II. Đánh giá kết quả đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp trong 5 năm trở lại (2005-2010)
2.1.3. Các chính sách của Chính phủ
Nhà nước ta là nhà nước do dân và vì dân, do vậy mọi đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước đều nhằm mục đích đem lại cuộc sống ấm no, hạnh phúc cho nhân dân. Xoá bỏ sự bất bình đẳng, thiệt thòi của một số tầng lớp dân cư trong xã hội, trong đó là các nhóm dân cư có thu nhập thấp và vấn đề nhà ở đối với họ.
Nhà nước có chính sách huy động mọi nguồn lực trong xã hội, các thành phần kinh tế tham gia, khuyến khích, ưu đãi đối với các doanh nghiệp, các tổ chức phát triển nhà nhằm giảm giá thành nhà để các đối tượng có thu nhập thấp có nhiều khả năng tiếp cận trong việc mua hoặc thuê nhà ở.
Thể hiện các đường lối chính sách này, cụ thể là Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 15/10/2001 của Chính phủ về việc ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê.Các đối tượng được bán và cho thuê là:
- Các đối tượng được hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước.
- Cán bộ, công nhân viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế.
- Sinh viên các trường đại học, cao đẳng.
- Ngoài ra con ưu đãi đối với công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài định cư ở Việt Nam
Và mới đây, nghị quyết số 18/NQ – CP cùng Quyết định 67/2009/QĐ- TTG đã tạo hành lang pháp lý mới hấp dẫn cho nhà đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các cơ chế ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%), được miễn thuế thu nhập DN trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập DN
trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thu nhập DN là 10% trong suốt thời gian hoạt động.
Bên cạnh đó, DN còn được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn vốn và còn được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình. Ngoài ra, được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị...
Để đảm bảo cho mọi tầng lớp nhân dân đều được hưởng các thành quả của công cuộc đổi mới, Chính phủ đã dùng những nguồn lực thích đáng để giải quyết từng bước vấn đề an sinh xã hội, trong đó có vấn đề nhà ở.
Chúng ta huy động nguồn nội lực là chủ yếu, tranh thủ sự đầu tư, góp vốn từ các tổ chức nước ngoài vào trong nước trong lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng nói chung và nhà ở nói riêng. Nhà nước khuyến khích tạo điều kiện ưu đãi đối với các doanh nghiệp trong nước, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài về thủ tục đầu tư và xây dựng, về vốn ưu đãi, về thuế, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp …Cụ thể:
- Về thủ tục đầu tư và xây dựng:
Hiện nay, các thủ tục đầu tư và xây dựng ở nước ta còn rườm rà làm mất thời gian cũng như làm hao tổn nguồn nhân lực của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của họ.
Vì vậy cần tạo ra cơ chế “thoáng”, cơ chế “một cửa”, loại bỏ những thủ tục không cần thiết.
Điều 7 Nghị định số 71/2001/NĐCP ngày15/10/2001 quy định: “Đối với những khu vực đã có quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư dự án nhà ở được tạo điều kiện và ưu đãi chỉ cần lập một bước báo cáo nghiên cứu khả thi. Trong trường hợp khu vực dự án có quy hoạch chung nhưng chưa có quy hoạch chi tiết thì chủ đầu tư được phép lập quy hoạch chi tiết để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi” hoặc “ Các công trình có thiết kế kỹ thuật được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn cấp giấy phép xây dựng ”
- Về huy động vốn và ưu đãi trong đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất:
Khi tham gia đầu tư xây dựng các dự án, vốn là yếu tố cơ bản chi phối toàn bộ quá trình hoạt động đầu tư xây dựng của nhà đầu tư. Vốn được sử dụng trong việc thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình và các hạng mục công trình…
Nhà nước cho phép và tạo điều kiện để các chủ đầu tư dự án được huy động vốn ứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở.
Được phép vay vốn của các tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật. Nhà nước xem xét cho vay từ quỹ đầu tư phát triển hoặc được bảo lãnh tín dụng ( Điều 10 – NĐ số 71/2001/NĐ - CP ).
Đền bù giải phóng mặt bằng là một trong những vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp. Mức đền bù được gọi là thoả đáng không phải là nhỏ. Nhà nước cần hỗ trợ bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước để giảm bớt gánh nặng cho các doanh nghiệp. Chủ đầu tư được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp được trừ toàn bộ số tiền đền bù thiệt hại về đất của dự án.
Trong trường hợp doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn thì được nhà nước tạo điều kiện cho vay vốn để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng ( Điều 8 - NĐ số 71/2001/NĐ - CP ).
Được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư cao tầng , còn dược giảm 50% đối với đất không phải là nhà chung cư cao tầng . Hoặc được miễn tiền sử dụng đất xây dựng các loại nhà ở , nếu dự án thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn(Điều 13-NĐ số 71/2001/NĐ-CP).
