Mụ̣t sụ́ kiờ́n nghị với Ngõn hàng nhà nước và với chính phủ

3.3.1. Nõng cao chṍt lượng thụng tin tín dụng tiờu dùng

Viợ̀c cung cṍp thụng tin đáp ứng yờu cõ̀u cho viợ̀c đánh giá nợ trong viợ̀c đánh giá nợ trong trường hợp đánh giá liờn ngõn hàng nờn do mụ̣t tụ̉ chức có vai trò chung gian làm đõ̀u mụ́i thực hiợ̀n. Hiợ̀n nay NHNN đã có Trung tõm thụng tin tín dụng (CIC) và hoạt đụ̣ng tương đụ́i hiợ̀u quả. Mục tiờu hoạt đụ̣ng của CIC là giúp các tụ̉ chức tín dụng phòng ngừa và hạn chờ́ mức thṍp những rủi ro trong kinh doanh, góp phõ̀n xõy dựng mụ̣t hợ̀ thụ́ng ngõn hàng phát triờ̉n bờ̀n vững. Hoạt đụ̣ng của trung tõm này bằng cách NHNN yờu cõ̀u các NHTM báo cáo những món vay qua đó sẽ đáp ứng cho các NHTM khi họ có nhu cõ̀u.

Đờ̉ đáp ứng được yờu cõ̀u đã nờu ở trờn, những vṍn đờ̀ đặt ra cho CIC bao gụ̀m: Mụ̣t là, CIC phải cọ̃p nhọ̃t được sự phõn loại khách hàng theo từng khoản nợ, đánh giá theo từng nhóm nợ của khách hàng. Yờu cõ̀u đặt ra khá cao và bắt buụ̣c các tụ̉ chức tín dụng phải chṍp hành nghiờm túc chờ́ đụ̣ báo

cáo thụng tin cho CIC. Đờ̉ đáp ứng yờu cõ̀u sử lý thụng tin CIC cõ̀n phải có năng lực đủ mạnh, phải chũ̉n hoá các quy trình nghiợ̀p vụ, áp dụng chương trình tự đụ̣ng xử lý dữ liợ̀u. Các cơ quan giám sát, đánh giá và các tụ̉ chức tín dụng phải tham gia vào mạng CIC và khai thác thụng tin đờ̉ đưa ra đánh giá nợ chính xác kịp thời. Tại Viợ̀t Nam, chỉ có CIC mới có đõ̀y đủ nhṍt sụ́ liợ̀u của khách hàng trờn toàn quụ́c (kho dữ liợ̀u của CIC đờ́n nay thu thọ̃p được hơn mụ̣t triợ̀u hụ̀ sơ khách hàng và khoảng 70% dư nợ cho vay nờ̀n kinh tờ́), ngoài ra, CIC còn có quan hợ̀ với các hãng thụng tin quụ́c tờ́ (như D&B của Mỹ) chuyờn thu thọ̃p và cung cṍp thụng tin toàn thờ́ giới. Hai là, CIC phải được giao nhiợ̀m vụ thực hiợ̀n hụ̃ trợ các tụ̉ chức tín dụng, đánh giá các khoản nợ của khách hàng tại các ngõn hàng. Những thụng tin mà CIC cung cṍp giúp các ngõn hàng có được cái nhìn toàn diợ̀n vờ̀ tình hình toàn diợ̀n dư nợ của các khách hàng, có điờ̀u kiợ̀n đờ̉ thực hiợ̀n đánh giá nợ mụ̣t cách chính xác. Ba là, đòi hỏi khách quan với CIC là đụ̣ chũ̉n xác cao và giá trị pháp lý của thụng tin vờ̀ các loại nợ của mụ̣t khách hàng vay tại nhiờ̀u ngõn hàng. Những thụng tin CIC cung cṍp ra đòi hỏi phải phản ánh trung thực, khách quan và đặc biợ̀t phải đảm bảo tính thời gian. Nờ́u thụng tin của CIC khụng được cọ̃p nhọ̃t thường xuyờn, thì thụng tin đó sẽ sai lợ̀ch, ảnh hưởng trực tiờ́p đờ́n quyờ̀n lợi của ngõn hàng. Tuy nhiờn trung tõm trờn chủ yờ́u cọ̃p nhọ̃t thụng tin vờ̀ các doanh nghiợ̀p còn các cá nhõn thì hõ̀u như khụng có. Hơn nữa, những thụng tin của trung tõm này chỉ dừng ở mức đụ̣ tham khảo cho mụ̃i NHTM. Có lẽ sự hụ̃ trợ của CIC đờ̉ có được mụ̣t cách đánh giá đúng đắn (chính xác) vờ̀ chṍt lượng nợ của khách hàng cũng giới hạn bởi cung cṍp thụng tin vờ̀ đánh giá nợ. Trong giới hạn này, trách nhiợ̀m pháp lý của CIC cũng được nõng lờn mụ̣t bước và phải có quy định có liờn quan đờ̉ ràng đờ̉ ràng buụ̣c trách nhiợ̀m của các ngõn hàng vờ̀ viợ̀c cung cṍp thụng tin vờ̀ các khoản nợ (bao gụ̀m cả thụng tin vờ̀ các khoản nợ), trách nhiợ̀m của CIC trong viợ̀c bảo mọ̃t các thụng tin này cho các ngõn hàng tự đánh giá và cho các cơ quan giám sát đờ̉ đánh giá nợ.

