Thờ̉ lợ̀ cho vay mua nhà, xõy dựng nhà, sửa chữa nhà tại MHB

- Điờ̀u 1: Phạm vi áp dụng:

Văn bản hướng dõ̃n viợ̀c cho vay tại Sở giao dịch, Chi nhánh, Phòng giao dịch thuụ̣c MHB nhằm giải quyờ́t các nhu cõ̀u xõy dựng, sửa chữa, nõng cṍp, mua nhà ở, chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt với mục đích xõy dựng nhà ở (gọi là dự án nhà ở) góp phõ̀n cải thiợ̀n và ụ̉n định đời sụ́ng cho khách hàng vay là hụ̣ gia đình hoặc cá nhõn (là cụng dõn Viợ̀t Nam).

Các MHB Hà Nụ̣i được lựa chọn khách hàng đờ̉ cho vay theo các nguyờn tắc sau:

• Sử dụng vụ́n vay đúng mục đích đã thoả thụ̃n trong hợp đụ̀ng tín dụng.

• Bảo đảm hoàn trả nợ gụ́c và lãi tiờ̀n vay đõ̀y đủ, đúng hạn đã thoả thụ̃n trong hợp đụ̀ng tín dụng.

- Điờ̀u 3: Điờ̀u kiợ̀n vay vụ́n:

MHB Hà Nụ̣i nơi cho vay xem xét và quyờ́t định cho vay khi khách hàng có đủ điờ̀u kiợ̀n sau:

• Người vay vụ́n là cụng dõn Viợ̀t Nam từ 18 tuụ̉i trở lờn, có đủ năng lực pháp lụ̃t, năng lực hành vi dõn sự theo quy định tại Lụ̃t dõn sự.

• Có giṍy chứng minh nhõn dõn, có đăng ký thường trú tại địa phương nơi MHB Hà Nụ̣i hoạt đụ̣ng. Trường hợp là đại diợ̀n hụ̣ gia đình phải có giṍy uỷ quyờ̀n trong đó các thành viờn trong hụ̣ gia đình đụ̀ng ý cử đại diợ̀n vay vụ́n ngõn hàng.

• Có dự án vay vụ́n, trả nợ vay xõy dựng, sửa chữa, nõng cṍp nhà ở, mua nhà ở, chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt ở khả thi và phù hợp với quy định của pháp lụ̃t. Trong đó người vay phải có vụ́n tự có tham gia vào dự án thờ̉ hiợ̀n như: bằng tiờ̀n mặt, cụng lao đụ̣ng, nguyờn vọ̃t liợ̀u xõy dựng, giá trị tài sản bảo đảm tiờ̀n vayẶVụ́n tự có tham gia tụ́i thiờ̉u là 20% tụ̉ng chi phí của dự án nờ́u bảo đảm bằng tài sản khác hoặc tụ́i thiờ̉u là 30% nờ́u biợ̀n pháp bảo đảm tiờ̀n vay là tài sản hình thành từ vụ́n vay. • Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kờ́t (nợ gụ́c, nợ

lãi, chi phí khác nờ́u có).

• Có tài sản bảo đảm tiờ̀n vay theo quy định của MHB. Trường hợp cho vay khụng có tài sản làm bảo đảm thì phải thuụ̣c đụ́i tượng được quy định cho vay khụng có đảm bảo bằng tài sản của MHB.

- Điờ̀u 4: Đụ́i tượng cho vay:

• Chi phí đờ̉ xõy dựng mụ̣t căn nhà hoàn chỉnh gụ̀m: Chi phí chũ̉n bị xõy dựng như: thiờ́t kờ́, lọ̃p bản vẽ, dự toán; chi phí nhõn cụng thuờ ngoài hoặc tự xõy dựng; chi phí vờ̀ nguyờn, vọ̃t liợ̀u (kờ̉ cả trang trí nụ̣i thṍt);

• Chi phí nhõn cụng, vọ̃t liợ̀u, trang trí nụ̣i thṍt đờ̉ nõng cṍp, sửa chữa nhà ở.

