Dự đoán vờ̀ tình hình Bṍt đụ̣ng sản trong tương lai và nhu cõ̀u của

người tiờu dùng vờ̀ cho vay mua nhà

Viợ̀t Nam đã từng có những dṍu hiợ̀u đõ̀u cơ quá mức vào các cụng trình địa ụ́c và đṍt đai. Với những dự án đường xuyờn á, dự án xa lụ̣ Đụng Tõy, sự tăng trưởng của đõ̀u tư trong và ngoài nước, sự mṍt cõn đụ́i trong quy hoạch vùng hình thành những trung tõm kinh doanh quá tải, nhu cõ̀u địa ụ́c và cho thuờ thực sự đã khuyờ́n khích các nhà đõ̀u tư địa ụ́c vào cuụ̣c bằng mọi giá. Tuy nhiờn, khi mà cơ sở hạ tõ̀ng quá kém chưa được khắc phục, hoặc có khắc phục nhưng chưa kịp với tụ́c đụ̣ tăng trưởng nhu cõ̀u dõn cư, thu nhọ̃p dõn chúng còn quá thṍp thì nhu cõ̀u đṍt đai, nhà ở võ̃n chỉ tọ̃p chung chủ yờ́u vào nhu cõ̀u đõ̀u cơ. Giá BĐS đã tăng đờ́n mức báo đụ̣ng, khụng thờ̉ chṍp nhọ̃n được khi giá nhà tại Thành phụ́ Hụ̀ Chí Minh và Hà Nụ̣i đắt gõ̀n bằng giá nhà đṍt tại Tokyo trong điờ̀u kiợ̀n thu nhọ̃p bình qũn đõ̀u người tại Viợ̀t Nam chỉ bằng 1/40 thu nhọ̃p bình qũn đõ̀u người tại Nhọ̃t Bản. Có nhiờ̀u giả thiờ́t cho rằng giá cao của thị trường BĐS là giá ỎảoÕ, nhưng cũng có giả thiờ́t cho rằng đó lại là giá Ỏthọ̃tÕ vì nó có giao dịch, nhưng theo ước lượng khá tin cọ̃y cho rằng chỉ khoảng 5% khách hàng là có nhu cõ̀u thực sự vờ̀ nhà ở còn lại chủ yờ́u là cõ̀u đõ̀u cơ. Mụ̣t căn hụ̣ chung cư trung bình trong nụ̣i ụ giá chót cũng khoảng 400 – 500 triợ̀u, những nơi khác lờn đờ́n cả tỷ, võ̃n có người mua và thọ̃m chí trả tiờ̀n mụ̣t lõ̀n, trong khi đó tại Mỹ muụ́n mua nhà thì dõn có nhu cõ̀u thọ̃t sự võ̃n phải trả góp đờ́n 30 năm. Vọ̃y mà dự án cho nhà ở dõn cư thu nhọ̃p thṍp võ̃n đang tiờ́p tục tranh lụ̃n tìm ra cơ chờ́ thích hợp. Hay nói

khác đi, giá địa ụ́c và nhà đṍt tại Viợ̀t Nam trong thời gian vừa qua chủ yờ́u võ̃n là do cõ̀u Ỏđõ̀u cơÕ với kỳ vọng gia tăng. Nhiờ̀u năm trở lại đõy, nhà nước đã có những biợ̀n pháp kiờn quyờ́t hơn, mạnh mẽ hơn trong viợ̀c ụ̉n định thị trường BĐS tại các đụ thị lớn trờn cả nước. Hiợ̀n nay và trong thời gian ngắn nữa thì vṍn đờ̀ nhà ở võ̃n còn rṍt ngay ngắt với người dõn ở các đụ thị. Thị trường BĐS võ̃n còn rṍt khó kiờ̉m soát được. Chúng ta võ̃n còn những nhược điờ̉m lớn trong viợ̀c quản lý đṍt đai. Sự chờnh lợ̀ch lớn giữa giá đṍt do Nhà nước quy định và giá thực tờ́ thờ̉ hiợ̀n sự yờ́u kém trong hợ̀ thụ́ng tài chính đṍt đai nước ta. Hiợ̀n nay hiợ̀n tượng này là nguyờn nhõn gõy nờn những khó khăn trong viợ̀c giải phóng mặt bằng, phát sinh tiờu cực trong quản lý đụ̀ng thời làm khó khăn thờm cho nhà nước trong viợ̀c thực thi các kờ́ hoạch kinh tờ́ xã hụ̣i. Tuy vọ̃y, nờn nhớ rằng thị trường BĐS riờng bản thõn nó chẳng có tụ̣i gì, vì có Ỏcõ̀uÕ ắt có ỎcungÕ cho dù đó là cõ̀u mang tính đõ̀u cơ.

