Trong những năm gõ̀n đõy cho vay tiờu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riờng phát triờ̉n mạnh ở các NHTM Viợ̀t Nam. Hiợ̀n nay, các ngõn hàng cụ̉ phõ̀n như ACB, Techcombank, Sacombank, Habubank,Ặchiờ́m thị phõ̀n lớn đụ́i với thị phõ̀n cho vay mua nhà.
Các ngõn hàng quụ́c doanh tham gia vào hoạt đụ̣ng này có MHB, Ngõn hàng nụng nghiợ̀p và phát triờ̉n nụng thụn. Chính vì hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà nờn hiợ̀n nay ngày càng có nhiờ̀u khách hàng đờ́n với ngõn hàng. Vì vọ̃y hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà đã được các ngõn hàng chú trọng hơn. Doanh sụ́ cho vay BĐS nói chung và cho vay mua nhà có xu hướng gia tăng trong những năm gõ̀n đõy. Tụ́c đụ̣ tăng dư nợ cho vay BĐS nhanh hơn tụ́c đụ̣ tăng trưởng dư nợ tín dụng của nờ̀n kinh tờ́. Trong hoạt đụ̣ng cho vay BĐS, cho vay trung dài hạn là chủ yờ́u chiờ́m khoảng 79%, cho vay dài hạn chỉ khoảng 21%. Đụ̀ng thời các ngõn hàng tọ̃p trung cho vay mua sắm sửa chữa nhà chiờ́m tỷ trọng 49%, cho vay xõy nhà đờ̉ bán chiờ́m tỷ trọng 18%. Song xét vờ̀ mức đụ̣ đõ̀u tư tín dụng trong lĩnh vực BĐS so với đõ̀u tư tín dụng trong lĩnh vực khác của nờ̀n kinh tờ́ thì chưa phải nhiờ̀u. Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS đờ́n nay chỉ chiờ́m khoảng hơn 10% tụ̉ng dư nợ cho vay của nờ̀n kinh tờ́ (ở Thành phụ́ Hụ̀ Chí Minh là 14%, Hà Nụ̣i là 10%) so với tỷ lợ̀ trung bình 20% ở các nước trong khu vực thì con sụ́ này thṍp hơn nhiờ̀u. Đánh giá vờ̀ tình hình cho vay BĐS của ngõn hàng trong thời gian qua, theo báo cáo của các ngõn hàng thì tỷ lợ̀ nợ xṍu thṍp, song hiợ̀n nay có dṍu hiợ̀u gia tăng từ 0,37% năm 2003 lờn đờ́n 1.6% đõ̀u năm 2005. Đõy là dṍu hiợ̀u cảnh báo cho các NHTM khi cho vay BĐS. Hơn thờ́ nữa, viợ̀c cho vay mua nhà còn bị hạn chờ́ bởi khả năng huy đụ̣ng vụ́n trung và dài hạn của các ngõn hàng, hiợ̀n nay mṍt cõn đụ́i vờ̀ kỳ hạn đang là tiờ̀m õ̉n vờ̀ rủi ro trong hoạt đụ̣ng ngõn hàng, viợ̀c mở rụ̣ng hoạt đụ̣ng cho vay trung và dài hạn đang là khó khăn khụng nhỏ của ngõn hàng. Bờn cạnh đó, hợ̀ thụ́ng thụng tin thị trường nói chung còn bṍt cọ̃p, nhṍt là thị trường BĐS. Tình trạng ỎĐóng băngÕ của thị trường BĐS mụ̣t sụ́ ngõn hàng ngõ̀n ngại trong viợ̀c cho vay mua nhà và khụng muụ́n mở rụ̣ng hoạt đụ̣ng này. Những khó khăn như vṍn đờ̀ pháp lý, thu nhọ̃p của người dõn chưa cao, lụ̃t đṍt đai, thuờ́ với những cá nhõn mua nhàẶso sánh với hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà tại các nước trờn thờ́ giới: Pháp, Mỹ,Ặvà các nước
trong khu vực như Trung Quụ́c, Thái Lan, MalaysiaẶthì Viợ̀t Nam còn rṍt nhiờ̀u yờ́u kém. Trong những năm gõ̀n đõy, mụ hình cho vay mua nhà với lãi sṹt thṍp, thời hạn cho vay dài (30 năm) đã được áp dụng thành cụng ở các quụ́c gia trờn nhưng điờ̀u này còn hạn chờ́ ở Viợ̀t Nam. Thực tờ́ ở các NHTM Viợ̀t Nam các khoản vay mua nhà được thõ̉m định mụ̣t cách riờng lẻ, khụng bài bản, khụng hợ̀ thụ́ng mà chủ yờ́u dự trờn chính sách nụ̣i bụ̣ của từng ngõn hàng nờn khụng thờ̉ đưa ra thời hạn cho vay dài như tại các quụ́c gia khác. Mặc khác lãi sṹt cho vay đụ́i với các khoản vay mua nhà trờn thị trường hiợ̀n này là khá cao, đụi khi vượt quá 12%/năm, và các khoản vay thường có kỳ hạn khoảng 5 năm – 7năm, hay đụi khi còn ngắn hơn.Với chính sách như vọ̃y, quyờ̀n sở hữu nhà như nằm ngoài tõ̀m tay của những người thu nhọ̃p thṍp hay trung bình. Chẳng hạn nờ́u giá mụ̣t căn nhà 40.000 USD và sụ́ tiờ̀n vay chiờ́m 60% giá trị căn nhà (tương đương 24.000 USD), lãi sṹt vay 12%, thời hạn 5 năm, thì sụ́ tiờ̀n phải trả hàng tháng cao nhṍt là 640 USD. Cũng như ví dụ trờn, nờ́u thời hạn cho vay được kéo dài 30 năm thì khoản tiờ̀n phải trả hàng tháng là 306 USD, là sụ́ tiờ̀n có thờ̉ chṍp nhọ̃n được.