• Chi phí thanh toán chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt ở (kờ̉ cả chi phí nụ̣p thuờ́).

• Chi phí thanh toán chuyờ̉n nhượng nhà ở (kờ̉ cả chi phí nụ̣p thuờ́). - Điờ̀u 5: Thời hạn cho vay:

Căn cứ vào nhu cõ̀u vay vụ́n và thu nhọ̃p dùng đờ̉ trả nợ của từng khách hàng đờ̉ xác định thời hạn cho vay hợp lý, nhưng khụng quá 10 năm.

Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng vay vụ́n nhọ̃n món vay đõ̀u tiờn đờ́n ngày trả hờ́t nợ gụ́c và lãi.

- Điờ̀u 6: Lãi sṹt cho vay:

• Lãi sṹt cho vay do MHB Hà Nụ̣i nơi cho vay và

khách hàng thoả thụ̃n phù hợp với quy định vờ̀ lãi sṹt cho vay của MHB tại thời điờ̉m ký kờ́t hợp đụ̀ng tín dụng theo các hình thức: lãi sṹt cho vay cụ́ định, lãi sṹt trả góp, lãi sṹt thả nụ̉iẶ

• Trường hợp khoản vay bị chuyờ̉n nợ quá hạn, áp dụng lãi sṹt nợ quá hạn bằng 150% lãi sṹt trong hạn.

• Lãi sṹt ưu đãi do Tụ̉ng giám đụ́c MHB cụng bụ́ từng thời kỳ theo quy định của Hụ̣i đụ̀ng quản trị, chính sách của nhà nước và khả năng tự bù đắp của MHB. Trường hợp cho vay ưu đãi theo chỉ thị của Chính phủ, sẽ thực hiợ̀n theo quy định của Thụ́ng đụ́c NHNN và của các Bụ̣, các cơ quan chức năng có liờn quan.

- Điờ̀u 7: Mức cho vay:

• Căn cứ vào nhu cõ̀u vụ́n đờ̉ xõy dựng, sửa chữa nhà, mua nhà ở hoặc chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt ở và khả năng trả nợ của từng khách hàng đờ̉ tính mức cho vay như sau:

• Nờ́u khách hàng vay thực hiợ̀n viợ̀c bảo đảm nợ vay bằng các biợ̀n pháp thờ́ chṍp, cṍm cụ́, bảo lãnh bằng tài sản khác trước khi nhọ̃n tiờ̀n vay, thì mức cho vay tụ́i đa khụng quá 80% giá trị dự án nhà ở được chi nhánh chṍp thụ̃n cho vay và khụng được vượt 85% giá trị tài sản bảo đảm nợ vay do chi nhánh và khách hàng thoả thụ̃n.

• Nờ́u khách hàng vay thực hiợ̀n bảo đảm nợ vay bằng biợ̀n pháp thờ́ chṍp tài sản hình thành từ vụ́n vay là giá trị căn nhà đang xõy dựng, sửa chữa, nõng cṍp, mua nhà ở, giá trị quyờ̀n sử dụng đṍt ở thì cho vay tụ́i đa bằng 70% giá trị dự án nhà ở được chi nhánh và khách hàng thoả thụ̃n.

