20 D thiên niê nk ựán Tháp ỷ 07-12 0,60 300 21 Khu c Mulberry Lane ăn hộ
4.4.Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, ựất ở trên ựịa bàn quận Hà
đông
4.4.1. Về công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan ựến
quản lý thị trường nhà ở, ựất ở
Quận Hà đông không có quy ựịnh riêng về quản lý ựất ựai, quản lý thị
trường BđS. Các hoạt ựộng liên quan ựến thị trường nhà ở, ựất ở như quy hoạch ựất
ựai, giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch SDđ, chuyển nhượng QSDđ, ựăng ký
ựất ựai, cấp GCN, kinh doanh nhà ở, ựất ở, thực hiện các dịch vụ công về giao dịch nhà ở, ựất ởẦựều ựược áp dụng theo quy ựịnh chung của pháp luật (như Luật đất
ựai, Luật Kinh doanh Bất ựộng sản, Luật Xây dựngẦ) và các văn bản quy ựịnh cụ
thể hóa chắnh sách chung của UBND thành phố Hà Nội. Tuy nhiên, trong thời gian tới, các quy ựịnh liên quan ựến thị trường nhà ở, ựất ở trên ựịa bàn thành phố Hà Nội sẽ tiếp tục có những ựiều chỉnh, sửa ựổi ựể phù hợp với ựiều kiện thực tiễn bởi các Bộ, ngành hiện ựang nghiên cứu, soạn thảo các chắnh sách chung ựể trình phê duyệt, cụ thể:
- Bộ Xây dựng ựang lấy ý kiến thảo luận về Chiến lược phát triển nhà ựến năm 2020 và tầm nhìn ựến năm 2030. Một trong những nội dung rất quan trọng là vấn ựề Quỹ tiết kiệm nhà ựang ựược soạn thảo, trình xin ý kiến. Các cơ chế, chắnh sách liên quan ựến nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở cho sinh viên, các ựối tượng xã hội (Nghị quyết 18/2009/NQ-CP) ựang ựược xúc tiến, triển khai mạnh mẽ. Những hoạt ựộng này có tác ựộng rất lớn ựến xu hướng phát triển của thị trường nhà
ở, ựất ở trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Hiện tại, Bộ Xây dựng ựang kiến nghị
cấm phân lô bán nền. Hàng hóa BđS phải ựược hoàn thành mới ựược ựem bán trên thị trường.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường ựang tổng kết thi hành Luật đất ựai năm 2003 ựể sửa ựổi vào năm 2013. Nhiều nội dung có tắnh căn bản của quản lý nhà nước về ựất ựai ựược ựề cập: Một là, việc có giao lại ựất nông nghiệp hay không sẽ
có tác ựộng trực tiếp ựến thị trường ựất nông nghiệp (ựặc biệt, thị trường ựất nông nghiệp thuộc những ựịa bàn có khả năng trở thành ựất công nghiệp hoặc ựất ựô thị).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 89
Hai là, việc quy ựịnh lại thời hạn giao ựất sẽ có tác ựộng rõ rệt ựối với tình hình ựầu tư nâng cao giá trịựất và các tài sản gắn liền với ựất của các nhà ựầu tư, ựặc biệt các nhà ựầu tư BđS. Ba là, vấn ựề xác ựịnh các loại hình sở hữu hay vẫn duy trì sở hữu toàn dân ựối với ựất ựai là một vấn ựề quan trọng ảnh hưởng ựến thị trường nhà ở,
ựất ở.
- Ngân hàng Nhà nước ựang triển khai thực hiện Thông tư 01/2011/TT- NHNN về thực hiện Nghị quyết 11/2011/NQ-CP của Chắnh phủ (có liên quan ựến tiết chế cho vay BđS). Những quy ựịnh về tăng lãi suất, giảm hạn mức tắn dụng, kiềm chế cho vay phi sản xuất... trực tiếp liên quan ựến vấn ựề vốn cho thị trường nhà ở, ựất ở. Bên cạnh ựó, một số công cụ liên quan ựến chắnh sách tiền tệ phục vụ
cho cấp vốn cho thị trường này như quỹ tiết kiệm tương hỗ cũng ựang ựược quảng bá vào thị trường Việt Nam. đây thực chất là quá trình tìm kiếm các nguồn lực mới
ựể tài trợ cho thị trường nhà ở, ựất ở.
