Thứ nhất, môi trường chính trị xã hội:
Môi trường chính trị xã hội biểu hiện ở các điểm chính là cục diện chính trị ổn định, an ninh xã hội tốt, chính sách cởi mở, quan hệ quốc tế tốt đẹp, đối xử bình đẳng giữa các nhà đầu tư. Với mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận và đảm bảo về vốn, tài sản và tính mạng, các nhà đầu tư không thể an tâm đầu tư ở một khu công nghiệp của quốc gia, địa phương không ổn định chính trị, có chiến tranh, rối loạn trật tự xã hội hoặc có chính sách, luật pháp thay đổi tùy tiện bất lợi, thiếu thiện ý, bình đẳng đối với người nước ngoài.
Nhiều quốc gia trên thế giới với lợi thế về tài nguyên thiên nhiên, thị trường rộng lớn, tuy nhiên, chính trị bất ổn đã làm cho quốc gia đó thu hút được rất ít nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vào các khu công nghiệp, mặc dù nhà nước luôn tạo mọi điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài với những chính ưu đãi về thuế cũng như thủ tục đầu tư nhanh chóng. Điển hình như khi sự kiện Thiên An Môn xảy ra, phải mấy năm sau Trung Quốc mới thu hút được các nhà đầu tư. Hoặc ở Nga, mặc dù là một thị trường rộng lớn, giàu tiềm năng nhưng trong những năm bất ổn chính trị từ 1986 đến 1993 chỉ thu hút được 2,7 tỷ USD đầu tư nước ngoài. Trong khi các nước có nền chính trị ổn định như Singapore, Malaysia, Việt Nam… thì dòng vốn FDI chảy vào ngày càng nhiều vào các khu công nghiệp, cùng với đó là tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao. Vì vậy, yếu tố về môi trường chính trị xã hội là yếu tố đầu tiên, quan trọng nhất để các nhà đầu tư nước ngoài xem xét có nên đầu tư vào khu công nghiệp của một quốc gia hay không ( Đặng Thị Lý, 2009).
Thứ hai, cơ chế chính sách và thủ tục hành chính:
Hệ thống chính sách và luật pháp không chỉ là công cụ quản lý khu công nghiệp của Nhà nước mà còn là cơ sở pháp lý bảo đảm cho hoạt động của nhà đầu tư. Xây dựng chính sách và pháp luật là tạo ra môi trường pháp lý thích hợp vừa khuyến khích được các nhà đầu tư vào khu công nghiệp vừa đảm bảo sự kiểm soát quản lý của Nhà nước. Các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài luôn mong muốn hoạt động trong môi trường luật lệ rõ ràng, đơn giản, dễ hiểu và có tính ổn định lâu dài, quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư được quy định rõ, có tính chất ràng buộc về pháp lý, sự can thiệp của cơ quan Nhà nước ở mức tối thiểu, các thủ tục hành chính đơn giản, nhanh và có hiệu quả. Luật pháp và chính sách không chỉ xuất phát từ ý muốn chủ quan và những điều kiện cụ thể về kinh tế xã hội của nước chủ nhà, mà còn phải tính đến thông lệ quốc tế vì môi trường pháp lý chung của các nước trong khu vực. Tính hấp dẫn và tích cực của hệ thống pháp luật không đơn thuần là ưu đãi tài chính mà ở cơ chế quản lý, chính sách chung và sự phù hợp với luật chơi chung của thế giới.
Chính vì vậy mà Nhà nước cần xây dựng không chỉ là những cơ chế chính sách, pháp luật trong khu công nghiệp một cách ưu đãi mà còn phải phát triển hệ thống thông tin, dịch vụ tư vấn pháp luật chuẩn xác, trung thực, giúp cho nhà đầu tư nước ngoài yên tâm khi đầu tư vào khu công nghiệp. Cùng với những chính sách ưu đãi dành cho nhà đầu tư nước ngoài trong khu công nghiệp, thủ tục hành chính đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện là một khâu vô cùng quan trọng. Để thực hiện được điều này cần xây dựng đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn cao, có tinh thần trách nhiệm đối với công việc và chế độ khen thưởng, kỷ luật nghiêm minh ( Đặng Thị Lý, 2009).
Có thể nói, cơ chế chính sách và thủ tục hành chính là yếu tố cốt lõi quyết định đầu tư vào khu công nghiệp của nhà đầu tư nước ngoài.
Thứ ba, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội:
Khi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào một khu công nghiệp thì cơ sở hạ tầng kỹ thuật là một yếu tố quan trọng để họ quyết định đầu tư. Thay vì việc bỏ vốn của mình xây dựng cơ sở hạ tầng bên ngoài khu công nghiệp là công việc phức tạp và tốn kém thời gian, đôi khi làm lỡ cơ hội kinh doanh, thì nhà đầu tư nước ngoài
thường chọn đầu tư tại các khu công nghiệp với những yếu tố về hạ tầng sẵn có. Nhà đầu tư chỉ việc phải trả một khoản phí gọi là phí sử dụng hạ tầng nhằm mục đích duy tu, sửa chữa, nâng cấp các công trình hạ tầng này trong suốt quá trình sử dụng. Đối với việc đầu tư tại các khu công nghiệp thì nhà đầu tư không cần lo lắng đến việc bảo đảm cơ sở hạ tầng mà chỉ tập trung vào việc sản xuất kinh doanh của chính mình.