• Nờ́u khách hàng vay khụng có tài sản làm bảo đảm do tài sản là nhà ở, đṍt ở đang trong quá trình thực hiợ̀n các thủ tục cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sở hữu nhà ở, quyờ̀n sử dụng đṍt ở thì mức cho vay do Giám đụ́c chi nhánh xem xét quyờ́t định và tự chịu trách nhiợ̀m nhưng tụ́i đa khụng quá 50% tụ̉ng chi phí thực hiợ̀n dự án và khụng vượt quá mức uỷ quyờ̀n cho vay tụ́i đa đụ́i với mụ̣t khách hàng của Tụ̉ng giám đụ́c MHB. Trước mắt chỉ giải quyờ́t cho vay khụng bảo đảm bằng tài sản đụ́i tượng là cụng chức, viờn chức, người lao đụ̣ng đang làm viợ̀c trong các cơ quan, tụ̉ chức của nhà nước, Doanh nghiợ̀p nhà nước, Doanh nghiợ̀p cụ̉ phõ̀n hoá nhưng nhà nước võ̃n giữ cụ̉ phõ̀n chi phụ́i, có thời gian cụng tác còn lại hoặc thời gian còn lại trong hợp lao đụ̣ng ít nhṍt là 12 tháng (thời gian cụng tác còn lại phải dài hơn thời hạn cho vay) và được cơ quan, đơn vị nơi đang cụng tác có văn bản giới thiợ̀u vay vụ́n, đụn đụ́c trả nợ và cam kờ́t sẽ trích tiờ̀n lương cùng các khoản thu nhọ̃p khác đờ̉ trả nợ cho ngõn hàng nờ́u người vay khụng trả được nợ.

- Điờ̀u 8: Duy trì và giám sát thu hụ̀i nợ:

• Kiờ̉m tra giám sát vụ́n vay:

Trong quá trình giải quyờ́t cho khách hàng vay và quản lý khoản vay, tuỳ theo nhiợ̀m vụ được phõn cụng, các cán bụ̣, nhõn viờn tham gia vào viợ̀c đờ̀ xṹt và giải quyờ́t cho vay, thu nợ phải kiờ̉m tra giám sát quá trình vay vụ́n, sử dụng vụ́n vay và trả nợ của khách hàng vay như sau:

Kiờ̉m tra trước khi cho vay là quá trình khảo sát, điờ̀u tra trực tiờ́p từng khách hàng có nhu cõ̀u vay, đụ́i chiờ́u với nguyờn tắc, điờ̀u kiợ̀n cho vay, làm cơ sở đờ̀ xṹt cho vay

Kiờ̉m tra trước khi giải ngõn là kiờ̉m tra tính hợp pháp, hợp lợ̀ của hụ̀ sơ vay, các chứng từ giải ngõn, người nhọ̃n tiờ̀nẶ

Kiờ̉m tra sau khi cho vay là kiờ̉m tra viợ̀c sử dụng vụ́n vay và trả nợ, tài sản bảo đảm tiờ̀n vay cũng thực hiợ̀n các điờ̀u khoản cam kờ́t trong hợp đụ̀ng tín dụng được thực hiợ̀n trong 30 ngày làm viợ̀c kờ̉ từ ngày giải ngõn lõ̀n đõ̀u và định kỳ tụ́i thiờ̉u 3 tháng/mụ̣t lõ̀n.

• Gia hạn nợ, điờ̀u chỉnh kỳ hạn nợ:

Trường hợp khách hàng vay do nguyờn nhõn khách quan khụng trả được (hoặc chỉ trả được mụ̣t phõ̀n) kỳ hạn nợ gụ́c/toàn bụ̣ nợ gụ́c, nợ lãi và có đơn đờ̀ nghị gia hạn nợ, điờ̀u chỉnh kỳ hạn nợ đờ́n hạn hoặc đã đờn hạn nhưng đang trong thời gian 10 ngày làm viợ̀c, thì chi nhánh được xem xét cho kéo dài (gia hạn nợ) thờm mụ̣t khoản thời gian ngoài thời hạn trả nợ gụ́c, nợ lãi hoặc thoả thụ̃n thay đụ̉i (điờ̀u chỉnh nợ) các kỳ hạn trả nợ gụ́c, nợi lãi đã thoả thụ̃n trong hợp đụ̀ng tín dụng.

Thời hạn gia hạn nợ (kờ̉ cả nợ gụ́c và nợ lãi) đụ́i với khoản vay ngắn hạn tụ́i đa bằng 12 tháng, đụ́i với cho vay trung và dài hạn tụ́i đa bằng 1/2 thời hạn cho vay đã thoả thụ̃n trong hợp đụ̀ng tín dụng.

