2.3.1 Chắnh sách ựất ựai và phát triển thị trường bất ựộng sản
2.3.1.1 đổi mới cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự
quản lý của Nhà nước theo ựịnh hướng xã hội chủ nghĩa
đường lối đổi mới, ựẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện ựại hoá ựất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường ựịnh hướng Xã hội Chủ nghĩa ựó ựược xác ựịnh tại đại hội đại biểu toàn quốc đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986) và ựược đại hội
đại biểu toàn quốc đảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII (1991), Khoá VIII (1996), Khoá IX ( 2001), Khoá X (2006), tiếp tục phát triển. [13-16]
Nghị quyết đại hội ựại biểu toàn quốc đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ
VIII xác ựịnh: "Tiếp tục ựổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá bỏ cơ chế
tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương ựối ựồng bộ cơ chế thị trường có sự
quản lý của Nhà nước theo ựịnh hướng Xã hội Chủ nghĩa"; "Tạo lập ựồng bộ các yếu tố của thị trường".
Nghị quyết đại hội ựại biểu toàn quốc đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX xác ựịnh: "Tiếp tục tạo lập ựồng bộ các yếu tố thị trường; ựổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước. Thúc ựấy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo ựịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ựặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao
ựộng, thị trường chứng khoán, thị trường BđS, thị trường khoa học và công nghệ ".
2.3.1.2 Hình thành và phát triển thị trường BđS
Nghị Quyết đại hội ựại biểu toàn quốc đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ
VIII (1996) xác ựịnh: "Quản lý chặt chẽựất ựai và thị trường BđS. đất ựai thuộc sở
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 18
Luật đất ựai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chắnh sách ựất ựai. Trong việc giao QSDđ và cho thuê ựất phải xác ựịnh ựúng giá các loại ựất ựể sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ ựất, bảo ựảm lợi ắch của toàn dân, khắc phục tình trạng ựầu cơ và những tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng ựất. Tổ chức quản lý tốt thị trường BđS. Chăm lo giải quyết vấn ựề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở
các vùng ựô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng, kinh doanh nhà ở. Khuyến khắch các thành phầ kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự
hướng dẫn và quản lý của nhà nướcỢ.
Nghị quyết đại hội ựại biểu toàn quốc đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng ựịnh "Hình thành và phát triển thị trường BđS, bao gồm cả QSDđ
theo quy ựịnh của pháp luật; từng bước mở thị trường BđS cho ngời Việt Nam ở
nước ngoài và người nước ngoài tham gia ựấu thầuỢ.
Nghị quyết đại hội ựại biểu toàn quốc đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X
ựã cụ thể hóa ựịnh hướng phát triển thị trường BđS: ỘPhát triển thị trường BđS trên cơ sở thực hiện Luật đất ựai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BđSẦ; hoàn thiện việc phân loại, ựánh giá ựất ựai và cấp GCNQSDđ; làm cho QSDđ trở
thành hàng hóa một cách thuận lợi, ựất ựai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Giá BđS ựược hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác ựộng
ựến giá ựất thị trường bằng các chắnh sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu vềựất
ựai. Tăng cường biện pháp chống ựầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy
ựịnh của pháp luật. Xây dựng hệ thống ựăng ký, thông tin BđS. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường BđS.Ợ
Nghị quyết đại hội đảng VIII, IX, X ựã xác lập chủ trương, mởựường cho sự hình thành và phát triển thị trường BđS Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập ựồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường ựịnh hướng Xã hội chủ nghĩa "Thị trường BđS tuy còn sơ khai nhưng ựã thu hút ựược một lượng vốn khá lớn vào ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ựiều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện ựiều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các ựô thị" .[10]
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 19
Tuy nhiên, "Hoạt ựộng của thị trường BđS không lành mạnh, tình trạng ựầu cơ vềựất ựai và BđS gắn liền với ựất rất nghiêm trọng, ựẩy giá ựất lên cao, ựặc biệt là ởựô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cảựầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những ựặc quyền, ựặc lợi, dẫn ựến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức"; "Quản lý nhà nước về ựất ựai còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị
trường BđS bị buông lỏng. Người sử dụng ựất chưa làm tốt nghĩa vụ ựối với Nhà nước. Chắnh sách tài chắnh ựối với ựất ựai còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nướcỢ. Một số nguyên nhân chủ yếu:ỘMột số chủ trương, chắnh sách lớn rất quan trọng của đảng về ựất ựai chưa ựược thể chế hoá như: chế ựộ sở hữu toàn dân ựối với ựất ựai; thị trường BđS trong ựó có QSDđ...; văn bản pháp luật ựất (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ựai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu ựồng bộỢ. [17]
2.3.2. Hệ thống pháp luật ựất ựai và thị trường bất ựộng sản hiện hành ở
Việt Nam
2.3.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật ựất ựai và thị trường bất ựộng sản
a) Pháp luật ựất ựai
Thể chế hoá chủ trương, chắnh sách ựất ựai của đảng, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 ựã quy ựịnh: đất ựai thuộc sở hữu toàn dân (điều 17); Nhà nước thống nhất quản lý ựất ựai theo quy hoạch và pháp luật (điều 18), Luật đất ựai 1987, 1993, Luật bổ sung sửa ựổi một sốựiều của Luật đất
ựai 1998, 2001 và Luật đất ựai 2003 ựã cụ thể hoá các quy ựịnh vềựất ựai của Hiến pháp, cụ thể:
- Các nguyên tắc quản lý và sử dụng ựất ựai: ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ựất ựai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ựất ựai hợp lý hiệu quả, tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ựất, bảo vệ môi trường ựể phát triển bền vững.
