20 D thiên niê nk ựán Tháp ỷ 07-12 0,60 300 21 Khu c Mulberry Lane ăn hộ
4.5.Những ưu ựiểm và tồn tại của thị trường nhà ở, ựất ở trên ựịa bàn quận Hà đông
quận Hà đông
4.5.1. Về chắnh sách
Từ năm 1993 ựến nay, cơ hội cho các nhà ựầu tư vào lĩnh vực này ựang thực sự ựược bảo ựảm, khi hệ thống pháp luật ựang ựược thay ựổi theo xu hướng xoá bỏ ựộc quyền, ựặc quyền, tạo ựiều cho mọi thành phần kinh tế tiếp cận bình ựẳng với các nguồn lực phát triển nhưựất ựai, nguồn vốn....Việc rà soát chỉnh sửa quy hoạch ngành nhằm phát huy lợi thế, xoá bỏ cách quản lý coi quy hoạch như một công cụ ựể giới hạn sự tham gia của các nhà ựầu tư thuộc các thành phần kinh tế cũng là một bước thay ựổi tắch cực. đối với các dự án ựầu tư trong lĩnh vực kinh doanh BđS, dù là hình thức ựầu tư có ựiều kiện, song có nhiều rào cản ựã ựược lới lỏng, thậm chắ xoá bỏ trong thực hiện quyền xây dựng, ựầu tư kinh doanh BđS.
Tuy nhiên, vẫn còn sự chưa tương thắch giữa quy ựịnh tại các văn bản và thực tiễn ựang khiến nhiều nhà ựầu tư cảm thấy không yên tâm. Những vướng mắc có thể nhận thấy trong việc ựăng ký dự án ựầu tư kinh doanh BđS hiện nay. Các quy ựịnh về ựiều kiện kinh doanh ngành nghề này theo quy ựịnh trong Luật Kinh doanh BđS ựến ngày 1 tháng 1 năm 2007 mới có hiệu lực, như vậy, trước thời ựiểm này các doanh nghiệp không thể có căn cứ pháp lý ựể giải trình khả năng ựáp ứng các ựiều kiện ựể ựược kinh doanh BđS theo quy ựịnh của Luật, nhưng trong thủ tục thì yêu cầu các doanh nghiệp phải có bản giải trình này.
Ngoài ra vấn ựề cân bằng lợi ắch ba bên nhà nước, chủ ựầu tư và người dân vẫn chưa ựược thể chế hoá phù hợp, dẫn ựến việc triển khai các dự án kinh doanh BđS trên ựịa bàn quận ựang phải ựối mặt với những khó khăn khi thực hiện công tác bồi thường GPMB. Mặc dù Luật đất ựai 2003 ựã quy ựịnh các tỉnh, thành phố ựược phép tổ chức việc thu hồi ựất trước ựể có mặt bằng nhưng vấn ựề ựặt ra là ngân sách các ựịa phương có hạn, không thể huy ựộng ngay kinh phắ ựể thực hiện việc này.
Bên cạnh ựó nhiều quy ựịnh luật cần thiết cho thị trường BđS vẫn chưa ựược ban hành như: Luật đăng ký BđS, một luật quan trọng trong việc chắnh thức hóa
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 96
BđS trước khi ựưa ra thị trường. Luật Quy hoạch, một luật làm căn cứ cho việc làm cơ sở cho các kế hoạch cũng như dự án phát triển BđS (hiện chỉ có Nghị ựịnh 92/2006/Nđ-CP về vấn ựề này); Luật Thuế BđS, một luật ựiều tiết thị trường BđS cũng nhưựầu tư, kinh doanh BđS, chưa ựược hình thành, dù là trong ý tưởng.
