- Nghị ựịnh 22/1998/NđCP ngày 24/4/1998 về ựền bù thiệt hại khi nhà
2.5.3 Những nội dung cơ bản của chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất.
ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất.
2.5.3.1 Bồi thường, hỗ trợ về ựất * Nguyên tắc bồi thường
Nguyên tắc bồi thường ựược quy ựịnh tại điều 6, Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP và phần II, khoản 1 Thông tư số 116/2004/TT-BTC có nội dung:
- Người bị nhà nước thu hồi ựất có ựủ ựiều kiện quy ựịnh tại điều 8 Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP thì ựược bồi thường, trường hợp không ựủ ựiều kiện bồi thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét ựể hỗ trợ.
- Người bị thu hồi ựất ựang sử dụng vào mục ựắch nào thì ựược bồi thường bằng việc giao ựất mới có cùng mục ựắch sử dụng hoặc bồi thường bằng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 29
tiền. Trường hợp bồi thường bằng việc giao ựất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ựó ựược thực hiện thanh toán bằng tiền.
- Trường hợp người sử dụng ựất ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chắnh về ựất ựai ựối với Nhà nước theo quy ựịnh của pháp luật thì phải trừ ựi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chắnh vào số tiền ựược bồi thường, hỗ trợ ựể hoàn trả ngân sách Nhà nước. Trường hợp các khoản nghĩa vụ tài chắnh về ựất ựai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường ựất thì số tiền ựược trừ tối ựa bằng số tiền bồi thường ựất.
*điều kiện ựược bồi thường
điều kiện ựược bồi thường quy ựịnh tại điều 8, Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP và phần II, khoản 2 Thông tư số 116/2004/TT-BTC có nội dung sau:
Người bị Nhà nước thu hồi ựất, có một trong các ựiều kiện sau ựây thì ựược bồi thường:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật về ựất ựai.
2. Có quyết ựịnh giao ựất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ựịnh của pháp luật về ựất ựai.
3. Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất ổn ựịnh, ựược Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ựây:
a) Những giấy tờ về quyền ựược sử dụng ựất ựai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chắnh sách ựất ựai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chắnh phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 30
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất tạm thời ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ựăng ký ruộng ựất, sổ ựịa chắnh;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế theo quy ựịnh của pháp luật; giấy tờ tặng, cho quyền sử dụng ựất hoặc tài sản gắn liền với ựất có công chứng hoặc xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã tại thời ựiểm tặng, cho; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ựất của cơ quan, tổ chức giao nhà và có xác nhận của UBND cấp xã.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, mua bán nhà ở gắn liền với ựất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ựược UBND cấp xã xác nhận là ựất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
ự) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ựất ở theo quy ựịnh của pháp luật:
- Nhà ở có giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ựất ở phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ựất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
- Có giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan, ựơn vị hành chắnh sự nghiệp, ựơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức ựoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chắnh phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ựộ cũ cấp cho người sử dụng ựất.
4. Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất có một trong các loại giấy tờ quy ựịnh tại trường hợp 3 mà trên giấy tờ ựó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất có chữ ký của các bên có
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 31
liên quan, nhưng ựến thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi ựất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật, nay ựược UBND cấp xã xác nhận là ựất không có tranh chấp.
5. Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất không có các loại giấy tờ quy ựịnh tại phần 1, 2, 3 nhưng ựất ựã ựược sử dụng ổn ựịnh từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (không phân biệt người sử dụng ựất ựó là người sử dụng ựất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 hay là người sử dụng ựất sau ngày 15 tháng 10 năm 1993), nay ựược UBND cấp xã xác nhận là ựất ựó không có tranh chấp.
6. Hộ gia ựình, cá nhân ựược sử dụng ựất theo bản án hoặc quyết ựịnh của toà án nhân dân, quyết ựịnh thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết ựịnh giải quyết tranh chấp ựất ựai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ựã ựược thi hành.
7. Hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất không có các loại giấy tờ quy ựịnh tại phần 1, 2, 3 nhưng ựất ựã ựược sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ựến thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi ựất, mà tại thời ựiểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt ựã công bố công khai, cắm mốc; không phải là ựất lấn chiếm trái phép và ựược UBND cấp xã nơi có ựất bị thu hồi xác nhận ựất ựó không có tranh chấp.
8. Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất mà trước ựây Nhà nước ựã có quyết ựịnh quản lý trong quá trình thực hiện chắnh sách ựất ựai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ựình, cá nhân ựó vẫn sử dụng.
9. Cộng ựồng dân cư ựang sử dụng ựất có các công trình là ựình, ựền, chùa, miếu, am, từ ựường, nhà thờ họ ựược UBND cấp xã nơi có ựất xác nhận là ựất sử dụng chung cho cộng ựồng và không có tranh chấp.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 32
10. Tổ chức sử dụng ựất trong các trường hợp sau ựây:
a) đất ựược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ựất mà tiền sử dụng ựất ựã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
b) đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ựất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;
c) đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia ựình, cá nhân.
* Những trường hợp không ựược bồi thường
1. Người sử dụng ựất không ựủ ựiều kiện theo quy ựịnh tại điều 8 của Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP.
2. Tổ chức ựược Nhà nước giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất mà tiền sử dụng ựất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; ựược Nhà nước cho thuê ựất thu tiền thuê ựất hàng năm; ựất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
3. đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy ựịnh tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 điều 38 Luật đất ựai 2003.
4. Người bị Nhà nước thu hồi ựất có một trong các ựiều kiện quy ựịnh tại điều 8 của Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP nhưng thuộc một trong các trường hợp quy ựịnh tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 điều 7 Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP.