Hoạt đụ̣ng cho vay tiờu dùng và cho vay mua nhà rṍt cõ̀n mụ̣t trung tõm thụng tin tiờu dùng do những đặc điờ̉m của nó. Tại các nước phát triờ̉n, những trung tõm thụng tin này hoạt đụ̣ng rṍt hiợ̀u quả và giúp rṍt nhiờ̀u trong viợ̀c cung cṍp thụng tin cho các ngõn hàng vờ̀ những khách hàng vay mua nhà. Trong hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà, tư cách khách hàng là rṍt quan trọng và do đó nờ́u có đõ̀y đủ những thụng tin mụ̣t cách chính xác và cọ̃p nhọ̃t của người tiờu dùng như: sụ́ lõ̀n chọ̃m trả hay có vay của các ngõn hàng nào khụng, có tiờ̀n án tiờ̀n sự khụng,Ặthì sẽ giúp các ngõn hàng rṍt nhiờ̀u trong viợ̀c hạn chờ́ rủi ro khi cho vay mua nhà. Do vọ̃y sự ra đời và hoạt đụ̣ng hiợ̀u quả của trung tõm thụng tín dụng tiờu dùng sẽ giúp các NHTM mở rụ̣ng hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà.

3.3.2. Ban hành các văn bản tháo gỡ đờ̉ thị trường BĐS thoát khỏi tình trạng Ỏđóng băngÕ

Hụ̣i thảo ỎThị trường BĐS – thực trạng, nguyờn nhõn và giải phápÕ tại thành phụ́ Hụ̀ Chí Minh ngày 31/3/2006 đã khép lại với những ý kiờ́n đờ̀ xṹt nóng bỏng từ thực tờ́ của các doanh nghiợ̀p gởi đờ́n Bụ̣ tài nguyờn – mụi trường, bụ̣ tài chính và chính phủ khõ̉n thiờ́t yờu cõ̀u Chính phủ và các bụ̣ có biợ̀n pháp cṍp bách và đụ̀ng bụ̣ đờ̉ vực dọ̃y thị trường BĐS hiợ̀n đang trong tình trạng ỎĐóng băngÕ kéo dài. Cơ chờ́ chính sách vờ̀ đṍt đai và thị trường BĐS ban hành thời gian vừa qua còn phải điờ̀u chỉnh cho phù hợp với thực tờ́. Thị trường BĐS ở nước ta hiợ̀n nay đang ở trong tình trạng ỎĐóng băngÕ nờn có ảnh hưởng đờ́n hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà. Do đó nhà nước cõ̀n thiờ́t phải đưa thị trường BĐS ụ̉n định trở lại. Tăng cường sự quản lý của nhà nước đụ́i với thị trường BĐS là mụ̣t đòi hỏi khách quan. Nhà nước thụng qua các cụng cụ pháp lụ̃t và hành chính đờ̉ tiờ́n hành quy phạm và quản lý thụ́ng nhṍt đụ́i với thị trường có thờ̉ giao dịch cụng bằng và cạnh tranh bình đẳng, nhằm phát huy chức năng điờ̀u kiợ̀n bình thường của cơ chờ́ thị trường BĐS.