Cán bụ̣ tín dụng có trách nhiợ̀m kiờ̉m tra, trình lãnh đạo chṍp thụ̃n hoặc khụng chṍp thụ̃n viợ̀c gia hạn nợ, điờ̀u chỉnh kỳ hạn nợ cho khách hàng. Nờ́u được chṍp thụ̃n, cán bụ̣ tín dụng phải bụ̉ sung các thoả thụ̃n vờ̀ thời hạn, kỳ hạn trả nợ mới vào hợp đụ̀ng tín dụng hoặc lọ̃p phụ lục hợp đụ̀ng tín dụng với khách hàng.

Trường hợp khách hàng đờ̀ nghị gia hạn nợ quá thời gian nói trờn do nguyờn nhõn khách quan và tạo điờ̀u kiợ̀n cho khách hàng có khả năng trả nợ, thì chi nhánh phải có tờ trình đờ̀ nghị Tụ̉ng giám đụ́c xem xét quyờ́t định.

- Điờ̀u 9: Chuyờ̉n nợ quá hạn:

• Các trường hợp sau đõy Ngõn hàng sẽ chuyờ̉n

dư nợ còn lại trờn hợp đụ̀ng tín dụng sang nợ quá hạn:

Khách hàng khụng trả nợ đõ̀y đủ cả gụ́c và lãi theo thoả thụ̃n và quá 10 ngày làm viợ̀c mà võ̃n khụng đờ́n thanh toán nợ hoặc khụng được ngõn hàng chṍp thụ̃n gia hạn nợ, điờ̀u chỉnh kỳ hạn nợ;

Khách hàng sử dụng vụ́n vay khụng đúng mục đích hoặc bán, thờ́ chṍp, cõ̀m cụ́ tài sản đảm bảo nợ vay hoặc tài sản hình thành từ vụ́n vay khi chưa trả dứt nợ;

Khách hàng vi phạm các cam kờ́t trong hợp đụ̀ng tín dụng.

• Chuyờ̉n nợ quá hạn:

Trường hợp khoản vay bị chuyờ̉n nợ quá hạn, ngõn hàng sẽ tính lãi theo lãi sṹt nợ quá hạn với gụ́c quá hạn (riờng sụ́ nợ gụ́c chưa tính đờ́n hạn trả nợ nhưng phải chuyờ̉n nợ quá hạn do khách hàng khụng trả được nợ gụ́c các kỳ trước đó hoặc khụng trả được lãi vay thì võ̃n thu lãi theo lãi sṹt trong hạn thu theo quy định của MHB) và áp dụng các biợ̀n pháp sau đờ̉ thu hụ̀i nợ:

Yờu cõ̀u cơ quan cụng tác trích lương, thu nhọ̃p đờ̉ trả nợ theo cam kờ́t (nờ́u có);

Yờu cõ̀u trờn 60 ngày, khách hàng võ̃n khụng trả được nợ và khụng thoả thụ̃n được viợ̀c tự xử lý tài sản thì ngõn hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm tiờ̀n vay đờ̉ thu hụ̀i nợ theo quy định của pháp lụ̃t hoặc theo yờu cõ̀u của người bảo lãnh thực hiợ̀n nghĩa vụ bảo lãnh đụ́i với trường hợp khách hàng được bảo lãnh vay vụ́n;

Nợ quá hạn trờn 90 ngày, tuỳ theo từng trường hợp cụ thờ̉ đờ̉ có biợ̀n pháp xử lý thích hợp, trường hợp khách hàng cụ́ ý chõy ỳ, né tránh nghĩa vụ trả nợ phải khởi kiợ̀n ra toà án đã thoả thụ̃n trong trường hợp hợp đụ̀ng tín dụng hoặc theo quy định của pháp lụ̃t đờ̉ thu hụ̀i nợ;

Khách hàng vay khụng có tài sản bảo đảm, nờ́u chuyờ̉n nợ quá hạn từ 30 ngày trở lờn, Giám đụ́c chi nhánh cõ̀n yờu cõ̀u khách hàng bụ̉ sung tài sản thờ́ chṍp, cõ̀m cụ́ bảo lãnh hoặc liờn hợ̀ với cơ quan chức năng áp dụng các biợ̀n pháp thu nợ thích hợp kờ̉ cả khởi kiợ̀n tại toà án.