* Giá ựất ựể tắnh bồi thường
Giá ựất ựể tắnh bồi thường ựược quy ựịnh tại ựiều 9 Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP và Nghị ựịnh 123/2007/Nđ-CP, ngày 27/07/2007:
- Giá ựất ựể tắnh bồi thường là giá ựất theo mục ựắch ựang sử dụng tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi ựất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy ựịnh của Chắnh phủ; không bồi thường theo giá ựất sẽ ựược chuyển mục ựắch sử dụng.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 33
+ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá ựất tại thời ựiểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm trả tiền bồi thường; nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường thấp hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi;
+ Bồi thường chậm do người bị thu hồi ựất gây ra, nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường thấp hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm bồi thường; nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường cao hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi.
- Nếu Nhà nước thu hồi ựất mà giá ựất do UBND cấp tỉnh quy ựịnh tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi ựất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường tại ựịa phương ựể quyết ựịnh mức giá cụ thể cho phù hợp.
* Phương pháp tắnh giá bồi thường
Phương pháp tắnh giá bồi thường chắnh là phương pháp xác ựịnh giá ựất quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chinh phủ "về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất" và Nghị ựịnh 123/2007/Nđ-CP, ngày 27/07/2007 (thay thế Nghị ựịnh 188) bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư.
* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại ựất
1. đối với ựất nông nghiệp của hộ gia ựình, cá nhân
được quy ựịnh tại ựiều 10, Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP và điều 43 Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 34
- Hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ựược bồi thường bằng ựất có cùng mục ựắch sử dụng; nếu không có ựất ựể bồi thường thì ựược bồi thường bằng tiền tắnh theo giá ựất cùng mục ựắch sử dụng.
- đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, ựất vườn ao liền kề với ựất ở trong khu dân cư, ngoài việc ựược bồi thường theo giá ựất nông nghiệp cùng mục ựắch sử dụng còn ựược hỗ trợ bằng tiền; giá tắnh hỗ trợ từ 20% ựến 50% giá ựất ở liền kề; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết ựịnh cho phù hợp với thực tế tại ựịa phương.
- Trường hợp bồi thường bằng việc giao ựất mới có giá ựất thấp hơn giá ựất bị thu hồi thì ngoài việc ựược giao ựất mới người bị thu hồi ựất còn ựược bồi thường bằng tiền phần giá trị chênh lệch; trường hợp bồi thường bằng việc giao ựất mới có giá ựất cao hơn giá ựất bị thu hồi thì bồi thường tương ứng với giá trị quyền sử dụng ựất của ựất bị thu hồi.
2. đối với ựất phi nông nghiệp của hộ gia ựình, cá nhân
- đất phi nông nghiệp không phải ựất ở của hộ gia ựình và cá nhân, theo ựiều 11, Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP quy ựịnh:
+ đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia ựình, cá nhân có nguồn gốc là ựất ở ựã ựược giao sử dụng ổn ựịnh lâu dài hoặc có ựủ ựiều kiện ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, khi Nhà nước thu hồi ựược bồi thường theo giá ựất ở.
+ Hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, ựược tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ựất ựược bồi thường theo giá ựất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng ựất do Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi chỉ ựược bồi thường chi phắ ựầu tư vào ựất còn lại.
- đất phi nông nghiệp là ựất ở theo điều 13, Nghị ựịnh 197/2004/Nđ- CP quy ựịnh:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 35
+ Người sử dụng ựất ở khi Nhà nước thu hồi ựất mà phải di chuyển chỗ ở ựược bồi thường bằng giao ựất ở mới, nhà ở tại khu tái ựịnh cư hoặc bồi thường bằng tiền theo ựề nghị của người có ựất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở ựịa phương.
+ Diện tắch ựất bồi thường bằng giao ựất ở mới cho người có ựất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao ựất ở tại ựịa phương; trường hợp ựất ở bị thu hồi có diện tắch lớn hơn hạn mức giao ựất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ ựất của ựịa phương và số nhân khẩu của hộ gia ựình bị thu hồi ựất, xem xét, quyết ựịnh giao thêm một phần diện tắch ựất ở cho người bị thu hồi ựất, nhưng không vượt quá diện tắch của ựất bị thu hồi.
3. đối với ựất nông nghiệp và ựất phi nông nghiệp của tổ chức, theo ựiều 12, Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP quy ựịnh:
- Tổ chức ựang sử dụng ựất nông nghiệp, ựất phi nông nghiệp ựược Nhà nước giao ựã nộp tiền sử dụng ựất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng ựất hợp pháp, mà tiền sử dụng ựất ựã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất.
- Tổ chức ựược Nhà nước cho thuê ựất hoặc giao ựất không phải nộp tiền sử dụng ựất hoặc ựã nộp tiền sử dụng ựất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không ựược bồi thường về ựất khi Nhà nước thu hồi ựất; nếu tiền chi phắ ựầu tư vào ựất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phắ ựầu tư này ựược bồi thường.
- Cơ sở của tổ chức tôn giáo ựang sử dụng ựất ổn ựịnh, nếu là ựất ựược Nhà nước giao không thu tiền sử dụng ựất hoặc thuê ựất thì không ựược bồi thường, nhưng ựược bồi thường chi phắ ựầu tư vào ựất còn lại.
* Xử lý một số trường hợp ựặc biệt
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 36
ựịnh xử lý một số trường hợp cụ thể như sau: 1. đối với ựất ở
- Trường hợp diện tắch ựất ở còn lại của người sử dụng ựất sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao ựất ở theo quy ựịnh của ựịa phương, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng ựô thị và quy hoạch ựiểm dân cư nông thôn; nếu người bị thu