Miễn giảm tiền sử dụng đất khi xây dựng các dự án nhà chung cư cao tầng, các dự án nhà ở trên các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Cho phép các doanh nghiệp, chủ đầu tư chậm nộp tiền sử dụng đất.
Nhà nước có vai trò to lớn trong việc hỗ trợ vốn đối với các chủ dự án đầu tư trong xây dựng các công trình, các hạng mục công trình. Nhà nước đầu tư từ ngân sách để xây dựng các công trình, hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật.Nếu nhà nước chưa cân đối kịp thì các doanh nghiệp, chủ đầu tư có thể huy động các nguồn vốn hợp pháp, các nguồn vốn này sẽ được trừ khi các doanh nghiệp, chủ đầu tư phải nộp các khoản vào ngân sách nhà nước theo quy định.
- Về thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp:
Khi tham gia các chương trình hỗ trợ, phát triển mang tính chất chính trị – xã hội thì Nhà nước phải đứng ra gánh chịu các thiệt thòi hoạt động với ý nghĩa phúc lợi, là một tổ chức hoạt động vì lợi ích công cộng không vì mục tiêu lợi nhuận.
Do vậy trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhà nước, có nhiều chính sách khuyến khích các doanh nghiệp, chủ đầu tư tham gia.
Một trong những chính sách đó là giảm thuế xuất, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Cụ thể Điều 14 – NĐ số 71/2001/NĐ - CP ) quy định: “thuế suất 15% đối với nhà chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác trên địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn; thuế suất 20% đối với các nhà chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn; thuế suất 25% đối với nhà chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác tại các địa bàn còn lại”.
Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không chỉ mang tính chất chính trị xã hội mà nó còn là một nghĩa cử phản ánh đúng bản chất của một nước XHCN. Trong nhóm người có thu nhập thấp không chỉ là những cán bộ công nhân viên chức, sinh viên các trường đại học cao đẳng mà trong số đó không ít là các hộ thương binh liệt sĩ, những người có công với cách mạng.
Nhìn chung để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp cần có sự quan tâm phối hợp của các ngành chức năng mà chính phủ là “đầu tàu” trong việc thu hút và phát triển các nguồn vốn trong xã hội.
Chính sách nhà ở thu nhập thấp được thiết kế trên cơ sở những ưu đãi tối đa của nhà nước kết hợp với nguồn lực của xã hội, cụ thể là nguồn vốn vay thương mại của các doanh nghiệp và cũng đòi hỏi phải có sự nỗ lực, cố gắng của bản thân mỗi người dân để có thu nhập tích lũy đủ khả năng chi trả cho những nhu cầu của gia đình và bản thân.
Ngoài ra, đối với những người có thu nhập quá thấp, chúng ta sẽ phát triển loại hình nhà để cho thuê có giá thuê hợp lý, dự kiến chiếm khoảng 25-30% tổng thu nhập của mỗi hộ gia đình. Đây là mức phổ biến trung bình trên thế giới và là xu hướng mà chúng ta sẽ phải hướng đến.
Hiện nay Bộ Xây dựng nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở để tạo nguồn vốn cho các đối tượng thu nhập thấp vay để mua nhà theo giá thị trường.
Tăng nguồn cung nhà ở, đồng thời có những chính sách tác động làm cho cầu tiếp cận với nguồn cung tốt hơn. Thị trường nhà ở là một trong những bộ phận cấu thành thị trường bất động sản .
Trong điều kiện bình thường hiện nay cầu nhà ở rất lớn so với cung. Nhưng xét trên một khía cạnh khác, cầu nhà ở của đối tượng thu nhập thấp thì lại không lớn vì thu nhập của họ không có khả năng chi trả cho những hàng hoá - nhà ở mà họ cần. Đó mới chỉ là nhu cầu khó được thực hiện trên thị trường .
Với lí do đó Nhà nước có những chính sách khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp, đặc biệt là các dự án nhà chung cư cao tầng nhằm sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả.
Hỗ trợ các đối tượng có thu nhập thấp trong việc mua nhà để ở, kể cả các nhà lưu trú cho công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, kí túc xá cho sinh viên. Cần đề xuất chọn một số dự án thích hợp để yêu cầu xây dưng một tỷ lệ nhà chung cư để nhà nước mua lại hoặc diện nhà bán trả góp và nhà cho thuê đối với hộ có thu nhập thấp; người có thu nhập thấp được mua nhà trả góp ,căn hộ trong thời gian từ 10- 15 năm; khi xét duyệt các quy hoạch và các dự án đầu tư phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, đồng thời phải xét đến quy hoạch, kế hoạch phát triển đồng bộ các khu dân cư đô thị ,nhà lưu trú cho công nhân…