Kết cấu hạ tầng kỹ thuật tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư. Kết cấu hạ tầng đồng bộ, tiên tiến giúp giảm các chi phí, mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư từ đó thu hút được nhiều nhà đầu tư vào khu công nghiệp hơn. Kinh nghiệm nhiều quốc gia tiên tiến cho thấy, ngoài việc xây dựng trang thiết bị, công trình, đường xá,… phục vụ cho hoạt động sản xuất tại khu công nghiệp; mà nhiều dự án khu công nghiệp còn xây dựng bệnh viện, trường học ngay cạnh khu công nghiệp để cho gia đình của các nhà đầu tư thuận tiện sinh hoạt, học tập và các nhà đầu tư yên tâm làm việc. Vì vậy, việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng hiện đại là điều kiện cần để thu hút FDI vào trong một khu công nghiệp ( Đặng Thị Lý, 2009).
Thứ tư, nguồn nhân lực:
Có thể thấy, nguồn nhân lực cũng là một nhân tố quan trọng để các nhà đầu tư quyết định chọn một khu công nghiệp để đầu tư. Một địa phương với nguồn nhân lực dồi dào, chất lượng cao sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài tới đầu tư.
Nguồn nhân lực ở đây không chỉ đơn thuần hiểu về số lượng, mà các nhà đầu tư quan tâm đặc biệt tới nguồn nhân lực có trình độ tay nghề cao, có ý thức kỷ luật lao động tốt, đặc biệt đối với những ngành kinh tế có hàm lượng tri thức cao. Không phải ngẫu nhiên dòng vốn FDI dịch chuyển chủ yếu giữa 3 trung tâm kinh tế phát triển nhất là Tây Âu, Nhật Bản, Bắc Mỹ (chiếm 70%). Chỉ một số ngành công nghiệp hoặc chỉ một số công đoạn cần nhiều nhân công lao động phổ thông là đặc biệt quan tâm đến các nước đang phát triển có nguồn lao động phổ thông rẻ và dồi dào ( Đặng Thị Lý, 2009).
Vì vậy, phát triển nguồn nhân lực là yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài quyết định đầu tư vào một khu công nghiệp.
Thứ năm, vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên:
khu công nghiệp hay không. Một khu công nghiệp với các lợi thế về giao thông, gần các khu vực kinh tế trọng điểm sẽ hấp dẫn hơn đối với chủ đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm thiểu được chi phí vận chuyển nguyên vật liệu cũng như chi phí vận chuyển thành phẩm để cung cấp tới các thị trường khác.
Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên cũng góp phần quan trọng trong việc thu hút đầu tư nước ngoài vào một khu công nghiệp. Một địa phương có nguồn tài nguyên thiên nhiên dồi dào sẽ giúp cho nhà đầu tư giảm chi phí về nhập khẩu nguyên vật liệu từ bên ngoài, điều kiện tư nhiên thuận lợi cho sản xuất sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài yên tâm, tập trung cho dự án đầu tư ( Đặng Thị Lý, 2009).
Tóm lại, vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi, nguồn tài nguyên thiên nhiên dồi dào là yếu tố tác động đến việc sinh lợi nhuận nên thường được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm khảo sát, lựa chọn kỹ trước khi quyết định đầu tư. Một vị trí đầu tư lý tưởng cho các nhà đầu tư là vị trí đạt mọi yêu cầu về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên hoặc ít nhất cũng phải có các yếu tố cơ bản về giao thong, thị trường, mặt bằng sản xuất.
Thứ sáu, công tác xúc tiến đầu tư:
Xúc tiến đầu tư là hoạt động quảng bá hình ảnh của một quốc gia, một địa phương hoặc cũng có thể là một khu vực kinh tế, khu công nghiệp đến mọi đối tác trên thế giới để họ có thể biết đến và tìm hiểu kỹ hơn về điều kiện tự nhiên, các chính sách ưu đãi, cơ sở hạ tầng,… để có thể tiến hành đầu tư vào. Có thể nói đây là một trong những hoạt động đối ngoại quan trọng nhằm quảng bá hình ảnh, môi trường đầu tư trong khu công nghiệp cho các nhà đầu tư nước ngoài. Công tác xúc tiến đầu tư có thể được thực hiện qua các buổi hội thảo được tổ chức trong hoặc ngoài nước nước nhằm giới thiệu các chính sách ưu đãi cho đầu tư nước ngoài vào các khu công nghiệp; tuyên truyền, phổ biến sức hấp dẫn của môi trường đầu tư, các thành tựu đạt được trong thu hút sử dụng vốn đầu tư vào khu công nghiệp; cùng với các công cụ hỗ trợ như website, báo chí, truyền hình,… giúp đối tác nước ngoài biết đến hình ảnh của khu công nghiệp rộng khắp hơn. Do tầm quan trọng của hoạt động xúc tiến đầu tư nên việc tiến hành hoạt động này cần phải có kế hoạch, bước đi cụ thể để đạt hiệu quả thu hút FDI vào khu công nghiệp. Để thực được nhiệm vụ này
cần thiết phải có các cơ quan chuyên trách có năng lực để thực hiện các công việc này một cách khoa học, hiệu quả nhất.
Xúc tiến đầu tư là một trong những chiến lược quan trọng để một KCN phát triển, để thu hút các đối tác nước ngoài tham gia đầu tư tại khu công nghiệp. Vì vậy, cần có những kế hoạch, chiến lược cụ thể để đẩy mạnh quá trình xúc tiến đầu tư ở quốc gia nói chung và tại các khu công nghiệp nói riêng ( Đặng Thị Lý, 2009).
Ngoài các nhân tố cơ bản trên ảnh hưởng đến việc thu hút FDI vào khu công nghiệp, các nhân tố về nguồn vốn đầu tư của Chính phủ, về tình hình đầu tư hàng năm của Chính phủ,… ảnh hưởng to lớn đến tình hình thu hút FDI vào khu công nghiệp.