- Các quyền của người sử dụng ựất: ựược cấp GCNQSDđ, ựược hưởng thành quả lao ựộng và kết quả ựầu tư trên ựất ựược giao, ựược chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDđ, ựược góp vốn bằng QSDđựể sản xuất, kinh doanh.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 20
- Nghĩa vụ của người sử dụng ựất: sử dụng ựúng mục ựắch, bảo vệ ựất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phắ, tiền sử dụng ựất, bồi thường khi ựược nhà nước giao ựất, trả lại ựất khi nhà nước có quyết ựịnh thu hồi.
- Quản lý ựất ựai với việc phát triển thị trường QSDđ trong thị trường BđSẦ[9] b) Các văn bản pháp luật khác liên quan ựến ựiều tiết thị trường BđS
Cùng với Luật đất ựai, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực giao dịch dân sự, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BđS, thuế, chứng khoán, tài chắnh, ngân hàng... ựã ựược Quốc Hội ban hành, hình thành một hệ thống pháp luật ựiều tiết thị trường BđS tương ựối ựồng bộ:
- Bộ Luật Dân sự (2005) ựã ựược Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua theo Nghị quyết số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005.
- Luật Xây dựng năm (2003) ựã ựược Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật Nhà ở (2005) ựã ựược Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua theo Nghị quyết số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
- Luật Kinh doanh BđS năm (2006) ựã ựược Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9 thông qua tại Nghị quyết số
63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006.
Ngoài ra còn các văn bản pháp luật liên quan khác như: - Luật Thuế sử dụng ựất - Luật Thuế chuyển QSDđ - Luật Doanh nghiệp năm (2005) - Luật đầu tư năm (2005) - Luật đấu thầu năm (2005) - Luật Chứng khoán năm (2006). - Luật Ngân hàng Nhà nước năm (1997) [9]
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 21 Chắnh phủ và các Bộ, ngành ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật: Nghịựịnh 181/2004/Nđ-CP, Nghịựịnh số 16/2005, Nghị ựịnh số 90/2006/Nđ-CP, Nghị ựịnh số 108/2006/Nđ-CP, Nghị ựịnh 95/2005/Nđ- CP, Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP, Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP, Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP ngày 13/08/2009, Nghị ựịnh 71/2010/Nđ-CP ngày 23/6/2010, Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010, Thông tư 19/2010/TT-NHNN ngày 27/9/2010. [9]
2.3.2.2. Tác ựộng tắch cực của hệ thống pháp luật ựối với thị trường bất ựộng sản
a) Pháp luật tạo ựiều kiện cho các chủ thể tham gia hoạt ựộng trong thị
trường BđS ngày càng ựa dạng. Hoạt ựộng kinh doanh BđS không chỉ là lĩnh vực
ựộc quyền của các doanh nghiệp Nhà nước mà ựã ựược khuyến khắch, mở rộng ựối với nhiều thành phần kinh tế khác nhau (doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn ựầu tư nước ngoài...).
b) Số lượng dự án ựầu tư kinh doanh BđS do các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia ựầu tư ngày càng tăng. Với sự tham gia tắch cực của các nhà ựầu tư
nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BđS, hàng loạt dự án ựầu tư có chất lượng cao ựã ựược ựưa vào sử dụng, góp phần ựáng kể thúc ựẩy sự tăng trưởng chung của nền kinh tế.
c) Những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chắnh sách trong quá trình hoạt
ựộng, vận hành của thị trường BđS như vấn ựề xác lập QSH công trình xây dựng cho các tổ chức, cá nhân; vấn ựề bồi thường, giải phóng mặt bằng, cho phép chủ ựầu tư chuyển nhượng dự án... ựã từng bước ựược bổ sung, hoàn thiện trên cơ sở ựảm bảo nguyên tắc hài hoà giữa lợi ắch của Nhà nước, nhà ựầu tư và tổ chức, cá nhân có tài sản nhà ựất bị thu hồi.