- Bộ Tài chắnh ựang xem xét sửa ựổi Luật Thuế thu nhập cá nhân (có liên quan ựến thuế giao dịch BđS). Việc Nghị ựịnh 71/2010/Nđ-CP không tiếp tục cho mua bán các sản phẩm ựang hình thành (có công chứng) ựã vô hình chung bắt buộc các hợp ựồng mua bán sản phẩm này phải nộp thuế dựa trên giao dịch ựầu tiên và giao dịch cuối cùng (thường là kéo dài rất lâu và chênh lệch rất lớn) vào phắa người mua. Hệ quả là, ựiều này cũng sẽ một phần làm thay ựổi thị trường nhà ở, ựất ở.
- Bộ Kế hoạch và đầu tưựang tiến hành rà soát, cắt giảm ựầu tư công. đây là một trong những biện pháp kiềm chế lạm phát. Tuy nhiên, nó cũng gián tiếp tác
ựộng ựến tổng cầu trong xã hội và ựương nhiên tác ựộng ựến cầu về nhà ựất trên thị
trường.
4.4.2. Về tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở, ựất ở
4.4.2.1. Tổ chức bộ máy quản lý thị trường, nhà ở trên ựịa bàn quận Hà đông cũng
ựược ựặt trong bối cảnh quản lý phân tán.
Ngay từ cấp Trung ương, các Bộ, ngành có chức năng quản lý nhà nước về
BđS, về ựầu tư BđS thì quản lý xây dựng, tài chắnh, tắn dụng BđS ựược tập trung vào một Bộ ngành, riêng ựất ựai bị dàn trải ra nhiều Bộ ngành. Trong số các Bộ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 90
ngành có chức năng quản lý nhà nước về BđS, ựầu tư BđS thì nhiều ngành tổ chức theo chiều ngang (phân cấp giữa Trung ương với ựịa phương), riêng ngành ngành tài chắnh tổ chức theo chiều dọc (về thuế, vốn tập trung, công sản...). Những khâu khác biệt ựó hiện vẫn thiếu cơ chế ựể gắn kết với các khau khác trong hệ thống tổ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
chức quản lý ựiều hành của Nhà nước về lĩnh vực BđS.
Hiện tại, hầu như tất cả các Bộ ựều làm chủ ựầu tư các công trình BđS sử
dụng vốn ngân sách nhà nước, nhưng tất cả các Bộ này chỉ ựược Luật Tổ chức chắnh phủ, Nghịựịnh về tổ chức từng Bộ quy ựịnh là các Bộ có chức năng Ộquản lý nhà nướcỢ, còn chức năng Ộựầu tư nhà nướcỢ không ựược quy ựịnh. Ngay Bộ Kế
hoạch và đầu tư cũng không chỉ là Bộ Ộquản lý nhà nước về ựầu tưỢ. Sự khiếm khuyết này ựang ựẩy Ộựầu tư nhà nướcỢ nói chung, Ộựầu tư nhà nước vào BđSỢ nói riêng vào cuộc khủng hoảng thiếu chủựầu tưựắch thực, nguyên nhân chủ yếu gây ra sự thất thoát, lãng phắ, tham nhũng có xu hướng tăng lên trong sử dụng ựầu tư vốn ngân sách nhà nước nói chung cũng như trong ựầu tư BđS nói riêng.
4.4.2.2. Thực trạng tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở, ựất ở trên ựịa bàn quận Hà đông
Hai cơ quan chắnh ựảm nhận chức năng quản lý về thị trường nhà ở, ựất ở
trên ựịa bàn quận Hà đông là Phòng Tài nguyên và Môi trường và Phòng Quản lý
ựô thị.
Liên quan ựến việc quản lý thị trường nhà ở, ựất ở, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND quận các văn bản hướng dẫn cơ chế, chắnh sách, pháp luật, các quy ựịnh về lĩnh vực ựất ựai; giúp UBND lập, ựiều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDđ hàng năm của quận; thẩm ựịnh và trình UBND xét duyệt, ựiều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDđ cấp phường; trình UBND quận giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, chuyển QSDđ, cấp GCN QSDđ cho các ựối tượng thuộc thẩm quyền; Quản lý, theo dõi biến ựộng, cập nhật, chỉnh lý các tài liệu về ựất ựai và bản ựồ phù hợp với hiện trạng SDđ; tổ chức thực hiện các dịch vụ công về ựất ựai; kiểm tra thanh tra việc thực hiện các quy ựịnh của pháp luật; giải quyết khiếu nại tố cáo vềựất ựai theo quy ựịnh.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 91
Liên quan ựến việc quản lý thị trường nhà ở, ựất ở, Phòng Quản lý ựô thị có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm ựịnh, trình UBND quận phê duyệt các ựồ án quy hoạch xây dựng; tổ chức lập, thẩm ựịnh Quy chế quản lý kiến trúc ựô thị cấp II ựể
trình phê duyệt theo phân cấp; hướng dẫn, kiểm tra việc xây dựng các công trình theo Quy chế quản lý kiến trúc ựô thị và quy hoạch xây dựng ựã ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt; tổ chức công bố, công khai các Quy chế quản lý kiến trúc ựô thị, quy hoạch xây dựng; cung cấp thông tin về kiến trúc, quy hoạch xây dựng; quản lý các mốc giới, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; các công trình giao thông - vận tải theo phân cấp. Phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc cấp GCN QSH nhà ở, QSH công trình xây dựng theo quy ựịnh phân cấp; tổng hợp tình hình ựăng ký, chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng trên ựịa bàn thị xã.
