20 D thiên niê nk ựán Tháp ỷ 07-12 0,60 300 21 Khu c Mulberry Lane ăn hộ
4.7. xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, ựất ở trên ựịa bàn quận Hà đông
quận Hà đông
4.7.1. Quan ựiểm, mục tiêu phát triển thị trường bất ựộng sản
4.7.1.1 Quan ựiểm hoàn thiện
a) Quan ựiểm thực tiễn
Việc hoàn thiện thị trường nhà ở, ựất ởựến năm 2015 cần phải ựược hoạch
ựịnh trên quan ựiểm thực tiễn, trong ựó: Nền kinh tế tuy ựã qua hơn 20 năm đổi mới, nhưng mới chỉ gia nhập WTO vào cuối năm 2006, ựang ựứng trước nhiều cơ hội và thuận lợi, ựồng thời gặp phải không ắt khó khăn và thách thức; kinh tế tuy tăng trưởng với tốc ựộ cao (7,5%/năm thời kỳ 2001-2005) nhưng tắnh hiệu quả và bền vững trong phát triển vẫn ựạt thấp; Tỷ trọng ựầu tư/GDP tuy cao (ựạt 37,5%/năm thời kỳ 2001- 2005) nhưng ựầu tư BđS lại thực hiện trong ựiều kiện thị trường này mới chỉ bước
ựầu ựược hình thành.
Quan ựiểm thực tiễn cho thấy thị trường nhà ở, ựất ở hiện nay ựang bị kìm chân trong lĩnh vực ựất ựai, chỉ mới ựi ựược những bước ban ựầu vào lĩnh vực xây dựng, còn xa lạ với lĩnh vực tiền tệ hoá và tài chắnh hoá BđS. Việc hoàn thiện môi trường ựầu tư thị trường nhà ở, ựất ở trong những năm tới phải rất chú trọng tới những ựộng thái trên ựây ựể một mặt ựưa ựầu tư BđS thoát khỏi sự kìm hãm của những yếu kém trong lĩnh vực ựất ựai, mặt khác phải tiến nhanh và vững vào lĩnh vực xây dựng, ựồng thời tiếp cận khẩn trương vào lĩnh vực tiền tệ hoá và tài chắnh hoá BđS. Quan ựiểm thực tiễn này ựòi hỏi việc hoàn thiện môi trường ựầu tư cho thị trường nhà ở, ựất ở trong những năm tới không chỉ thực hiện theo các bước tuần tự mà phải ựược kết hợp với những bước ựột phá cần thiết.
b) Quan ựiểm hệ thống, ựồng bộ
Môi trường ựầu tư BđS về mặt lý thuyết là một hệ thống ựồng bộ, nhưng thực tế tại Việt Nam nói chung và quận Hà đông nói riêng, môi trường ựó hiện
ựang ựạt tắnh hệ thống, ựồng bộở cấp ựộ thấp, tạo những rào cản lớn ựến phát triển
ựầu tư BđS, ựến tắnh hiệu quả và bền vững của sự phát triển này. Việc hoàn thiện môi trường ựầu tư BđS trong những năm tới phải ựược tiền hành ựồng thời cả về
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 100
thể chế, chắnh sách và bộ máy quản lý nhà nước về ựầu tư. Việc chỉ chú trọng vào một bộ phận, coi nhẹ các bộ phận khác trong hệ thống ựó sẽ không phát huy ựược bộ phận ựã chú trọng mà còn làm cho hệ thống luôn xuất hiện những tắc nghẽn trong hoạt ựộng.
Quan ựiểm hệ thống, ựồng bộ trong hoàn thiện môi trường ựầu tư cho thị
trường nhà ở, ựất ở những năm tới không chỉ ựòi hỏi phải ựủ 3 bộ phận cấu thành, mà còn ựòi hỏi phải có sự liên thông, nhất quán trong toàn hệ thống. Loại bỏ tình trạng Ộtrống ựánh xuôi, kèn thổi ngượcỢ giữa qui ựịnh về pháp luật với qui ựịnh về
chắnh sách hoặc bộ máy, và nguợc lại, trong môi trường ựầu tư.