d) Ngoài ra, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BđS cũng
ựã quy ựịnh cho phép các chủ ựầu tư ựược chuyển nhượng dự án nhằm tháo gỡ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 22
2.3.2.3. Những hạn chế của hệ thống pháp luật ựối với thị trường bất ựộng sản
a) Về phương thức giao dịch BđS và các chủ thể tham gia:
- Luật pháp quy ựịnh việc ựăng ký ban ựầu và ựăng ký biến ựộng ựối với ựất
ựai nhưng ựối với các tài sản trên ựất còn chưa có quy ựịnh cụ thể. Nhìn chung các giao dịch này thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế ựịnh pháp lý về ựiều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương ựối ựơn giản hơn so với những thị
trường khác. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ ựiều kiện có hàng hóa và có khả
năng thanh toán. Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt ựộng bảo hộ và quản lý BđS, nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị
trường. Tuy nhiên ựể ựiều tiết thu nhập, nhà nước ựã thực hiện việc ựánh thuế thu nhập từ chuyển quyền BđS.
b) Về hệ thống cơ quan quản lý BđS của nhà nước:
Hệ thống chắnh sách pháp luật quy ựịnh còn có sự chồng chéo về chức năng nhiệm vụ giữa Bộ Xây dựng với Bộ Tài nguyên và Môi trường.
c) Về vấn ựềựăng ký BđS
đăng ký bất ựộng sản hiện chưa có một Luật riêng ựiều chỉnh, pháp luật hiện hành mới chỉ quy ựịnh ựăng ký vềựất ựai dẫn ựến khó khăn cho công tác quản lý về
thế chấp, chuyển nhượng, mua bán:
- Thứ nhất, nhiều loại tài sản gắn liền với ựất chưa có quy trình ựăng ký và cấp GCNQSDđ như nhà máy, khu công nghiệp ựang gây bức xúc cho các nhà ựầu tư. Vì họ không thể thực hiện các thủ tục thế chấp vay vốn tại các tổ chức tắn dụng.
- Thứ hai, một hệ thống ựăng ký ựược tách thành nhiều mảng sẽ dẫn ựến sự
chồng chéo và khoảng hở của hệ thống. đăng ký ựất ựai là bắt buộc nhưng ựăng ký tài sản lại không bắt buộc dẫn ựến sự thiếu minh bạch, khó kiểm soát trong quản lý. [21]
d) Về chắnh sách tài chắnh
Về mặt vĩ mô, Nhà nước chưa có chắnh sách tài chắnh ựồng bộ ựể ựiều tiết. Trong giai ựoạn hình thành thị trường BđS, nhà nước có ưu ựãi các tổ chức kinh doanh dịch vụ theo Luật đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chắnh, giảm lỗ lãi, kắch thắch vốn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 23 ựầu tư cho lĩnh vực kinh doanh BđS. Tuy nhiên, sau khủng hoảng kinh tế từ năm 2008 ựến nay, khi nền kinh tế có dấu hiệu suy giảm trở lại do ảnh hưởng của kinh tế
thế giới, chắnh phủựã ban hành chắnh sách thắt chặt tiền tệ, quy về các tỷ lệ bảo ựảm an toàn trong hoạt ựộng của tổ chức tắn dụng với yêu cầu tăng cường ựảm bảo an toàn hệ thống ựi ựôi với chống lạm phát, ổn ựịnh kinh tế vĩ mô. Sự không mở rộng tắn dụng thể hiện ở Thông tư 19/2010/TT-NHNN. Việc yêu cầu dự trữ phòng ngừa rủi ro cho vay chứng khoán và bất ựộng sản ở mức 25% và tắn dụng dành cho bất
ựộng sản bị khống chế ở mức 10% tổng dư nợ của các ngân hàng, về thực chất là hạn chế cho vay ựã làm giảm ựi ựáng kể khả năng thanh khoản của nhà chủ ựầu tư
tiềm năng. Hệ quả là thị trường BđS giảm nguồn cầu lẫn nguồn cung, nhiều dự án phải ựiều chỉnh giãn tiến ựộ, ựiều chỉnh lại hợp ựồng mua bán với khách hàng.
để tháo gỡ khó khăn về tài chắnh cho các doanh nghiệp ựầu tư BđS, Chắnh phủựã ban hành Nghịựịnh 71/2010/Nđ-CP ngày 23/6/2010 cho phép doanh nghiệp
ựược huy ựộng vốn dưới 5 hình thức và chỉựược phân chia cho các hình thức không quá 20% số lượng nhà cho mỗi dự án ựã làm tăng các ựợt giao dịch trên thị trường. Khi xây xong chủ ựầu tư mới bàn giao căn hộ, khách hàng nộp 95% tiền mua, số
tiền còn lại chỉ trả hết khi chủựầu tư làm xong giấy chủ quyền. Như vậy, quãng thời gian từ khi bàn giao nhà cho ựến có giấy chủ quyền thường kéo dài, có khi 2 năm, có trường hợp 4 năm và có trường hợp lâu hơn nữa. đây thực sự là một khó khăn cho việc quản lý các giao dịch về nhà ở, ựất ở. [12]
ự) Chắnh sách thuếựối với BđS
- Về các sắc thuế BđS, thuế chuyển nhượng BđS trong thời gian vừa quan
ựã có một quá trình thực hiện và chỉnh sửa. Trước ựây, ựối với hoạt ựộng mua bán nhà và chuyển nhượng QSDđ phải chịu hai khoản thuế, phắ, ựó là: thuế chuyển