3.3.2.1. Cõ̀n đụ̉i mới hợ̀ thụ́ng tài chính đṍt đai

Thị trường BĐS có ba bụ̣ phọ̃n cõ̀u thành là đṍt, tiờ̀n và cơ chờ́ chính

sách, hợ̀ thụ́ng quản lý. Trong ba bụ̣ phọ̃n này thì vṍn đờ̀ tài chính là khiờm khuyờ́t lớn nhṍt hiợ̀n nay. Vì thờ́ đụ̉i mới hợ̀ thụ́ng tài chính đṍt đai ở nước ta

hiợ̀n nay là mụ̣t nhu cõ̀u cṍp bách. Hiợ̀n nay, có rṍt yờ́u kém trong hợ̀ thụ́ng tài chính đṍt đai ở nước ta. Những yờ́u kém này làm cho những chủ trương chính sách của nhà nước khi thực hiợ̀n gặp nhiờ̀u khó khăn. Giá nhà đṍt trờn thị trường quá cao so với giá Nhà nước quy định và khụng phản ánh đúng giá trị thực của nó. Trong mụ̣t nờ̀n kinh tờ́ ụ̉n định, giá hai hợ̀ thụ́ng giá đṍt nói trờn khác nhau khụng đáng kờ̉ và phản ánh chõn thực khả năng sinh lời từ hoạt đụ̣ng kinh tờ́ trờn đṍt. Trong mụ̣t nờ̀n kinh tờ́ có tiờu cực, giá đṍt khụng ụ̉n định và có xu hướng cao hơn giá thực phản ánh đúng khả năng sinh lợi từ hoạt đụ̣ng kinh tờ́ đúng pháp lụ̃t. Những tiờu cực trong hợ̀ thụ́ng tài chính đṍt đai là những nguyờn nhõn gõy nờn:

Mụ̣t là, tình trạng rṍt khó khăn trong viợ̀c bụ̀i thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hụ̀i đṍt, gián tiờ́p làm tình trạng khiờ́u kiợ̀n của người dõn ngày càng phức tạp.

Hai là, tạo mụi trường có bao cṍp vờ̀ đṍt làm phát sinh tiờu cực trong quản lý.

Ba là, tạo mụi trường cho đõ̀u cơ đṍt đai, hình thành lợi nhụ̃n lớn từ buụn bán đṍt ỎthụÕ khụng có đõ̀u tư thờm đṍt. Bờn cạnh những mặt chưa được của cơ chờ́ hình thành giá đṍt, còn có mụ̣t sụ́ nguyờn nhõn quan trọng khác làm cho hợ̀ thụ́ng tài chính đṍt đai của ta hoạt đụ̣ng kém hiợ̀u quả như: cụng cụ điờ̀u tiờ́t kinh tờ́ còn ít được áp dụng trong quản lý nhà nước vờ̀ đṍt đai; bụ̣ máy quản lý nhà nước vờ̀ đṍt đai chưa đủ mạnh vờ̀ cả sụ́ lượng và chṍt đờ̉ bảo đảm ỎTrọ̃t tựÕ trong hành lang pháp lý cho phát triờ̉n kinh tờ́ trờn đṍt đai; thiờ́u phụ́i hợp đụ̀ng bụ̣ giữa cơ quan tham gia vào quản lý tài chính đṍt đai bao gụ̀m địa chính, xõy dựng, tài chính (định giá, thuờ́ đṍt), ngõn hàng, toà án đờ̉ lành mạnh hóa thị trường BĐS, lṍy kinh doanh đõ̀u tư trờm đṍt làm trọng tõmẶ