Quan ựiểm hệ thống, ựồng bộ trong việc hoàn thiện này còn cho phép xác
ựịnh sự hài hoà giữa các nhân tố mới trong hệ thống, theo ựó, mỗi ựổi mới của pháp luật ựầu tưựều ựòi hỏi phải có ựổi mới tương thắch của chắnh sách ựầu tư và bộ máy quản lý ựầu tư. Không hoặc thiếu sự tương thắch này, những nhân tố mới ựơn lẻ
trong hệ thống sẽ sớm muộn bị ựào thải, và cả hệ thống sẽ lại chỉ vận hành theo quỹựạo cũ.
c) Quan ựiểm lợi ắch
Môi trường ựầu tư của thị trường nhà ở, ựất ở là nơi qui tụ lợi ắch của tất cả
các bên có liên quan tới việc ựầu tư này, trong ựó nổi lên là lợi ắch của Nhà ựầu tư, lợi ắch của Nhà nước và người dân. Các lợi ắch này khi thiên hướng quá về một bên thì cũng ựồng nghĩa với việc gây ra thiệt hại cho các bên khác. Một môi trường như
vậy chỉ có thể thu ựược những kết quả nhất thời, ngắn hạn, kém bền vững. Hệ quả
tất yếu là hoạt ựộng ựầu tư nhà ở, ựất ở sẽ nhanh chóng ựi từ Ộnóng bỏngỢ sang Ộ
ựóng băngỢ. Vì vậy, việc hoàn thiện môi trường này trong những năm tới phải tuân thủ nghiêm ngặt quan ựiểm lợi ắch, xoá bỏ càng nhiều càng tốt ựối với các ựặc quyền, ựặc lợi ựã và ựang tồn tại hiện nay.
4.7.1.2. định hướng phát triển thị trường nhà ở, ựất ở
a) Việc phát triển thị trường nhà ở, ựất ở phải căn cứ vào yêu cầu của ựịnh hướng quy hoạch xây dựng thủựô Hà Nội trong ựó:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 101
- Yêu cầu xây dựng Thủ ựô Hà Nội trong xu thế toàn cầu hóa, hội nhập và nền kinh tế thị trường trở thành một ựô thị hoạt ựộng có hiệu quả, bền vững, có tắnh cạnh tranh cao, phát triển những trung tâm ựô thịựủ lớn cho Vùng thủựô và Quốc gia.
- Yêu cầu hướng phát triển trên toàn lãnh thổ Hà Nội, phát triển và ựầu tư có trọng tâm theo các dự án chức năng hòan chỉnh và bảo toàn sự phát triển của từng
ựịa bàn trong phạm vi mở rộng.
- Yêu cầu xây dựng hình ảnh của Hà Nội, một ựô thị có lịch sử, văn hóa truyền thống, cảnh quan, kiến trúc ựặc trưng, phát triển và bảo tồn ựược sự
riêng biệt.
- Yêu cầu kiểm soát sự gia tăng dân số tập trung vào trung tâm, mở rộng không gian ựể xây dựng các ựô thị xung quanh nhằm giữựược quy mô dân số trong khu vực trung tâm cũ và phát triển ựồng ựều tại các ựô thị vệ tinh xung quanh.
- Yêu cầu quản lý ựô thị theo mô hình chắnh quyền ựô thị, tự chủ và phân quyền hợp lý cho các ựô thị trực thuộc nhằm tạo năng ựộng trong công tác quản lý
ựô thị và thu hút ựầu tư.
- Yêu cầu cải thiện chất lượng ựô thị, bảo ựảm ựiều kiện sống cao hơn trước với những chi tiêu về diện tắch ở và diện tắch cây xanh, các chỉ tiêu kỹ thuật về diện tắch giao thông, cấp ựiện, cấp nước, cũng như khả năng tiếp cận tiện ắch ựô thị, cây xanh, giao thông, môi trường phải tương ứng với các thủ ựô/thành phố ở các nước phát triển có mô hình ựô thị hiện ựại và bền vững. Trên cơ sở các chỉ tiêu này cần tập trung xây dựng hệ thống giao thông ựô thị và các hẹ thống hạ tầng kỹ thuật khác hiện ựại, hòan chỉnh và ựồng bộ.
b) Việc phát triển thị trường nhà ở, ựất ở phải căn cứ vào mục tiêu phát triển không gian chủ yếu của Thủựô Hà Nội, cụ thể:
- Một là, xây dựng Thủựô Hà Nội mở rộng trở thành một tổng thể ựa trung tâm, có cấu trúc hoàn chỉnh hiện ựại, gồm ựô thị trung tâm chắnh và các thành phố
vệ tinh trong vùng ngoại vi mở rộng, tạo các cực phát triển mới ựảm ựương các chức năng lớn của yêu cầu phát triển của Quốc gia và Thủựô.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 102
- Hai là, quy hoạch phát triển Thủ ựô Hà Nội như một tổng thể không gian phát triển năng ựộng, các khu vực phát triển tập trung, hòa nhập và nâng cao giá trị
các vùng ựịa lý cảnh quan tự nhiên sông hồ - ựồi núi và lịch sử văn hóa ựặc trưng. - Ba là, hình thành Thủ ựô Hà Nội theo hướng là một tổng thể bền vững, phát triển hiệu quả trong sử dụng ựất ựai theo hướng bảo vệ tài nguyên môi trường và bảo tồn các vành ựai nông nghiệp, rau quả phục vụ ựô thị. Xây dựng và phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho Hà Nội kết hợp với Vùng Hà Nội theo hướng hiện ựại, ựồng bộ ựáp ứng không chỉ cho giai ựoạn 2030-2050 mà còn cho các thế hệ tiếp nối.
