- Thị trường Bất ựộng sản
2.2. Nghiên cứu chắnh sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất nông nghiệp ở Việt Nam
nghiệp ở Việt Nam
2.2.1. Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất nông nghiệp trong thời kỳ kinh tế bao cấp (trước khi ựổi mới)
Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa ựã ban hành Hiến pháp ựầu tiên, trong ựó chỉ rõ:Ợ Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai ựoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành ựộc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủỢ. Ngày 14/12/1953, Luật Cải cách ruộng ựất ra ựời ựã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ựất của thực dân Pháp và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế ựộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ựất của giai cấp ựịa chủ, thực hiện chế ựộ sở hữu ruộng ựất của nông dân.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh 151/TTg quy ựịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ựất. đây có thể coi là văn bản pháp quy ựầu tiên liên quan ựến việc bồi thường bắt buộc ở Việt Nam. Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông tư
liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như những người có ruộng ựất bị trưng dụng ựược bồi thường và trong trường hợp cần thiết ựược giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ ựược trưng dụng số ruộng ựất thật cần thiết, hết sức tiết kiệm ruộng ựất cày cấy, trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư ựông ựúc, nghĩa trang liệt sỹ, nhà thờ, chùa, ựền. Cách bồi thường tốt nhất là vận ựộng nông dân ựiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ựất cho người bị trưng dụng ựể họ tiếp tục sản xuất. Trường hợp không thực hiện ựược như vậy, về ựất sẽ ựược bồi thường bằng tiền từ 1 ựến 4 năm sản lượng thường liên của ruộng ựất bị trưng dụng. Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, ựời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ắt hay nhiều, tốt hay xấu mà ựịnh. đối với ruộng ựất bị ựào ựể tu bổ ựường sá, làm ựập thì tuỳ theo ựất bị ựào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ắt mà ựịnh mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng thường niên...
Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chắnh phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy ựịnh một số ựiểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, ựất ựai, cây cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc ỘPhải ựảm bảo thoả ựáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dânỢ.
Về mức bồi thường, Thông tư 1792/TTg quy ựịnh:
+ đối với nhà cửa thì căn cứ vào giá trị sử dụng, diện tắch mà ựịnh giá bồi thường.
+ đối với ựất ựai, vùng ựồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du ựồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại có giá tối thiểu và giá tối ựạ
+ đối với các loại cây lưu niên, việc bồi thường các cây ăn quả dài ngày và ngắn ngày phải căn cứ vào sản lượng thu hoạch hàng niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây ựể quy ựịnh giá bồi thường.
Về thể thức bồi thường: trước hết là các ngành cơ quan xây dựng phải liên hệ với chắnh quyền các cấp ựể tiến hành công khai chắnh sách bồi thường với nhân dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản lượng thu hoạch thường
niên và thời hạn hưởng lợi hoa màu) công sức bỏ ra khai phá và phân loại ựất ựai của ựịa phương mà ựịnh giá bồi thường cho phù hợp.
Sau khi thống nhất ựất nước 1975, Hiến pháp 1980 ra ựời, tại điều 19 quy ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, Pháp luật không quy ựịnh ựất ựai có giá, tại Quyết ựịnh số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội ựồng Chắnh phủ quy ựịnh Ộkhông ựược phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng ựất dưới bất kỳ hình thức nào, không ựược dùng ựất ựể thu những khoản lợi không do lao ựộng mà có...Ợ Nhà nước cấp ựất không thu tiền sử dụng ựất, quan hệ ựất ựai là quan hệ hoàn toàn do Nhà nước bao cấp.[22]
2.2.2. Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất nông nghiệp theo Luật ựất ựai năm 1987 (01/01/1988 - 14/10/1993)
Luật ựất ựai năm 1987 ra ựời dựa trên quy ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại Khoản 4 điều 48 quy ựịnh: Ộđền bù thiệt hại thực tế cho người ựang sử dụng ựất bị thu hồi ựể giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao ựộng và kết quả ựầu tư ựã làm tăng giá trị của ựất ựó theo quy ựịnh của pháp luật.Ợ
Ngày 31/5/1990 Hội ựồng Bộ trưởng ban hành quyết ựịnh số 186/HđBT về việc ựền bù thiệt hại ựất nông nghiệp, ựất có rừng khi bị chuyển mục ựắch sử dụng vào mục ựắch khác thì phải bồi thường. Căn cứ ựể tắnh bồi thường thiệt hại về ựất nông nghiệp và ựất có rừng theo quyết ựịnh này là diện tắch, chất lượng và vị trắ ựất. Mỗi hạng ựất tại mỗi vị trắ ựều quy ựịnh giá tối ựa, tối thiểụ UBND các tỉnh, thành phố quy ựịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ựịa phương mình sát với giá ựất thực tế ở ựịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ựịnh mức. Tổ chức, cá nhân ựược Nhà nước giao ựất nông nghiệp, ựất có rừng ựể sử dụng vào mục ựắch khác thì phải bồi thường về ựất nông nghiệp, ựất có rừng cho Nhà nước. Khoản tiền này ựược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ựất nông nghiệp, ổn ựịnh cuộc sống, ựịnh canh, ựịnh cư cho người dân vùng bị thu hồi ựất.