- Điờ̀u 10: Những trường hợp khụng được cho vay và hạn chờ́ cho vay:

Thực hiợ̀n theo Điờ̀u 18 Quy định chung vờ̀ cho vay đụ́i với khách hàng theo quyờ́t định sụ́ 06/2002/QĐ - NHN- HĐQT ngày 20/3/2002 của Chủ tịch Hụ̣i đụ̀ng quản trị MHB và các văn bản bụ̉ sung quy định này.

- Điờ̀u 11: Miờ̃n giảm lãi tiờ̀n vay:

Viợ̀c miờ̃n giảm lãi tiờ̀n vay được thực hiợ̀n theo quy chờ́ miờ̃n, giảm lãi tiờ̀n vay do Hụ̣i đụ̀ng quản trị MHB quy định.

- Điờ̀u 12: Lưu giữ hụ̀ sơ tín dụng:

1. Giṍy đờ̀ nghị vay vụ́n;

2. Tờ trình/ phiờ́u thõ̉m định và phờ duyợ̀t cho vay dự án nhà ở;

3. Giṍy nhọ̃n nợ vay có chữ ký của người vay hoặc người được uỷ quyờ̀n nhọ̃n tiờ̀n;

4. Hợp đụ̀ng tín dụng và các phụ lục HĐTD;

5. Hợp đụ̀ng thờ́ chṍp, cõ̀m cụ́, bảo lãnh (và các phụ lục hoặc giṍy cam kờ́t thờ́ chṍp kèm theo các giṍy tờ có liờn quan tới sở hữu nhà, quyờ̀n sử dụng đṍt ở hoặc tài sản khác;

6. Hợp đụ̀ng liờn kờ́t (Nờ́u Sở giao dịch và chi nhánh phụ́i hợp với doanh nghiợ̀p, tụ̉ chức, cơ quan trong cho vay, thu hụ̀i nợ dự án nhà ở);

7. Giṍy uỷ nhiợ̀m trích lương hàng tháng đờ̉ trả nợ của cơ quan nơi khách hàng đang cụng tác, nờ́u khách hàng là cụng chức, người lao đụ̣ng được cơ quan giới thiợ̀u vay vụ́n và cam kờ́t trích tiờ̀n lương của người vay đờ̉ trả nợ cho ngõn hàng như trong trường hợp vay vụ́n tiờu dùng; 8. Giṍy đờ̀ nghị gia hạn nợ , điờ̀u chỉnh kỳ hạn nợ (nờ́u có);

9. Bản sao chứng minh nhõn dõn và hụ̣ khõ̉u thường trú hoặc các giṍy tờ xác nhọ̃n thường trú của cơ quan có thõ̉ quyờ̀n.

• Hụ̀ sơ này được lưu giữ như sau: 1. Phòng tín dụng (phòng kinh doanh) lưu giữ;

Bản sao mụ̣t bụ̣ hụ̀ sơ tín dụng nờu trờn;

Bản chính các biờn bản kiờ̉m tra sử dụng vụ́n vay;

Các tài liợ̀u liờn quan đờ́n khoản vay, gia hạn nợ, điờ̀u chỉnh kỳ hạn nợ 2. Phòng kờ́ toán ngõn quỹ lưu giữ bản chính các loại hụ̀ sơ từ mục 1 đờ́n

mục 8 và bản sao giṍy tờ mục 9 của hụ̀ sơ tín dụng, trong giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sở hữu nhà ở, giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sở hữu đṍt. Giṍy tờ có giá và các loại giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sở hữu tài sản khác được lưu giữ giṍy tờ có giá theo quy định của NHNN.