Những yờ́u kém trong hợ̀ thụ́ng tài chính đṍt đai ở nước ta đã ảnh hưởng trực tiờ́p đờ́n sự phát triờ̉n hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà trong hợ̀ thụ́ng các NHTM. Ngõn hàng khụng thờ̉ tiờ́p cọ̃n được khách hàng khi giá nhà quá cao và tình trạng đõ̀u cơ rṍt phụ̉ biờ́n trờn thị trường. Do đó, chúng ta có thờ̉ đụ̉i mới hợ̀ thụ́ng tài chính đṍt đai là mụ̣t điờ̀u kiợ̀n cõ̀n thiờ́t cho các ngõn hàng trong viợ̀c phát triờ̉n hình thức cho vay trả góp mua chung cư. Do đó, nhà nước phải tiờ́p tục phát triờ̉n các chính sách vờ̀ nhà ở với các khía cạnh tài

trợ hoàn toàn đụ̀ng bụ̣. Sự hoà nhọ̃p đõ̀y đủ nờ̀n tài chính nhà ở bờn trong hợ̀ thụ́ng tài chính đòi hỏi có mụ̣t sụ́ điờ̀u chỉnh trong chính sách, quy định và các thờ̉ chờ́ hiợ̀n nay vờ̀ nhà ở. Bụ̣ xõy dựng cõ̀n xem xét lại các khía cạnh của chính sách nhà ở khi cùng với NHNN Viợ̀t Nam và Bụ̣ Tài chính xử lý vṍn đờ̀ tài chính. Vai trò của các cơ quan tài chính nhà ở với tư cách là những cơ quan lãnh đạo viợ̀c huy đụ̣ng tiờ́t kiợ̀m dài hạn và bảo đảm cho các khoản vay phục vụ xõy dựng nhà ở và thờ́ chṍp nhà cõ̀n được chũ̉n bị chi tiờ́t.

3.3.2.2. Mụ̣t sụ́ biợ̀n pháp quản lý vĩ mụ của chính phủ và Ngõn hàng nhà nước

Mụ̣t trong những khó khăn mà các ngõn hàng Viợ̀t Nam gặp phải trong viợ̀c tài trợ dài hạn là có các nguụ̀n vụ́n dài hạn với mức lãi sṹt hợp lý. Hiợ̀n nay, các nguụ̀n vụ́n dài hạn được cṍp nhỏ giọt cho các dự án hạ tõ̀ng cơ sở và theo cơ chờ́ Ỏxin- choÕ. Ngoài ra, sự phát triờ̉n của thị trường tín dụng trong có cho vay mua nhà còn gặp phải những trở ngại như:

- Vờ̀ mặt pháp lý, quyờ̀n sở hữu BĐS và những thủ tục đăng ký thờ́ chṍp rṍt nhiờu khờ, lụ̃t tịch thu, phát mãi, kờ biờn tài sản thờ́ chṍp cũng rṍt rườm rà hoặc khụng thi hành được.

- Nhà nước chưa có chính sách ưu đãi vờ̀ thuờ́ cho những người đi vay tiờ̀n mua nhà như được khṍu trừ chi phí vào thu nhọ̃p chịu thuờ́ như các quụ́c gia khác đã làm.