4.4.3. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, ựất ở
4.4.3.1. Về việc tạo dựng môi trường ựầu tư cho thị trường nhà ở, ựất ở
Trong thời gian qua, dưới sự chỉựạo của UBND thành phố Hà Nội, UBND quận Hà đông ựã phát huy vai trò quản lý ựối với thị trường nhà ở, ựất ở, thông qua việc tạo dựng môi trường ựầu tư trên ựịa bàn của quận, trong ựó nổi lên là ựầu tư
vào công tác quy hoạch, tạo lập chứng thư pháp lý cho hàng hóa BđS (cấp GCN), phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng trên ựất.
a) đầu tư vào các quy hoạch: Nhận thức ựược vai trò quan trọng của việc lập quy hoạch sử dụng ựất, quy hoạch phát triển ựô thị, trong thời gian qua UBND quận Hà đông ựã quan tâm ựầu tư ựúng mức cho việc thực hiện nhiệm vụ này ựể nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ựất trên ựịa bàn quận.
b) đầu tư vào cấp GCN: Văn phòng ựăng ký QSDđ mới ựược thành lập từ
năm 2008 nhưng ựã có nhiều ựóng góp, tạo ựiều kiện cho việc thực hiện các thủ tục hành chắnh vềựất ựai ựược thuận tiện hơn. Không chỉ rà soát, thực hiện cải cách thủ
tục hành chắnh vềựất ựai, UBND quận còn ựầu tư khá lớn cho việc cấp GCN. đối với các khu vực dân cư sinh sống ổn ựịnh, việc cấp GCN hầu như không gặp trở
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 92
lệ cấp GCN chưa ựạt kế hoạch ựề ra do phụ thuộc nhiều vào tiến ựộ triển khai của các công trình. Một số dự án dân cư ựã ựến ở ổn ựịnh như khu ựô thị Văn Quán, Yên Phúc, Xa La, Mỗ Lao... nhưng chủựầu tư vẫn chưa hoàn thành các thủ tục bàn giao hồ sơ hoàn công ựể có cơ sở tiến hành cấp GCN.
c) đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng trên ựất: Theo yêu cầu phát triển kinh tế
xã hội, UBND quận ựã có nhiều nỗ lực trong việc cải thiện hệ thống cơ sơ hạ tầng trên ựất, cụ thể: Về hệ thống giao thông: Các tuyến trục ựường giao thông liên tỉnh kết nối Hà đông với bên ngoài ựã ựược ựầu tư nâng cấp tạo ựiều kiện cho phát triển
và giao lưu kinh tế. Bước ựầu ựã mở rộng, nâng cấp một số tuyến trục chắnh: mở
rộng nâng cấp quốc lộ 6, nâng cấp ựường 21B và ựường 70 (430) ựi qua ựịa bàn quận. Về hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác cũng ựã có sự ựầu tư ựúng mức ựáp ứng nhu cầu của người dân.
d) đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội: Trong thời gian qua UBND quận ựã có nhiều nỗ lực trong việc phát triển giáo dục, y tế, văn hóa, du lịch, thể
thao ựểựảm bảo phù hợp với tiến trình ựô thị hóa trên ựịa bàn quận. Trong quá trình tham gia thẩm ựịnh quy hoạch chi tiết các khu ựô thị, nhà ở, UBND quận ựã rất chú trọng ựến yếu tố này nhằm khai thác tối ựa lợi thế tiềm năng trên cơ sở phát huy hạ
tầng kinh tế xã hội hiện có. Sự ựầu tư cho hệ thống hạ tầng xã hội của quận này ựã làm tăng tắnh hấp dẫn cho thị trường nhà ở, ựất ở tại khu vực này. Bởi việc lựa chọn một hàng hóa BđS nhà ở, ựất ở không chỉựược quan tâm ở chất lượng xây dựng mà môi trường sống, hạ tầng xã hội còn là những yếu tốảnh hưởng rất nhiều ựến sự lựa chọn của những người có nhu cầu thực về nhà ở, ựất ở hiện nay.
