III. THỰC TRẠNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯỞ CÔNG TY
4. Phân tích một dự án cụ thể :
4.6. Phân tích tài chính dự án
Tổng mức đầu tư của dự án: 295.071.142.000 đồng Trong đó:
STT Diễn giải Ký hiệu Thành tiền trớc
thuế
Thành tiền sau thuế
1 Chi phí xây dựng Gxd 183.981.899.682 202.380.089.650
2 Chi phí thiết bị Gtb 38.381.000.000 42.219.100.000
3 Chi phí bồi thường
GPMB và tái định c Ggpmb 0 0
4 Chi phí quản lý dự án Gqlda 10.126.380.000 11.139.018.000
5 Chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng Gtvxd 7.122.692.000 7.834.961.000 6 Chi phí khác Gk 4.348.197.000 4.673.324.000 Tổng Gxd+Gtb+Ggpmb+Gqlx d+Gtvxd A 7 Dự phòng phí (10%) DPP 24.396.016.868 26.824.649.265 Tổng A+DPP B 268.356.185.550 295.071.141.915 Tổng mức đầu tư TMDT 268.356.186.000 295.071.142.000
Thời gian thực hiện dự án
- Chuẩn bị đầu tư: Quý III/2007.
- Chuẩn bị thực hiện đầu tư: (TKKT-TDT) quý IV/2007.
- Thực hiện đầu tư: (đấu thầu → thi công) quý 2/2008 → IV/2010 - Bàn giao đưa vào sử dụng: quý I/2011
Kế hoạch sử dụng Nguồn vốn
Nhu cầu và tiến độ sử dụng vốn phù hợp với tiến độ thực hiện dự án. Tiến độ thực hiện vốn đầu tư dự kiến như sau (không kể chi phí dự phòng, và chi phí trả lãi vay):
Đơn vị: 1000 đ
3.319.696.968 46.339.715.864 84.300.529.786 91.040.352.599 43.029.677.943
Phương án khai thác sử dụng sau đầu tư:
Nguồn thu của dự án:
Nguồn thu của dự án bao gồm nguồn thu từ các loại hình dịch vụ sau:
Xác định đơn giá khai thác:
a. Căn hộ để ở (bán hoặc cho thuê theo giá thị trường):
Các căn hộ được bán (hoặc cho thuê dài hạn) với giá bán theo thị trường là 900USD/m2 (chưa bao gồm thuế 10% VAT).
b. Khai thác diện tích dịch vụ siêu thị, kinh doanh tổng hợp và cho thuê văn phòng:
Theo thiết kế, ngoài chức năng xây dựng nhà ở định cư, còn có các chức năng khác, bao gồm:
- Diện tích dịch vụ kinh doanh và dịch vụ trông giữ xe máy: Dự kiến nguồn thu từ hoạt động dịch vụ này dùng để bù đắp chi phí giá thành đầu tư và dùng để tạo quỹ kinh phí phục vụ quản lý, vận hành khai thác chung cư theo Quyết định số 65/2004/QĐ-UB.
- Trên cơ sở tham khảo giá thị trường đối với giá cho thuê dịch vụ thương mại ở các khu chung cư đã xây dựng với vị trí và cấp độ hoàn thiện tương đương và giá này đã được mọi người sử dụng chấp nhận. Giá cho thuê
STT Loại hình dịch vụ Diễn giải
1 Diện tích nhà ở Theo giá thi trường 900USD/m2
2 Diện tích dịch vụ siêu thị, dịch
vụ tổng hợp, văn phòng Cho thuê theo giá thị trường 23USD/m2 3 Dịch vụ trông giữ xe máy, xe
diện tích dịch vụ công cộng dự kiến 150.000 đồng/m2/tháng.
- Mức thu phí trông giữ xe đạp, xe máy từ hộ dân dự kiến trung bình là 120.000 đồng/hộ/tháng.
- Doanh thu từ việc cho thuê văn phòng được xác định giá theo giá dịch vụ thuê văn phòng tại các công trình có quy mô và mức tiện nghi tương tự. Giá cho thuê tạm xác định là 23USD/m2/tháng (chưa bao gồm 10% VAT), tạm tính diện tích cho thuê luôn đạt trung bình là 84%.