Trước thực trạng như trờn chính phủ có mụ̣t sụ́ biợ̀n pháp quản lý thị

trường BĐS. Hiợ̀n nay thị trường chứng khoán (TTCK) ở nước ta chưa thực sự phát triờ̉n nhưng nờ́u TTCK phát triờ̉n thì sẽ là mụ̣t kờnh điờ̀u tiờ́t quan trọng tới thị trường nhà đṍt. Các nhà đõ̀u tư tham gia trờn TTCK hiợ̀n nay võ̃n bị thua lụ̃ nờn phõ̀n nào làm cho nhiờ̀u người quay sang đõ̀u tư trờn thị trường BĐS. Nờ́u TTCK chúng ta phát triờ̉n mạnh thì sẽ thu hút nhiờ̀u nhà đõ̀u tư trờn TTCK và như vọ̃y sẽ làm giảm tình trạng đõ̀u cơ trờn thị trường BĐS như hiợ̀n nay. Như vọ̃y chúng ta có thờ̉ thṍy nờ́u chúng ta thúc đõ̉y được TTCK phát triờ̉n thì cũng gián tiờ́p có những tác đụ̣ng tích cực tới hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà. Chung cư cho người có thu nhọ̃p thṍp bởi khi đó tình trạng khan hiờ́m chung cư sẽ được giảm bớt.

nờ́u lãi sṹt thṍp thì sẽ kích thích hoạt đụ̣ng đõ̀u tư. Đụ́i với mụ̣t lĩnh vực nhạy cảm như đõ̀u tư vào thị trường BĐS thì cụng cụ lãi sṹt có thờ̉ là mụ̣t cụng cụ hiợ̀u quả. ở những nước như Hàn Quụ́c, Thái Lan, Trung Quụ́c thì chính phủ những nước này sử dụng cụng cụ lãi sṹt rṍt hiợ̀u quả trong viợ̀c kiờ̀m chờ́ tình trạng quá nóng trờn thị trường BĐS ở những nước này. Viợ̀t Nam có thờ̉ học tọ̃p kinh nghiợ̀m từ các nước trong khu vực trong cụng cụ này. Chính phủ nờn đánh thuờ́ nặng vào những hoạt đụ̣ng cho vay mua bán chung cư đờ̉ kiờ̉m soát những hoạt đụ̣ng đõ̀u cơ đụ́i với nhà chung cư. Nờ́u chúng ta làm tụ́t điờ̀u này thì sẽ làm giảm lợi nhụ̃n của các nhà đõ̀u cơ và góp phõ̀n vào sự phát triờ̉n của hình thức cho vay trả góp mua nhà chung cư cho người có thu nhọ̃p thṍp. Thành lọ̃p quỹ bảo hiờ̉m trong cho vay trả góp mua nhà: Cho vay mua nhà thụng thường là những món vay lớn và cũng có nhiờ̀u rủi ro nờn rṍt cõ̀n bảo hiờ̉m trong hoạt đụ̣ng này. Hiợ̀n nay, ở Viợ̀t Nam những căn nhà có giá trị thường rṍt cao và vượt quá xa giá trị của nó. Và nờ́u xảy ra tình trạngÕ Vỡ bong bóng xà phòngÕ thì rṍt nguy hiờ̉m cho các ngõn hàng bởi những căn nhà chung cư chính là vọ̃t thờ́ chṍp cho các món vay. Trong hoạt đụ̣ng cho vay tiờu dùng như mua ụ tụ thì các ngõn hàng luụn yờu cõ̀u người vay phải mua bảo hiờ̉m 100% giá trị chiờ́c xe đó thì mới cho vay đờ̉ hạn chờ́ rủi ro cho ngõn hàng. Do vọ̃y, đụ́i với hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà thì rṍt cõ̀n bảo hiờ̉m cho các căn nhà trong các trường hợp như cháy, hỏng, sọ̃pẶvà sụp đụ̉ của thị trường BĐS. Đờ̉ làm được điờ̀u này thì khụng chỉ có ngành ngõn hàng mà cõ̀n chính phủ và các cơ quan như bảo hiờ̉m tham gia. Bảo hiờ̉m cho các căn nhà võ̃n hoàn toàn đem lại lợi nhụ̃n cho cụng ty bảo hiờ̉m và đụ́i với nhà nước thì là mụ̣t viợ̀c nờn làm bởi nó có ý nghĩa cho người có thu nhọ̃p thṍp và góp phõ̀n ụ̉n định thị trường nhà đṍtẶ