c) Việc phát triển thị trường nhà ở, ựất ở phải căn cứ vào ựịnh hướng phát triển không gian của chùm ựô thị
Một là, ựô thị trung tâm/thành phố Hà Nội, chủ yếu phắa Nam sông Hồng, trung tâm chắnh trị-ngoại giao của quốc gia; tập trung các hoạt ựộng thương mại- giao dịch quốc gia-quốc tế và trung tâm du lịch-bảo tồn ựô thị lịch sử của Hà Nội có dự kiến và một phần phát triển mới.
Hai là, lựa chọn các khung giao thông ựể phát triển các vùng mới, các trung tâm ựô thị mới tạo mối liên hệ hợp lý giữa ựô thị trung tâm với vùng mở rộng và liên kết với các hành lang giao thông lớn/ựại lộ của quốc gia và Vùng Hà Nội.
Ba là, phát triển các cực ựô thị mới có ựủ quy mô và cấu trúc ựô thị hoàn chỉnh (300 ngàn dân-500 ngàn dân vào năm 2030), xây dựng hiện ựại, ựủựiều kiện thu hút ựầu tư tập trung và ựa dạng, tạo cơ hội việc làm và quỹ nhà ởựể thu hút phát triển dân cư.
Bốn là, lựa chọn phân bổ các vùng không gian các vành ựai chức năng dựa trên các yếu tố tự nhiên ựặc trưng nhất.
Năm là, cải tạo, bảo tồn tôn tại ựô thị cũ, nâng cao các giá tri văn hóa, lịch sử
và bản sắc ựô thị; lựa chọn và bảo tồn một số khu vực làng nghề ựặc trưng trong vùng nông nghiệp.
Sáu là, tạo các vành ựai nông nghiệp-nông thôn vùng ngoại thị giữa các khu vực phát triển tập trung, như các vành ựai xanh ựô thị, cải thiện môi trường ựô thị.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 103
Bảy là, xác ựịnh nguồn quỹ ựất xây dựng ựể ựề xuất giới hạn ựô thị và các giải pháp sử dụng ựất hiệu quả.
Tám là, khai thác và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn nước sạch trong vùng phục vụ phát triển dân cư/ựô thị và các vùng vành ựai xanh/nông nghiệp.
Chắn là, tổ chức hệ thống cây xanh ựô thị (các ựại công viên-lâm viên), các cùng tự nhiên rau xanh, sông ngòi, ựê ựiều và vùng thoát lũ, phòng chống thiên tai của hệ thống sông Hồng-sông Nhuệ-đáy-Tắch theo hướng sử dụng là vùng bảo vệ
thiên nhiên, tạo môi trường xanh cho ựô thị.
c) Việc phát triển thị trường nhà ở, ựất ở phải căn cứ vào mục ựắch quản lý và phát triển thị trường bất ựộng sản trên ựịa bàn Thành phố là xây dựng một lộ
trình tổng thể cho việc quản lý và phát triển thị trường bất ựộng sản. Tạo ựiều kiện cho tổ chức và cá nhân giao dịch, mua bán bất ựộng sản một cách dễ dàng, ựược pháp luật bảo hộ và thừa nhận; phục vụ có hiệu quả cho công cuộc công nghiệp hóa, hiện ựại hóa, ựóng góp tắch cực vào việc phát triển lành mạnh thị trường bất ựộng sản ở Việt Nam.
4.7.2. Giải pháp
4.7.2.1. Nhóm giải pháp chung
a) Về thể chếựầu tư vào thị trường nhà ở, ựất ở
Phải hoàn thiện hệ thống khung khổ pháp luật BđS, trong ựó: đề xuất việc sửa ựổi, bổ sung quy ựịnh của Hiến pháp về ựất ựai cho phù hợp với những tiến triển ựã ựạt ựược của công cuộc ựổi mới 20 năm qua; sớm nghiên cứu, ban hành Luật đăng ký BđS, Luật Quy hoạch (nhất thể hóa Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội, Quy hoạch sử dụng ựất, Quy hoạch ựô thị và các quy hoạch ngành,
ựịa phương vào Luật này).