Chi phí của dự án:
a. Chi phí đầu tư ban đầu của DA
Tổng mức đầu tư :295.071.142.000 đồng
b. Chi phí vận hành dự án
- Khấu hao tài sản: Khấu hao tài sản cố định được tính theo Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính. Phương pháp khấu hao đều.
- Khấu hao phần xây lắp (nhà cửa, vật kiến trúc): 50 năm - Khấu hao phần thiết bị : 10 năm
- Khấu hao phần chi phí khác : 5 năm - Chi phí quản lý:
Chi phí quản lý và điều hành TT Nhân sự Số người Bình quân tháng (1000đ) Tổng 1 năm (1000đ) 1 Giám đốc 1 12.000 144.000 2 Phó giám đốc 2 8.000 192.000 3 Phòng tài vụ 4 4.000 192.000 4 Phòng quản lý nhân sự 4 4.000 192.000 6 Phòng kế hoạch marketing 4 4.500 216.000 7 Phòng tổ chức hành chính 15 3.000 540.000 Tổng 30 1.476.000
- Chi phí điện nước và các chi phí khác hàng năm (tạm tính bằng 10% chi phí lương):
1.476.000.000 x 10% = 1.476.000đồng
- Chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình định kỳ hàng năm:
ồm chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, thiết bị cho công trình. Chi phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá trị tài sản.
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng
1 Công trình kiến trúc 170.855.024.650 1,0% 1.708.550
2 Trang thiết bị 25.331.460.000 2,0% 506.629
Tổng cộng 196.186.484.650 - 2.215.179
- Thuế thu nhập doanh nghiệp với dịch vụ là 28% lợi tức chịu thuế
Các chỉ tiêu kinh tế của dự án
STT Nội dung Đơn vị Giá trị
I Các chỉ tiêu về giá trị và công năng
1 Cấp công trình B
2 Tuổi thọ công trình 50
3 Tổng diện tích sàn m2 27.415
4 Diện tích xây dựng hạ tầng kỹ thuật m2 2000
II Các chỉ tiêu về vốn đẩu tư
1 Vốn đầu tư đồng 295.071.142.000
2 Tổng vốn đầu tư xây dựng (cả hạ tầng) đồng 202.380.089.650 3 Tổng vốn đầu tư xây dựng (không kể hạ tầng) đồng 198.629.089.650 4 Tổng vốn đầu tư XD+TB đồng 244.599.189.650
5 Suấtvốn đầu tư xây dựng đồng/m2 10.763.128
III Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính
1 Tổng lợi nhuận ròng 1000đ 615.114.164
2 Lợi nhuận ròng bình quân 1000đ 12.302.283
3 Mức doanh lợi vốn đầu tư ( =LN bq năm/ Vđt) 0,042
4
Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu
(=LNbq/DTbq} 0,441
5 Thời hạn thu hồi vốn Năm 8
Hiệu quả kinh tế của dự án
- Tổng kinh phí đầu tư cho dự án: 295.071.142.000đ - Nguồn thu:
1. Thu từ bán nhà (hoặc cho thuê dài hạn)
2. Thu từ đấu giá diện tích kinh doanh dịch vụ siêu thị, kinh doanh tổng hợp và cho thuê văn phòng
Hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án
Dự án Tòa nhà Hoàng Quốc Việt đưa vào sử dụng sẽ hình thành điểm dân cư mới có qui hoạch hoàn chỉnh cùng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và hiện đại, góp phần cải thiện đời sống cho nhân dân thành phố. Việc đầu tư xây dựng công trình tạo công ăn việc làm cho các đơn vị trong ngành xây dựng, cho người lao động trong khối kinh doanh dịch vụ, tăng nguồn thu cho Ngân sách qua các khoản nộp của chủ đầu tư cũng như các đơn vị thi công công trình, tạo điều kiện tiêu thụ vật liệu và sản phẩm xây dựng trong nước. Dự án hoàn thành góp phần tăng quĩ nhà cho thành phố.
Dự án khả thi về mặt kinh tế, xã hội, chính trị, văn hóa.