- Điờ̀u 13: Quản lý và thu hụ̀i nợ vay:

Bụ̣ phọ̃n kờ́ toán cho vay phải lọ̃p bảng theo dõi nợ vay như: tờn khách hàng vay, sụ́ hiợ̀u giṍy nhọ̃n nợ vay, tụ̉ng dư nợ hiợ̀n có, lãi sṹt, các kỳ hạn và sụ́ tiờ̀n thanh toán hàng kỳ, lãi và gụ́c đã thu, tình hình trả nợ (quá hạn, gia hạn nợ, điờ̀u chỉnh kỳ hạn) và phải ghi vào phõ̀n theo dõi thu nợ, lọ̃p giṍy báo

nợ đờ́n kỳ hạn thanh toán giao cán bụ̣ tín dụng gửi cho khách hàng vay 10 ngày trước trước khi đờ́n hạn thanh toán.

2.3.2. Quy trình nghiợ̀p vụ cho vay mua nhà tại MHB

• Lọ̃p hụ̀ sơ vay vụ́n:

Với khách hàng vay xõy dựng, sửa chữa nhà ở trong hụ̀ sơ vay vụ́n gụ̀m có:

- Giṍy đờ̀ nghị vay vụ́n theo mõ̃u của ngõn hàng.

- Các giṍy tờ chứng minh nhu cõ̀u vụ́n của dự án: Hoá đơn, giṍy báo giá, hợp đụ̀ng thi cụng, xõy dựng, sửa chữa, nõng cṍp, cung cṍp nguyờn, vọ̃t liợ̀u, bảng dự trù, dự toán chi phí dự ánẶ

- Hụ̀ sơ pháp lý liờn quan đờ́n dự án và tài sản bảo đảm như: Giṍy phép xõy dựng, sửa chữa nhà ở của cṍp có thõ̉m quyờ̀n theo quy định vờ̀ xõy dựng tại địa phương (nờ́u có). Bản vẽ xõy dựng hoặc thiờ́t kờ́ xõy dựng, sửa chữa nhà ở (nờ́u có), giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sở hữu nhà ở hoặc các loại giṍy tờ được pháp lụ̃t thừa nhọ̃n quyờ̀n sở hữu nhà ở, quyờ̀n sử dụng đṍt ở của khách hàng. - Các loại giṍy tờ chứng minh thu nhọ̃p như: thư giới thiợ̀u và xác nhọ̃n của người sử dụng lao đụ̣ng, chứng nhọ̃n bảng lương, biờn lai nụ̣p thuờ́ thu nhọ̃p cá nhõn, hợp đụ̀ng tiờu thụ sản phõ̉m, hàng hoá, cho thuờ tài sản (nờ́u có), kờ khai thu nhọ̃p của người vayẶ

- Hợp đụ̀ng liờn kờ́t cho vay (nờ́u Ngõn hàng và đơn vị cùng liờn kờ́t cho vay xõy dựng nhà ở).

Với khách hàng vay mua nhà ở, chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt ở hụ̀ sơ vay vụ́n gụ̀m có:

- Giṍy đờ̀ nghị vay vụ́n theo mõ̃u của ngõn hàng.

- Các giṍy tờ chứng minh nhu cõ̀u dự án: hợp đụ̀ng mua bán nhà ở, chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt ở giữa cá nhõn và cá nhõn, hoặc giữa cá nhõn và tụ̉ chức, doanh nghiợ̀pẶđược cụng chứng nhà nước hoặc uỷ ban nhõn dõn cṍp có thõ̉m quyờ̀n chứng thực. Trường hợp khách hàng vay mua nhà từ các đơn vị kinh tờ́ nhà có hợp đụ̀ng liờn kờ́t với ngõn hàng thì Hợp đụ̀ng mua bán nhà có thờ̉ khụng cõ̀n cụng chứng, chứng thực.

- Hụ̀ sơ pháp lý liờn quan đờ́n tài sản bảo đảm như: Giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt, giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sở hữu nhà ở hoặc các loại giṍy tờ