Hiến pháp 1992 ra ựời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chắnh sách pháp luật ựất ựai nói chung và chắnh sách bồi thường, GPMB nói riêng, ựó là:
+ Tại điều 17 quy ựịnh Ộđất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luậtỢ.
+ Tại điều 18 quy ựịnh ỘCác tổ chức và cá nhân ựược Nhà nước giao ựất sử dụng lâu dài và ựược chuyển nhượng quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luậtỢ.
+ Tại điều 23 quy ựịnh ỘTài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ắch của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ựịnhỢ. [22]
2.2.3.Chắnh sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất nông nghiệp theo Luật đất ựai năm 1993 (15/10/1993 - 30/06/2004)
Luật đất ựai 1993 ra ựời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993. Với các quy ựịnh tại Luật này thì Ộựất có giáỢ và người sử dụng ựất có quyền và nghĩa vụ cụ thể.
+ Tại điều 12 quy ựịnh ỘNhà nước xác ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất. Tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ựất. Chắnh phủ quy ựịnh khung giá các loại ựất ựối với từng vùng theo thời gianỢ.
+ điều 27 quy ựịnh ỘTrong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ựất ựang sử dụng của người sử dụng ựất ựể sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh và vì lợi ắch của quốc gia, lợi ắch công cộng thì người bị thu hồi ựất ựược ựền bù thiệt hạiỢ
Căn cứ Luật đất ựai 1993, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh 90/CP ngày 17/8/1994 quy ựịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng.
để ựáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế, Quốc hội ựã liên tục sửa ựổi Luật ựất ựai vào các năm 1998 và 2001. Theo ựó, Chắnh phủ và các bộ ngành ựã ban hành các văn bản quy ựịnh về chắnh sách bồi thường GPMB.
+ Nghị ựịnh 22/1998/Nđ-CP ngày 24/4/1998 của Chắnh phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch quốc gia và lợi ắch công cộng.
+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh 22/1998/Nđ-CP ngày 24/4/1998 của Chắnh phủ.
Chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh 22/1998/Nđ-CP và Thông tư 145/1998/TT-BTC bao gồm các nội dung sau:
đối tượng ựược ựền bù thiệt hại: người bị thu hồi ựất có quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu tài sản hợp pháp phù hợp với quy ựịnh của pháp luật.
đối tượng phải ựền bù thiệt hại: người sử dụng ựất ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất.
Phạm vi áp dụng: đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng.
Phạm vi ựền bù thiệt hại:
+ đền bù thiệt hại về ựất cho toàn bộ diện tắch ựất thu hồị + đền bù về tài sản hiện có.
+ Trợ cấp ựời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển ựịa ựiểm sản xuất kinh doanh.
+ Trả chi phắ chuyển ựổi nghề nghiệp cho người có ựất bị thu hồi mà phải chuyển nghề nghiệp.
+ Trả các chi phắ phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện ựền bù, di chuyển, GPMB.
điều kiện ựược ựền bù thiệt hại về ựất: được quy ựịnh rất cụ thể, chi tiết tại điều 6 Nghị ựịnh 22/1998/Nđ-CP.
Giá ựất ựể tắnh ựền bù thiệt hại: ựược xác ựịnh trên cơ sở giá ựất của ựịa phương ban hành kèm theo quy ựịnh của Chắnh phủ nhân với hệ số K ựể ựảm bảo giá ựất tắnh ựền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất của ựịa phương.
Chắnh sách hỗ trợ:
+ Hỗ trợ ổn ựịnh sản xuất và ựời sống, chi phắ ựào tạo chuyển ựổi nghề nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất.
