ; tự do hóa thương mại, đầu tư và tài chính đang diễn ra với cường độ và quy mô chưa từng có. Với vai trò là hoạt động kinh doanh đầy tiềm năng trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng, hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản càng được chú trọng phát triển, góp phần không nhỏ vào sự phát triển chung của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, khi thị trường tài chính - tiền tệ ngày càng phát triển, thị trường bất động sản ngày càng biến động khó lường đem lại không ít rủi ro cho hoạt động cho vay của Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh như thực tế đã chứng minh trong những năm qua.
Vì vậy, để hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản có hiệu quả cao, hạn chế rủi ro tín dụng, đặc biệt là rủi ro do những yếu tố khách quan (thay đổi các yếu tố kinh tế - xã hội, biến động lãi suất, tỷ giá…) cũng như chủ quan (từ phía ngân hàng và khách hàng vay vốn) mang lại, Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh cần có chính sách quản trị rủi ro chặt chẽ, hiệu quả cao…
Với việc vận dụng các phương pháp nghiên cứu lý luận kết hợp với phân tích thực tiễn hoạt động tín dụng thế chấp bằng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ 2012 - 2016, luận văn đã đạt được các kết quả nghiên cứu sau:
Thứ nhất, thông qua việc nghiên cứu tổng quan về tín dụng ngân hàng, rủi ro tín dụng, cũng như các nhân tố ảnh hưởng đến rủi ro tín dụng, luận văn đã cho thấy hoạt động tín dụng của ngân hàng là một hoạt động chịu sự tác động của các yếu tố khách quan cũng như chủ quan. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản nói riêng đóng một vai trò quan trọng, không thể thiếu của nền kinh tế, đặc biệt trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay. Bên cạnh đó, một số nhân tố rủi ro trong tín dụng thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam cũng được đề cập trong luận văn.
Đây là tiền đề, cơ sở lý luận để phân tích thực trạng cho vay thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ hai, luận văn đã phân tích thực trạng hoạt động tín dụng nói chung và cho vay thế chấp bằng bất động sản nói riêng tại Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh. Các rủi ro mà ngân hàng thường gặp khi cho vay bằng TSĐB là BĐS cũng được đi sâu tìm hiểu, đó là các rủi ro gây ra do ảnh hưởng của các nhân tố khách quan, rủi ro do bản thân ngân hàng hay rủi ro xuất phát từ phía khách hàng. Mặc dù trong thời gian qua, ngân hàng đã thực hiện nhiều biện pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay, tuy nhiên vẫn không tránh khỏi một vài hạn chế. Để khắc phục những hạn chế này, ngân hàng cần có những giải pháp kịp thời để đáp ứng các mục tiêu đã đề ra, và đứng vững trong cạnh tranh với các ngân hàng thương mại trong nước cũng như các định chế tài chính quốc tế đầy tiềm lực về tài chính, công nghệ và trình độ quản lý.
Thứ ba, trước những yêu cầu khách quan của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, để hoạt động cho vay đảm bảo hạn chế được rủi ro tín dụng, đạt được các mục tiêu mà ngân hàng đề ra, trên cơ sở những bài học kinh nghiệm của các ngân hàng thương mại Việt Nam được đưa ra ở chương I và thực trạng tín dụng bằng BĐS của HDbank tại chương II, luận văn đã đưa ra một loạt các giải pháp có tính thực tiễn như việc xây dựng một danh mục đầu tư hợp lý, chú trọng phân tích thông tin, công tác quản lý khoản vay, bồi dưỡng đạo đức cán bộ, xây dựng hệ thống thông tin ngân hàng… nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay, cũng như giảm thiểu rủi ro tín dụng phát sinh từ hoạt động cho vay. Từ đó luận văn cũng đề xuất một số kiến nghị với Nhà nước, các ngành, các cấp có liên quan và Ban lãnh đạo của Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh nhằm tạo môi trường thuận lợi cho việc nâng cao chất lượng quản trị rủi ro tín dụng bằng BĐS bảo đảm tại ngân hàng tại chương III.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư liên tịch số
09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 2014.
2. Dương Công Chiến, Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Hóa giải vướng mắc từ cơ chế năm 2016, tại địa chỉ http://vietstock.vn/2016/01/bao- lanh-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-hoa-giai-vuong-mac-tu-co-che-763- 455589.htm, truy cập ngày 29/04/2017.
