2.5.2.1. Thể chếựầu tư BđS
Australia và New Zealand ựều thuộc Khối thịnh vượng chung, là thuộc ựịa cũ của nước Anh, có nhiều ựiểm chung về luật pháp và hệ thống quyền lực nhà nước. Nhìn chung, hệ thống quản lý ựất ựai và thị trường BđS ở hai nước khá tương tự nhau và ựạt tới trình ựộ phát triển rất cao. Hệ thống quản lý BđS ỘTorrensỢ ở hai nước ựược coi là một trong những hệ thống quản lý BđS hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới. Cả hai nước ựều quan niệm rằng ựất ựai nói riêng, các BđS nói chung,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 42
là nguồn lực cơ bản của quốc gia. Việc phân bổ và quản lý ựất ựai có hiệu quảựóng góp vô cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của ựất nước.
Về danh nghĩa, ựất ựai thuộc về nhà nước (chắnh phủ các bang ở Australia và chắnh phủ quốc gia ở New Zealand). Các cá nhân có quyền nắm giữ lâu dài (free hold) hoặc nắm giữ có thời hạn (lease hold) ựối với một mảnh ựất cụ thể (bao gồm cả không gian và dưới mặt ựất, tuy nhiên không có quyền khai khoáng). Hiện nay, có ba loại nắm giữ (sở hữu) ựất ở Australia và New Zealand: ựất tư nhân (private land), ựất công cộng (crown land) và ựất thuộc sở hữu của người thổ dân (phần lớn là thuộc loại sở hữu tập thể).
Về nguyên tắc, ở cả hai nước, ựất ựai thuộc QSH của chắnh phủ (chắnh phủ
bang trong trường hợp Australia). Trên cơ sở ựó, nhà nước cấp quyền sử dụng có
ựiều kiện (trừ quyền khai mỏ) trên một mảnh ựất cụ thể cho người dân dưới hai hình thức như nắm giữ tự do (free hold) và nắm giữ có thời hạn (leasea hold). Do vậy, nhà nước có thể thu hồi ựất vì mục tiêu sử dụng công cộng. Tất nhiên, khi ựó nhà nước phải trảựền bù thắch ựáng.
Gắn với mỗi mảnh ựất chỉ có một chủ ựất duy nhất. Chủ ựất ựó có thể là tư
nhân, cộng ựồng hoặc nhà nước. Mỗi chủ ựất có các quyền, lợi ắch và nghĩa vụ cụ
thể ựối với mỗi mảnh ựất. Tuy nhiên, vô cùng khó khăn ựể xác ựịnh ựầy ựủ các quyền, lợi ắch và nghĩa vụ gắn với mỗi mảnh ựất. Chẳng hạn, ở Queensland, có tới 188 văn bản pháp luật khác nhau, từ Luật đất ựai, Luật Xây dựng, Luật đăng ký ựất
ựai cho tới Luật Môi trường, liên quan tới việc tạo lập các quyền, lợi ắch và nghĩa vụ gắn với mảnh ựất.
Một số quyền và lợi ắch liên quan tới BđS có thể ựược buôn bán, trao ựổi trên thị trường. Ở cả hai nước, thị trường ựất ựai và BđS ựã ựược tạo dựng vững cả
về khung pháp lý, thể chế và vận hành. Australia và New Zealand có thị trường giao dịch BđS ựạt tỷ lệ là chắnh thức cao. Tỷ lệ này trong giao dịch ựất ựai ở Australia
ựạt xấp xỉ 100%, nghĩa là có ựăng ký tại các cơ quan quản lý ựất của nhà nước. Chắnh phủ khuyến khắch ựầu tư vào BđS ựối với những người mua nhà lần
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 43
các BđS (80-90%) ựược mua bằng cách vay tiền ngân hàng. 70% hộ gia ựình Australia sở hữu một căn hộ hoặc một phòng ở ựộc lập. Hầu hết người dân sinh sống trên các căn nhà có tổng diện tắch ựất xung quanh khoảng 500 tới 1000 m2. Trung bình, người Australia bán nhà và mua nhà mới 10 năm một lần. Ngày càng có nhiều người dân (15%) sống trong các căn hộ tập thể với mức giá thấp.
Xét về chủ thể ựầu tư, có 3 chủ thể ựầu tư chắnh ở hai nước: các nhà ựầu tư
cá nhân (thường là các hộ gia ựình mua BđS thứ hai ựể cho thuê kiếm thu nhập và/hoặc bán lại kiếm lời), các nhà ựầu tư tổ chức (các quỹ ựầu tư có niêm yết và không có niêm yết trên thị trường chứng khoán, các công ty ựầu tư BđS, các quỹ tài chắnh có liên quan) và các cơ quan ựầu tư BđS nhà nước (Public land development agencies).