Nguyờn nhõn hạn chờ́ sự phát triờ̉n của hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà tại các NHTM Viợ̀t Nam gụ̀m:
- Vụ́n huy đụ̣ng chủ yờ́u là tiờ̀n gửi thường là ngắn hạn chủ yờ́u từ 3 tháng đờ́n 1 năm, trong khi nhu cõ̀u vụ́n cho phát triờ̉n nhà ở lại là trung dài hạn (trờn 10 năm). Vì vọ̃y, các ngõn hàng chỉ có thờ̉ cho vay tới thời hạn tụ́i đa từ 3 đờ́n 7 năm, như vọ̃y đã hạn chờ́ đờ́n khả năng đi vay cho mục địch nhà ở. Thu nhọ̃p hàng tháng cõ̀n thiờ́t đờ̉ trả các nghĩa vụ cho mụ̣t khoản vay 12 năm chỉ bằng mụ̣t nửa sụ́ tiờ̀n cõ̀n thiờ́t cho mụ̣t khoản vay 5 năm.
- Các ngõn hàng thường có định kiờ́n vờ̀ khu vực nhóm dõn cư nhu cõ̀u mua nhà là mụ̣t khu vực có khả năng rủi ro cao. Trong khi đó những yờu cõ̀u vờ̀ tài sản thờ́ chṍp lại chưa được đáp ứng đõ̀y đủ, do những rắc rụ́i trong cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt và giṍy chứng nhọ̃n sở hữu nhà và sử dụng đṍt. Hơn nữa, cho vay cho mục đích nhà ở thường kéo dài nờn tạo ra nhiờ̀u chi phí và nhõn lực cho ngõn hàng.
- Các sản phõ̉m cho vay mua nhà của ngõn hàng còn tụ̀n tại những yờ́u tụ́ khụng phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng như thời hạn vay, phương thức trả nợ, các điờ̀u kiợ̀n đảm bảo. Những yờ́u tụ́ khụng phù hợp của
sản phõ̉m cho vay mua nhà thường xṹt phát từ cơ cṍu nguụ̀n vụ́n mṍt cõn đụ́i với tỷ trọng vụ́n trung dài hạn và cũng xṹt phát từ nhu cõ̀u hạn chờ́ rủi ro và các chi phí phát sinh của các ngõn hàng do viợ̀c kéo dài thời hạn vay hay cho vay với giá trị lớn.
- Khả năng thõ̉m định của các cán bụ̣ tín dụng chưa đáp ứng được yờu cõ̀u vè thiờ́u kiờ́n thức và kinh nghiợ̀m vờ̀ các hoạt đụ̣ng chuyờn mụn. Viợ̀c đánh giá thu nhọ̃p của người dõn của người dõn trong nờ̀n kinh tờ́ Viợ̀t Nam là rṍt khó do chưa có được chờ́ tài bắt buụ̣c người dõn phải mở tài khoản tại ngõn hàng và thực hiợ̀n mọi thanh toán qua đó (như trả lương, chuyờ̉n tiờ̀n nhà ở). Hiợ̀n nay khoảng 50% - 80% tṍt cả các giao dịch ở Viợ̀t Nam được thực hiợ̀n bằng tiờ̀n mặt. Vì vọ̃y các ngõn hàng rṍt khó khăn trong viợ̀c đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng trong viợ̀c đánh giá khả năng trả nợ và nhiờ̀u khi đưa ra điờ̀u kiợ̀n trả nợ quá cao so với thu nhọ̃p của người đó.
Do vọ̃y đờ̉ mở rụ̣ng hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà, rṍt cõ̀n các NHTM Viợ̀t Nam tìm ra các giải pháp khả thi.