3. Đỗ Văn Độ, Quản lý rủi ro tín dụng của Ngân hàng thương mại Nhà nước thời
kì hội nhập, Tạp chí Ngân hàng, số 76 , tr 20-27.
4. TS. Nguyễn Ngọc Thao, “Nợ xấu trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại”, Tạp chí Thị trường tài chính tiền tệ, số 3+4, tr53-55.
5. Ngô Phương Thảo, Hoạt động cho vay thế chấp bằng BĐS: lượng tăng, chất
có tăng, Tạp chí Tài chính, T6/2010, tr. 51 - tr. 61
6. Kim Tiền, "Soi" hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng năm 2016,
tại địa chỉ http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/chart-soi-hoat-dong-cho-vay-bat-
dong-san-cua-cac-ngan-hang-20160119100324867.chn, truy cập ngày
26/04/2017
7. Nguyễn Văn Tiến, Quản trị rủi ro trong kinh doanh ngân hàng, NXB Thống
kê, Hà Nội 2010.
8. Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, TCTD và khó khăn vướng mắc trong
quá trình nhận TSBĐ là nhà ở năm 2016, tại địa chỉ http://thoibaonganhang.vn/tctd-va-kho-khan-vuong-mac-trong-qua-trinh-nhan- tsbd-la-nha-o-56967.html, truy cập ngày 25/04/2017.
9. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN quy định về
phân loại nợ và sử dụng dự phòng để xử lý dự phòng rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của các tổ chức tín dụng, Hà Nội 2005.
10.Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư 02/2013/TT-NHNN quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Hà Nội 2013.
11.Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày
27/05/2016 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Hà Nội 2016.
12.Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư số 39/2016/TT- NHNN ngày
31/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của Tổ chức Tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, Hà Nội 2016
13. Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo thường niên
các năm 2010, 2012, 2015, T.P Hồ Chí Minh 2010,2012,2015.
14.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo tài chính hợp
nhất năm 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, T.P Hồ Chí Minh 2012,2013,2014,2015,2016.
15.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
20/2010/QĐ-HĐQT ngày 2/10/2010 về việc Ban hành chính sách quản lý rủi ro tín dụng, T.P Hồ Chí Minh 2010
16.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
22/2010/QĐ-HĐQT ngày 10/02/2010 về việc Ban hành quy chế xếp hạng tín dụng nội bộ, T.P Hồ Chí Minh 2010
17.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
137/2013/QĐ-HĐQT ngày 30/07/2013 về việc Ban hành quy chế quản lý rủi ro hoạt động, T.P Hồ Chí Minh 2013.
18.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quy trình cấp tín dụng
số 1398/2013/QT-TGĐ ngày 05/10/2013, T.P Hồ Chí Minh 2013.
19.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh Quyết định số 139E/2014/QĐ-HĐQT ngày 15/09/2014 về việc Thành lập Ủy ban tín dụng,
T.P Hồ Chí Minh 2014.
20.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
55B/2015/QĐ-HĐQT ngày 25/04/2015 về việc Ban hành quy chế các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn cấp tín dụng, T.P Hồ Chí Minh 2015.
21.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quy trình cấp tín dụng
áp dụng đối với sản phẩm chuẩn dành cho khách hàng doanh nghiệp số 2265/2015/QT-TGĐ ngày 05/08/2015, T.P Hồ Chí Minh 2015.
22.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
2491/2015/QĐ-TGĐ ngày 06/10/2015 về việc Thành lập Hội đồng tín dụng của Ngân hàng HDbank, T.P Hồ Chí Minh 2015.
23.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
1079/2016/QD-TGD ngày 17/05/2016 về việc Quy định mức phê duyệt cấp tín dụng của các đơn vị kinh doanh, T.P Hồ Chí Minh 2016.
24.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
1644/2016/QD-TGD ngày 07/11/2016 về việc Ban hành giới hạn cấp tín dụng đối với một số lĩnh vực năm 2016, T.P Hồ Chí Minh 2016.
25.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
3071/2015/QĐ- TGĐ ngày 16/10/2015 về việc ban hành Quy định về tài sản đảm bảo, T.P Hồ Chí Minh 2015.
26.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
1926/2016/QĐ- TGĐ ngày 11/08/2016 về việc ban hành Quy định về thẩm định giá TSBĐ là bất động sản, T.P Hồ Chí Minh 2016.
27.Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
594/2011/QĐ- TGĐ ngày 22/03/2011 về việc ban hành Quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo, T.P Hồ Chí Minh 2011.