3.3.3. Đõ̉y nhanh tụ́c đụ̣ cṍp ỎSụ̉ đỏÕ

ở nước ta hiợ̀n nay thì viợ̀c cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt ở

và quyờ̀n sở hữu nhà đã được các cơ quan quản lý Nhà nước chú ý giải quyờ́t. Tuy nhiờn tại các đụ thị võ̃n còn tình trạng tụ̀n đọng viợ̀c cṍp giṍy tờ trờn cho người dõn. Lý do thì nhiờ̀u nhưng họ̃u quả của nó là làm cho viợ̀c quản lý đṍt đai nhà cửa thờm phõ̀n khó khăn và gõy nhiờ̀u khó khăn cho người dõn. Xét trong hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà thì những ảnh hưởng vờ̀ thời gian cṍp giṍy

chứng nhọ̃n gõy khó khăn khụng ít cho các ngõn hàng và NHTM nào cũng mong muụ́n viợ̀c cṍp giṍy tờ liờn quan đờ́n BĐS diờ̃n ra nhanh chóng hơn. Cùng với những giải pháp tụ̉ng thờ̉ đờ̉ phát triờ̉n thị trường BĐS, trước mắt nhà nước cõ̀n triờ̉n khai mụ̣t sụ́ giải pháp đờ̉ đõ̉y nhanh tụ́c đụ̣ cṍp sụ̉ đỏ. Có như vọ̃y mới khắc phục được những tụ̀n tại đang là rào cản làm cho thị trường nhà ở hoạt đụ̣ng kém hiợ̀u quả. Dự thảo vờ̀ ỎNghị định vờ̀ thi hành lụ̃t đṍt đaiÕ đã nờu ra khụng quá 2,5 tháng người có đủ điờ̀u kiợ̀n hợp lợ̀ phải được cṍp sụ̉ đỏ. Vṍn đờ̀ đem lại quyờ̀n sở hữu cho người dõn đã và đang được các cơ quan chức năng hờ́t sức quan tõm và là những điờ̀u kiợ̀n thụ̃n lợi cho các ngõn hàng trong viợ̀c thúc đõ̉y mạnh cho vay mua nhà. Từ đõy các ngõn hàng có thờ̉ cho vay dựa vào tài sản đảm bảo hình thành từ vụ́n vay hay đã có nhiờ̀u tài sản đủ điờ̀u kiợ̀n thụ̃n lợi cho các ngõn hàng trong viợ̀c đõ̉y mạnh cho vay mua nhà. Từ đõy các ngõn hàng có thờ̉ cho vay mua nhà dựa vào tài sản đảm bảo hình thành từ vụ́n vay hay đã có nhiờ̀u tài sản đủ điờ̀u kiợ̀n thờ́ chṍp hơn. Vṍn đờ̀ đặt ra chỉ còn là thời gian làm sao cho nhanh nhṍt mà thụi.

3.3.4. Nhà nước cõ̀n có các chính sách với Ngõn hàng thương mại tham gia vào các chủ chương của nhà nước trong cho vay mua nhà chung cư, nhà ở cho người có thu nhọ̃p thṍp

Hiợ̀n nay, từng ngõn hàng thõ̉m định các đơn vay mua nhà dựa trờn chính sách của ngõn hàng mình. Lãi sṹt cho vay mua nhà khá cao, đụi khi vượt quá 12% mụ̣t năm và các khoản vay thụng thường có kỳ hạn 7 – 10 năm, hay đụi khi ngắn hơn. Với chính sách như vọ̃y thì khả năng sở hữu mụ̣t căn hụ̣ gõ̀n như nằm ngoài tõ̀m tay của những người có thu nhọ̃p thṍp hay trung bình.