2.5.2.2. Chắnh sách ựầu tư BđS
a) Chắnh sách ựầu tư trực tiếp vào BđS
Trong năm 2003, ựầu tư trực tiếp vào BđS Australia là 104,4 tỷ USD và tổng giá trị quỹ thuộc quản lý của ngành quỹ BđS là 163 tỷ USD. Trong giai ựoạn 2001-2003, ngành quỹ BđS ựã tăng 15,3% (Property Investment Research 2003).
b) Chắnh sách ựầu tư gián tiếp BđS
Các nhà ựầu tư thông qua các công cụ gián tiếp ựể cùng góp vốn ựầu tư vào BđS. Trong năm 1999, trên 47% người Australia tham gia vào ựầu tư BđS gián tiếp với tổng số tiền ựầu tư lên tới 72,8 tỷ USD. Trên 51% số tiền này ựầu tư vào các quỹ BđS trên thị trường chứng khoán (listed property trusts) và các tập ựoàn BđS (property syndicates). Cứ ba người lớn Australia, thì 2 người có cổ phần BđS và 88% cổ phần BđS là nhà ở và nhà văn phòng. đầu tư gián tiếp BđS giúp các nhà ựầu tư nhỏ có thể tham gia vào thị trường và cải thiện tắnh thanh khoản của ựầu tư BđS.
Chứng khoán hóa BđS là việc chuyển BđS thành các chứng khoán có thể
trao ựổi trên thị trường chứng khóan. Nhà ựầu tư BđS không trực tiếp nắm bắt BđS mà ựầu tư vào các cổ phiếu của BđS ựó. Các quỹựầu tư BđS có 2 dạng: dạng ựóng và dạng mở. Quỹ Ộdạng ựóngỢ có lượng vốn cố ựịnh và thời gian tồn tại cố ựịnh
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 44
(khoảng 10-15 năm). Sau thời gian ựó, tài sản của quỹ sẽựược bán và chia cho các cổ ựông. Quỹ Ộdạng mởỢ không có lượng vốn cố ựịnh và thời gian tồn tại vô hạn. Tại Australia và New Zealand, có 5 dạng quỹ ựầu tư BđS chủ yếu, trong ựó có 2 loại quỹ có niêm yết trên thị trường chứng khoán.
c) Chắnh sách tài chắnh ựầu tư BđS
Các công cụ tài chắnh ựa dạng cho phép những người dân không có thu nhập quá cao có thể tham gia ựầu tư BđS. Khi mua ngôi nhà ựầu tiên, người mua cần có trong tay số tiền mặt ắt nhất là 20% tổng giá trị ngôi nhà và hàng tháng phải trả góp hàng trăm tới hàng ngàn USD. Tuy nhiên, sau khi ựã có ngôi nhà ựầu tiên, người chủ ngôi nhà có thể dễ dàng có ngôi nhà thứ hai. Sau 5 năm kể từ khi mua ngôi nhà thứ nhất và trả ựược khoảng 35% tổng số tiền mua nhà, người chủ nhà có thể thế
chấp ngôi nhà ựầu tiên ựểựầu tư vào thị trường BđS. Khoảng 30% số nhà ở tư nhân là các BđS ựầu tư, nghĩa là chủ những ngôi nhà ựó không sử dụng trực tiếp, mà cho thuê hoặc chờ cơ hội bán lại với giá cao hơn. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.5.2.3. Tổ chức quản lý, ựiều hành của nhà nước vềựầu tư BđS
Nhà nước có những vai trò chắnh sau ựây: chịu trách nhiệm ban hành và thực thi chắnh sách ựất ựai; thiết lập cơ sở pháp lý; xác ựịnh các hàng hóa và dịch vụ có thể ựược trao ựổi thông quan các luật lệ về việc cho phép và không cho phép các loại sử dụng ựất ựai cụ thể, hạn ựiền tối ựa và tối thiểu, chắnh sách kiểm soát xây dựng, v.v.; cung cấp các thể chế có nhiệm vụ ựiều tiết thị trường; là một chủ thể
quan trọng của thị trường thông qua việc trực tiếp nắm giữ BđS và kinh doanh BđS; là một nhà cung cấp tài chắnh quan trọng cho thị trường
2.5.2.4. Hệ thống tổ chức và văn bản pháp lý ở Australia và New Zealand
Tại Australia, có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nước và tư nhân) tham gia vào quản lý và vận hành thị trường BđS. Trong chừng mực nào ựó, tất cả các cơ quan này
ựều có vai trò nhất ựịnh trong việc ban hành và thực hiện chắnh sách ựầu tư BđS.
Ở New Zealand, gần ựây các chức năng quản lý BđS ựã ựược tập trung vào một cơ quan, ựó là Land Information New Zealand (LINZ). LINZ ựược thành lập ngày 1/7/1996 với các hoạt ựộng cốt lõi như: đăng ký, cấp trước bạ BđS, ựất ựai
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 45
(cấp trước bạ mới, ghi nhận các thay ựổi về chủ sở hữu hoặc các khoản thế chấp trên ựất) và cung cấp thông tin; ựo ựạc ựịa chắnh và ựịa chất; lập bản ựồ ựịa hình; thiết lập thông tin về quản lý tài nguyên nước; ựịnh giá BđS; quản lý ựất công.