Phải ựa dạng hoá hệ thống chắnh sách ựầu tư BđS cho phù hợp với tắnh ựa dạng của thực tiễn ựầu tư BđS (ựa dạng về chủ ựầu tư, về vốn ựầu tư, về công trình
ựầu tư, về mục ựắch ựầu tư, về hình thức ựầu tư).
Phải hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý ựiều hành hoạt ựộng ựầu tư BđS của Nhà nước từ những nguyên nhân gây ra tình trạng yếu kém của hệ thống này
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 104
hiện nay, trong ựó cần xác lập một tổ chức thắch hợp có chức năng tổng ựiều hoà, phối hợp các cơ quan quản lý nhà nước về BđS.
b) Về môi trường thị trường nhà ở, ựất ở
Phát triển ựồng bộ các thành tố thị trường, ựồng bộ hóa các loại hình thị
trường. Thúc ựẩy các thành tố phát triển, bắt kịp với trình ựộ phát triển của các thị
trường khác, nhất là thị trường vốn. Phát triển các yếu tốựểựưa thị trường thế chấp thứ cấp, hoạt ựộng chứng khoán hóa BđS ựi vào hoạt ựộng
Thị trường nhà ở, ựất ở phải ựược phát triển bình ựẳng giữa các thành phần kinh tế. Thị trường này chỉ có thể phát huy ựược hiệu quả khi nó không bị cô lập giữa các phân mảng, ựặc biệt là sự phân mảng theo thành phần kinh tế. Phát triển thị
trường này phải ựược ựặt trong quan hệ với các thị trường khác và phải ựược ựặt trong tổng thể nền kinh tế thị trường, cụ thể phải ựược gắn kết một cách trôi chảy với thị trường tài chắnh, công nghệ và lao ựộng.
4.7.2.2. Nhóm giải pháp cụ thể
a) Cần xem xét, xử lý ựồng bộ các chắnh sách tài chắnh tiền tệ. Chúng ta ựã tiến hành các biện pháp thắt chặt tắn dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường nhà
ở, ựất ở thì phải có những giải pháp về thay thế kênh cung cấp tài chắnh cho thị
trường. Việc các tổ chức tiết kiệm tương hỗ nước ngoài như Bauspar vào Việt Nam tham gia tìm hiểu và xúc tiến chuyển giao mô hình quỹ tiết kiệm tương hỗ bất ựộng sản là rất cần ựược thúc ựẩy, nhanh chóng triển khai. Trước mắt, khi chưa có những văn bản pháp luật quy ựịnh vấn ựề này, Chắnh phủ và các cơ quan hữu quan cần có những ựộng thái cho phép tiến hành thắ ựiểm.
b) Triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà ở mà Bộ Xây dựng ựang tiến hành. Việc này không chỉ ựơn thuần là kênh giải quyết tài chắnh nhà ở cho ựối tượng xã hội có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung ứng vốn ựầu tư cho thị trường nhà ở,
ựất ở. Trong những thời ựiểm trước mắt, chủ yếu các bên tham gia là những người có thu nhập ổn ựịnh ở mức khá tốt trong xã hội.
c) Khai thông các nguồn vốn trong dân. Một trong những nguồn vốn có thể
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 105
những chắnh sách cần thiết ựể tạo kênh dẫn nguồn tiền này sang thị trường nhà ở,
ựất ở. Nếu nguồn này ựược huy ựộng và khơi dậy, thị trường này sẽ có một nguồn tài chắnh thay thếựáng kể.
d) Tăng cường các công cụ kắch thắch thu hút nguồn ựầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp Việt Nam. Không loại trừ việc giảm giá các doanh nghiệp trong nước ựể thu hút các nhà ựầu tư chiến lược mua lại một phần cổ phiếu các công ty ựã cổ phần hóa. đồng thời, tăng cường các biện pháp thu hút ựầu tư nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công. đẩy nhanh các quy trình xem xét, xét duyệt các dự án ựầu tư, các quá trình giải ngân.
e) đẩy mạnh công tác ựăng ký ựất ựai và tài sản khác gắn liền với ựất (ựăng ký BđS) nhằm công khai, minh bạch thị trường BđS. Về phắa Nhà nước chắnh là sự
kiểm soát thông tin về BđS làm cơ sở cho việc quản lý và ựiều hành thị trường. Về
phắa chủ sử dụng, sở hữu, ựăng ký BđS là sự khẳng ựịnh trước cơ quan nhà nước về
tình trạng pháp lý của BđS mà mình ựang sử dụng, sở hữu nhằm tạo ra những bảo
ựảm về mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền và lợi ắch hợp pháp của mình
ựối với BđS ựó. Về phắa các bên liên quan, ựăng ký BđS tạo ra sự an toàn về mặt