ự) Hỗ trợ doanh nghiệp ựầu tư thị trường nhà ở, ựất ở thông qua các hoạt (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ựộng cải cách hành chắnh theo cơ chế liên thông một cửa và ựẩy nhanh tiến ựộ
GPMB.
4.4.3.2. Về quản lý ựầu tưựối với các dự án
a) Dự án xây dựng khu ựô thị mới
Việc quản lý ựối với dự án phát triển ựô thị và khu ựô thị mới trên ựịa bàn quận Hà đông ựều phải thực hiện theo Quy chế quản lý ựầu tư và xây dựng ựã ựược
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 93
ban hành theo Nghịựịnh số 52/CP, số 12/CP và số 07/CP; theo Luật xây dựng hiện hành và các văn bản pháp luật khác có liên quan nhưựối với một dự án ựộc lập. Do xem như một dự án ựộc lập và với cách thức triển khai hạ tầng ựi sau như hiện nay
ựã dẫn ựến tình trạng thiếu dịch vụ hạ tầng kỹ thuật - xã hội, thiếu dịch vụ công ắch tại các dự án quy hoạch khu ựô thị mới trên ựịa bàn quận. Kể cả những khu ựô thị
như Văn Quán, Bắc Hà, Xa La người dân ựã vào sinh sống ổn ựinh từ nhiều năm nay nhưng ựều phải sử dụng hạ tầng sẵn có của quận. Hầu hết các chủ ựầu tư ựều không mặn mà gì ựối với việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng xã hội ở ựây trong khi còn thiếu những chế tài ựủ mạnh ựể yêu cầu các chủ dự án tiếp tục hoàn thiện các hạng mục này.
Bên cạnh ựó, vấn ựề tổ chức hành chắnh ựô thị, cũng như các quyết ựịnh về
bảo ựảm dịch vụ công cộng ựô thị thiết yếu, quản lý và vận hành các tiện ắch công cộng cũng chưa ựược quy ựịnh bằng pháp luật, gây khó khăn cho chủ ựầu tư, bên nhận chuyển giao, khách hàng và cả cơ quan quản lý Nhà nước trong quá trình thực hiện. Khu Văn Quán - Yên Phúc - dự án khu ựô thị mới ựầu tiên trên ựịa bàn Hà
đông là 1 vắ dụ, tuy ựã ựi vào hoạt ựộng ựược 4 năm nhưng ựến nay chủựầu tư vẫn chưa chuyển giao cho chắnh quyền ựịa phương quản lý.
b) Dự án xây dựng nhà ở kinh doanh ngoài khu ựô thị
đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở kinh doanh trên ựịa bàn quận hiện vẫn
ựang tồn tại những vấn ựề bất hợp lý giữa doanh nghiệp có vốn ựầu tư nước ngoài (FDI) và doanh nghiệp ựầu tư trong nước. Các doanh nghiệp FDI khi nhận dự án thì không phải qua ựấu thầu, nhưng các doanh nghiệp trong nước thì phải qua ựấu thầu với giá cạnh tranh.
c) Dự án xây dựng nhà ở xã hội
Thực hiện chủ trương của thành phố Hà Nội về phát triển nhà ở xã hội ựến năm 2020, trên ựịa bàn của quận cũng ựã triển khai 2 dự án nhà thu nhập thấp, trong
ựó 1 dự án ựã ựi vào hoạt ựộng nhưng ựã có những sai phạm trong quá trình vận hành quản lý loại nhà này. Thực tế, không chỉ riêng quận Hà đông, mà cơ quan có chức năng quản lý hiện nay cũng ựang lựa chọn ựể tìm ra một cơ chế phù hợp cho
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 94
việc ựầu tư và quản lý quỹ nhà ở xã hội. Song ựể có một kết quả chắnh xác cho những việc thắ ựiểm này thì cũng phải mất nhiều năm, còn ựể tìm một cơ chế quản lý phù hợp thì thời gian chờ ựợi kết quả thắ ựiểm có thể sẽ còn kéo dài hơn nữa. Người có thu nhập thấp trong nhiều năm nữa vẫn sẽ tiếp tục gặp khó khăn, trắc trở
trong việc có ựược chỗở phù hợp với hoàn cảnh của mình.
4.4.3.2. Về quản lý ựầu tư tắn dụng bất ựộng sản của hệ thống ngân hàng thương mại
Hoạt ựộng ựầu tư vào tắn dụng BđS của hệ thống ngân hàng thương mại