Một xu hướng tương tự ở Australia ựang hình thành ở New Zealand, trong
ựó, các cơ quan nhà nước quản lý ựất ựai gần ựây ựã ựược tái sắp xếp mạnh mẽ. Hầu hết các chức năng quản lý ựất ựai ựược tập trung vào Bộ Tài nguyên và Môi trường. Văn phòng ựăng ký ựất ựai ựược tách khỏi Bộ Tư pháp ựể nhập vào Bộ này. Bộ đất ựai, Văn phòng ựịa chắnh, Ủy ban ựất ựai cũng ựều ựược sáp nhập vào Bộ
Tài nguyên và Môi trường. Hiện nay, có ba chức năng vẫn nằm ngoài thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và môi trường, ựó là chức năng quy hoạch (Vụ Quy Hoạch, Bộ
Hạ tầng), ựánh thuếựất (Vụ Tài chắnh nhà nước, Bộ Tài chắnh và Kho bạc), và ựịnh giá ựất (78 Hội ựồng ựịa phương).
Tại Australia, có khoảng 20 luật chung của Liên bang có các ựiều khoản trực tiếp quy ựịnh về ựầu tư BđS. Hai luật chắnh quản lý hệ thống ựăng ký ựất ựai Torrens là Luật BđS và Luật Giao dịch ựất ựai. Tất cả các bang của Australia ựều cho phép phân chia hợp pháp một BđS theo chiều ngang (thành các mảnh ựất) hoặc theo chiều dọc ựể cho phép các cá nhân khác nhau sở hữu các căn hộ riêng biệt xây dựng trên cùng một mảnh ựất. Các luật lệ liên tục ựược thay ựổi ựể phản ánh các yêu cầu mới của xã hội và các kỹ thuật xây dựng mới. Gần ựây, Australia ựã cấp phép chủ sở hữu BđS cho các làng xã, cộng ựồng.
2.5.2.5. Hệ thống Torrens
Ở Australia và New Zealand, nòng cốt của hệ thống quản lý BđS và thúc
ựẩy ựầu tư trên thị trường BđS là "hệ thống Torrens". Hệ thống Torrens, thiết lập từ
năm 1858 bởi thủ tướng Nam Australia lúc ựó là Sir Robert Torrens, ựã nhanh chóng lan truyền ra toàn Australia, New Zealand và nhiều nước khác trên thế giới.
Hệ thống quản lý ựất ựai ở Australia và New Zealand có thể ựược phân chia thành các tiểu hệ thống phụ thuộc lẫn nhau: hệ thống xây dựng, phát triển BđS;
ựăng ký và cấp trước bạ; ựo ựạc, ựịa chắnh; chuyển nhượng ựất; ựánh thuế BđS và hệ thống ựịnh giá ựất. [11]
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 46
2.5.3. Bài học kinh nghiệm ựối với Việt Nam
Kinh nghiệm của một số quốc gia trên ựây có thể rút ra một số bài học cho Việt Nam.
Bài học thứ nhất: Việc xác lập quyền cho BđS nói chung và ựất ựai nói riêng là hết sức quan trọng trong quá trình biến tài nguyên thành tài sản và từ tài sản ựược khơi thông thành nguồn vốn. Công tác quy hoạch, ựăng kắ, thống kê, ựịnh giá và hoàn công là việc làm không thể thiếu khi biến nguồn lực thành tài sản cũng như
công tác thế chấp, thế chấp thứ cấp là kênh khơi nguồn vốn ựầu tư.
Bài học thứ hai: Thị trường và nhà nước ựều có những vai trò quyết ựịnh khác nhau trong việc hoàn thiện môi trường ựầu tư BđS. Trong khi thị trường BđS không thể tự khắc phục, giảm thiểu về sự kém hoàn hảo, phi cân xứng của mình thì bằng thể chế, Nhà nước có thể bù ựắp vào những khiếm khuyết này của thị trường.
Bài học thứ ba: Kinh nghiệm không thành công của các nước ựều cho thấy bản thân môi trường thể chế ựầu tư BđS cũng luôn kém hoàn hảo, trong ựó pháp luật, chắnh sách, tổ chức quản lý ựiều hành thường phát sinh những bất cập so với nhau, làm suy giảm tác ựộng tổng thể của môi trường thể chế vào môi trường thị
trường BđS. Hệ thống quản lý Torrens của Australia và New Zealand, ba cột trụ
chắnh sách của một số nước đông Âu, thay sở hữu toàn dân bằng sở hữu nhà nước
ựối với ựất ựai của Trung Quốc là những kinh nghiệm thiết thực ựối với Việt Nam trong tìm kiếm các giải pháp. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 47