4.5.2. Về tài chắnh
a) Tiền sử dụng ựất thay ựổi với biên ựộ lớn, nên tạo ra những bất cập trong thực hiện cả về phắa doanh nghiệp, cả về cơ quan quản lý nhà nước. Việc tăng giá QSDđ từ 3-13 lần và từ ựó, các chủ ựầu tư sẽ phải nộp tiền thuê ựất tăng lên từ 3-10 lần. Về phắa cơ quan nhà nước, do sự thay ựổi mức giá, nếu không xem xét kĩ trong phê duyệt phương án thu tiền sử dụng ựất sẽ làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách..
b) Các thể chế tài chắnh ngân hàng tại Việt Nam hiện vẫn chưa có các hoạt
ựộng thế chấp thứ cấp về BđS. điều này vừa làm cho thị trường thế chấp thiếu vắng những ựối tác cần thiết vừa làm cho thị trường nhà ở, ựất ở bị hạn chế về
nguồn vốn, vừa làm giảm nguồn vốn ựầu tư tiềm năng. Thị trường nhà ở, ựất ở còn thiếu những sàn giao dịch ựủ mạnh. Nếu so với sàn giao dịch chứng khoán thì sàn giao dịch BđS ra ựời chậm sau 5 năm về thời gian nhưng về hoạt ựộng thì phải chậm hơn thế nữa. Thị trường nhà ở, ựất ở hiện còn thiếu những nhà môi giới chuyên nghiệp ựể giúp giảm thiểu tác ựộng của tắnh bất ựối xứng về thông tin (người mua - người bán) và tắnh khó tiếp cận ựối tượng giao dịch (BđS).
4.5.3. Về quản lý
Nhà nước chưa có số liệu thống kê ựầy ựủ về hiện trạng BđS và chưa tổ chức
ựiều tra khảo sát ựể nắm ựược lượng cầu về BđS theo từng thời ựiểm ựể hoạch ựịnh chiến lược phát triển ổn ựịnh thị trường BđS.
4.5.4. Về dịch vụ
Hiện nay, khách hàng còn thiếu thông tin và sự hỗ trợ của Nhà nước. Môi trường ựầu tư chưa công khai, minh bạch: Hệ thống dịch vụ BđS chưa ựược hình thành chắnh quy. Chưa tổ chức việc cung cấp thông tin chắnh xác cho khách hàng. Nhiều thông tin ựược ựăng trên các phương tiện thông tin ựại chúng không chắnh xác
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 97
cũng ựã ảnh hưởng tới thị trường BđS. Thủ tục cấp GCNQSDđ và QSHBđS chưa cải cách triệt ựể, kết quả thực hiện còn chậm. Chắnh quyền quận chưa thật sự hỗ trợ
doanh nghiệp trong việc tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.
4.5.5. Về thị trường
Nhà nước chưa có nhiều quỹ ựất ỘsạchỢ (ựã giải phóng mặt bằng ựể cung
ứng cho thị trường, chưa ựiều tiết ựược thị trường BđS thông qua quy luật cung - cầu. Các dự án ựầu tư không tập trung nên không tạo ựược ựộng lực thu hút thị
trường BđS phát triển. Chưa có chắnh sách kắch cầu ựối với người có nhu cầu thực sự. Thị trường giao dịch chủ yếu là mua bán lòng vòng, chưa minh bạch. Người có nhu cầu thực sự (người có thu nhập thấp) không mua ựược do giá BđS bị ựẩy lên quá cao so với mức thu nhập.
Thị trường có liên quan ựến người nước ngoài: Chắnh sách ựầu tư kinh doanh bất ựộng sản giữa nước ngoài và trong nước còn nhiều bất cập. Nhà ựầu tư nước ngoài ựược Nhà nước hỗ trợ thu hồi ựất ựể thực hiện dự án ựầu tư và Nhà nước hỗ
trợ tổ chức bồi thường theo giá ựất quy ựịnh, trong khi ựó nhà ựầu tư trong nước phải thoả thuận giá bồi thường. Nhà ựầu tư nước ngoài nộp tiền sử dụng ựất khi dự
án tiến hành khai thác kinh doanh, trong khi ựó nhà ựầu tư trong nước phải nộp tiền sử dụng ựất ngay sau khi Nhà nước giao ựất, nếu nộp chậm sẽ bị phạt.