+ Chi phắ di chuyển ựối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chắnh trị-xã hội, ựợ vị sự nghiệp, ựơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở ựến ựịa ựiểm mớị
+ Hỗ trợ ựối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi ựất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước.
+ Hỗ trợ các ựối tượng chắnh sách và tiền thưởng ựối với trường hợp thực hiện ựúng kế hoạch.
Tổ chức thực hiện: Nghị ựịnh quy ựịnh rõ trình tự thực hiện ựền bù thiệt hại và trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, việc thành lập và nhiệm vụ của Hội ựồng ựền bù GPMB.[23]
2.2.4. Chắnh sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất theo Luật đất ựai năm 2003 (01/07/2004 ựến nay)
Luật đất ựai năm 2003 ựược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựược quy ựịnh rất chi tiết và kèm theo nhiều văn bản thi hành luật ựược ban hành ựể hướng dẫn thực hiện:
- Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 của Chắnh phủ về thi hành Luật ựất ựaị
- Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chắnh về hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP.
- Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004 của Chắnh phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chắnh về hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP.
- Nghị ựịnh 17/2006/Nđ-CP ngày 27/01/2006 của Chắnh phủ về sửa ựổi bổ sung một số điều của các Nghị ựịnh hướng dẫn thi hành Luật ựất ựai và Nghị ựịnh 187/2004/Nđ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựaị
- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chắnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị ựịnh 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007 của Chắnh phủ.
- Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13/08/2009 của Chắnh phủ về việc quy ựịnh bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy ựịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựất;
Nhận xét về quá trình ựổi mới thông qua nghiên cứu các quy ựịnh Chắnh phủ:
Những phương án bồi thường GPMB theo Luật đất ựai năm 2003: về cơ bản, những ựổi mới của Luật đất ựai năm 2003 và các quy ựịnh tại Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP, Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP ựã tháo gỡ ựược rất nhiều trong công tác GPMB. Tuy nhiên, khi thực hiện ựã bộc lộ những ựiểm thiếu chặt chẽ, chưa ựồng bộ như các quy ựịnh tại khoản 6, 8 điều 8 Nghị ựịnh 197; điều 45
Nghị ựịnh 181 ... gây khó khăn cho việc rà soát, ựối chiếu nguồn gốc, quá trình sử dụng ựất của hộ dân qua các thời kỳ ựể phân loại và áp mức bồi thường trong phương án. Dẫn ựến tình trạng nhiều hộ dân không ựồng ý với phương án bồi thường và tiếp tục khiếu kiện ựông ngườị
Nghị ựịnh số: 84/2007/Nđ-CP ựã tháo gỡ ựược nhiều khó khăn, vướng mắc trong bồi thường, GPMB nhưng phát sinh những vướng mắc mới như:
+ Vấn ựề xác ựịnh thời ựiểm sử dụng ựất gặp khó khăn do hệ thống hồ sơ ựịa chắnh trước ựây không ựầy ựủ, nhiều hộ dân ựã lợi dụng ựể thoả thuận với nhau, xác nhận thời ựiểm sử dụng ựất theo hướng có lợi cho nhau và yêu cầu Nhà nước chi trả mức bồi thường, hỗ trợ cao hơn;
+ Lợi dụng các quy ựịnh về ựiều kiện chia tách thửa ựất chưa cụ thể, xuất hiện tình trạng ựòi chia tách nhiều hộ trong cùng thửa ựất ựể ựược bồi thường cao hơn và ựược bố trắ nhiều lô ựất tái ựịnh cư.
+ Trên cùng ựịa bàn tồn tại 2 loại giá bồi thường: Một loại theo ựơn giá của tỉnh do Nhà nước ựứng ra GPMB, một loại do doanh nghiệp có nhu cầu tự thoả thuận với chủ sử dụng ựất, cũng là một khó khăn rất lớn khi thực hiện.
Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009, quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ựã giải quyết ựược một số bất cập và có một số ựiểm mới như:
Tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ cho người có ựất nông nghiệp bị thu hồi, ựể giúp cho người dân chuyển ựổi nghề nghiệp, bố trắ việc làm mới, có kinh phắ di dời và làm giảm tâm lý của các hộ dân cho rằng việc bồi thường của Nhà nước là chưa thỏa ựáng.
Bồi thường ựất nông nghiệp, theo điều 16 Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP