2.5.1. Trung Quốc
2.5.1.1. Khái quát về thị trường bất ựộng sản ở Trung Quốc
Thị trường BđS Trung Quốc ựang trở thành một trong những thị trường BđS lớn nhất thế giới. Là kết quả của nhiều cải cách và phát triển trong các năm gần ựây, thị trường BđS Trung Quốc ựang ựược ựịnh hình như một hệ thống với 5 loại thị trường, chủ yếu là: Thị trường QSDđ, thị trường chuyển nhượng QSDđ, thị
trường BđS tài chắnh, thị trường BđS liên quan tới người nước ngoài, thị trường các dịch vụ trung gian về BđS.
Tại Trung Quốc, ựầu tư vào thị trường BđS ựược coi là một kênh ựầu tư hấp dẫn so với ựầu tư vào thị trường chứng khoán. điều tra vào năm 2004 (Worldbank 2005) cho thấy một phần ba số người mua BđS ở thành phố Thượng Hải là các nhà
ựầu tư, chứ không phải người sử dụng cuối cùng. Thị trường BđS ở Trung Quốc là một thị trường dễ gia nhập, dễ rút khỏi và chi phắ giao dịch tương ựối thấp.
Theo ựiều tra của Tạp chắ Xây dựng Trung Quốc, khoảng 59% dân thành thị
của Trung Quốc có nhà riêng. Diện tắch trung bình của một ngôi nhà vào khoang 50-80 m2. Phần lớn hộ gia ựình ựược ựiều tra có từ 2-4 người. 19,7% số người ựược
ựiều tra ựang ở nhà thuê và 11,5% nhận tiền trợ cấp thuê nhà từ công ty của họ. Thống kê mới ựây của 10.000 thanh niên tại các thành phốở Bắc Kinh, Nam Kinh, Thành đô và Thiên Tân cho thấy, 70% trong số họ trả lời là sẽ mua nhà nhưng dựa vào sự trợ giúp của cha mẹ, chỉ có 30% tự mua nhà cho mình. Thông thường các thanh niên Trung Quốc trả trước 20 - 30% tổng số tiền mua nhà, và trả
góp phần tiền còn lại trong vòng 10 ựến 20 năm. Số tiền mà họ phải trả góp thường tốn 1/3 tới 1/2 thu nhập của họ.
2.5.1.2. Thể chếựầu tư bất ựộng sản ở Trung Quốc
Cùng với việc hình thành hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc phân bổ
nguồn lực ựất ựai và quyết ựịnh giá ựất ựai bởi thị trường ựã ựược thiết lập. Ở các vùng mà nền kinh tế thị trường phát triển như Quangdong, Jiangsu và Zhejiang, việc xây dựng thị trường BđS ựược coi là một ưu tiên hàng ựầu. Hệ thống ựấu thầu
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 40
và ựầu giá ựất công cộng ựã ựược thiết lập ựầu tiên ở Guangdong và ựã lan rộng ra nhiều ựịa phương ở Trung Quốc.
Vào ngày 1/1/2000, Bộ đất đai và Tài Nguyên Trung Quốc ựã ban hành ỘThông tư về thiết lập thị trường ựất ựai và thúc ựẩy các giao dịch chắnh thức về
QSDđựaiỢ. Thông tư nhấn mạnh tới các hệ thống: (i) kiểm soát chuyển ựổi ựất ựai cho mục ựắch xây dựng; (ii) cung cấp và kiểm soát tập trung hóa ựối với diện tắch
ựất thành thị dành cho xây dựng; (iii) giao dịch và mua bán công dành cho QSDđ
thông qua ựấu giá hoặc ựấu thầu; (iv) cập nhật và quy ựịnh về giá ựất tiêu chuẩn (v)
ựăng ký BđS và (vi) hệ thống quyết ựịnh tập thể và công khai về các vấn ựề BđS. Kể từ năm 2003, chắnh phủ Trung Quốc ựã ban hành nhiều chắnh sách thắt chặt hoạt ựộng ựầu tư BđS, chủ yếu nhằm vào các nhà phát triển BđS, nhưựòi hỏi cao hơn về số vốn tối thiểu, ựồng thời quy ựịnh chặt chẽ hơn hoạt ựộng cho vay BđS. Mục tiêu của hệ thống quản lý ựất ựai trong Kế hoạch 5 năm lần thứ 10 là nâng cao cường ựộ sử dụng ựất cho các mục tiêu xây dựng nhằm tăng cường nguồn cung BđS; ựẩy sâu việc cải cách hệ thống sử dụng ựất ựể thiết lập một thị trường
ựất ựai thống nhất, tiêu chuẩn hóa và bình ựẳng; phát triển một kết cấu hạ tầng quản lý và chuyển ựổi hoàn toàn chức năng của chắnh phủ trong quản lý BđS.
2.5.1.3 Chắnh sách ựầu tư bất ựộng sản của Trung Quốc
a) Chắnh sách ựất ựai: Quyết ựịnh số 433 ban hành bởi Bộ đất ựai và Tài nguyên năm 1999 và Danh mục đất ựai ban hành năm 2001 ựã ựưa ra nguyên tắc không phân biệt ựối xử theo thành phần người sử dụng ựất ựai. đất ựai dành cho mục ựắch xây dựng tuân thủ theo Danh mục đất ựai, sau khi ựược phể chuẩn, có thể ựược tiếp tục tái phân bổ tự do. Các doanh nghiệp có vốn ựầu tư nước ngoài và các người sử dụng ựất khác ựược ựối xử bình ựẳng về phương diện sử dụng ựất.
b) Tài chắnh BđS: Cho vay thế chấp BđS ở Trung Quốc ựã tăng 129% trong 5 năm gần ựây, ựạt giá trị khoảng 10% GDP của nước này. Trung Quốc quy ựịnh thời hạn tối ựa của việc trả các khoản nợ thế chấp BđS là 30 năm. Người mua nhà thường phải trả trước 20% giá trị của ngôi nhà và trả dần trong các năm sau ựó.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 41
2.5.1.4. Một số tồn tại trong môi trường ựầu tư BđS của Trung Quốc
Một là, công tác quy hoạch yếu kém. Tại nhiều nơi, nguồn cung ựất ựai và QSDđựai tùy thuộc vào sự Ộmò mẫmỢ của thị trường.
Hai là, còn nhiều nhân tố phi thị trường khiến cho thị trường ựất ựai khó vận hành. Hiện nay, trên 60% ựất vẫn ở trong tình trạng giao dịch, cấp phát thiếu minh bạch dựa trên quan hệ quan chức - doanh nghiệp, sựựổi chác quyền lực - tiền bạc.
Ba là, chắnh sách ựiều tiết thị trường BđS chưa hình thành ựầy ựủ. Một số ựịa phương tự tiện ựặt hoặc duy trì giá cảựất ựai ở mức thấp, thậm chắ còn tham gia trực tiếp vào hoạt ựộng ựầu cơựất ựai. Những vấn ựề này ựược phát hiện ựã khá lâu nhưng vẫn chưa ựược giải quyết do thiếu một cơ chế kiểm soát và ựiều tiết.
Bốn là, chưa có tiêu chuẩn pháp lý ựối với hành vi của các tác nhân thị
trường. Các doanh nghiệp BđS ựã gia tăng từ một vài nghìn lên trên hai mươi nghìn doanh nghiệp trên toàn quốc. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Năm là sở hữu ựất ựai không rõ ràng. Nhiều tài sản BđS của doanh nghiệp nhà nước ựã bị Ộbay hơiỢ. Nhiều cơ quan nhà nước ựã sử dụng mọi cách thức ựề
duy trì QSH ựất công này, do vậy tạo ra một quá trình hoạch ựịnh chắnh sách hỗn loạn và lạm dụng quyền lực.
Sáu là, chưa có sự kiểm soát và luật lệ thống nhất ựối với thị trường ựất ựai. Hiện nay, Trung Quốc vẫn tách bạch các cơ quan quản lý ựất với các cơ quan quản lý BđS, do vậy tạo ra một cơ cấu quyền lực trùng lắp và khiến cho nhà nước khó can thiệp hữu hiệu ựể giải quyết các vấn ựề hiện thời. [11]