Tình hình nhà đṍt sau mụ̣t thời gian (năm 2004 –2005) trằm lắng do nhiờ̀u nguyờn nhõn khách quan cũng như chủ quan thì đờ́n nay đã có những dṍu hiợ̀u tích cực. Mụ̣t trong những nguyờn nhõn cơ bản là do giá nhà đṍt vụ́n đã cao cụ̣ng thờm giá vàng cao càng đõ̉y giá nhà đṍt xa với nhu cõ̀u thực tờ́ của đại đa sụ́ người dõn có nhu cõ̀u vờ̀ nhà ở. Tuy nhiờn giá nhà đṍt cho tới thời điờ̉m hiợ̀n nay cũng có những biờ́n đụ̣ng giảm, ví dụ nhà đṍt tại mụ̣t sụ́ khu phụ́ tung tõm tại Hà Nụ̣i như: Trõ̀n Hưng Đạo, Hai Bà Trưng trước đõy giá giao bán từ 20 –22 cõy vàng/m2 thì nay là khoảng 15-17 cõy vàng/m2

ngoài ra giá đṍt trong thời gian trước đõy sụi đụ̣ng do chủ yờ́u là tình trạng đõ̀u cơ, những người có nhu cõ̀u thực tờ́ vờ̀ nhà ở thì khó có thờ̉ mua được với mức giá nhà đṍt cao như vọ̃y, với mụ̣t thực tờ́ là tình hình nhà đṍt bị ỎĐóng băngÕ, giao dịch hõ̀u như khụng có dõ̃n đờ́n vụ́n của các nhà đõ̀u cơ bị găm lại trong khi đó hõ̀u hờ́t các nhà đõ̀u cơ sử dụng mụ̣t phõ̀n vụ́n đó là đi vay ngõn hàng, sức ép vờ̀ lãi phải trả là mụ̣t trong những nguyờn nhõn làm cho các nhà đõ̀u tư buụ̣c phải giảm giá nhà đṍt, thọ̃m chí sau khi trừ các chi phí và lãi sṹt Ngõn hàng họ chṍp nhọ̃n hoà. Lụ̃t đṍt đai, nghị định 181 và khung giá đṍt mới được ban hành cũng là nguyờn nhõn làm cho cả người mua và người bán dè dặt với quyờ́t định của mình, mụ́i quan tõm chính của họ là thuờ́ chuyờ̉n quyờ̀n sử dụng theo mụ̣t sụ́ thụng tin chính thức là có thờ̉ lờn đờ́n 28% giá trị chuyờ̉n nhượng cụ̣ng với khung giá mới lại tăng gṍp nhiờ̀u lõ̀n so với

khung giá đṍt trước đõy nhưng thực tờ́ hiợ̀n nay khi lụ̃t đṍt đai, nghị định hướng dõ̃n lụ̃t đṍt đai 181 có hiợ̀u lực thì thuờ́ chuyờ̉n quyờ̀n sử dụng võ̃n chỉ là mức cũ, khụng có chuyợ̀n tăng đụ̣t biờ́n như tin đụ̀nẶVới những nguyờn nhõn trờn cụ̣ng với nhu cõ̀u vờ̀ nhà ở của người dõn võ̃n tiờ́p tục tăng cao thì thị trường nhà đṍt đã có những dṍu hiợ̀u tích cực, tiờu biờ̉u là nhà chung cư với mức giá vừa phải võ̃n chiờ́m đa sụ́ trong các giao dịch và nhà chung cư cũng dờ̃ dàng bán hơn nhà đṍt mà khụng lại sợ lụ̃, với viợ̀c mua mụ̣t căn nhà chung cư như vọ̃y ngoài nhu cõ̀u đờ̉ ở họ còn cho thuờ với mức giá hṍp dõ̃n mà khách hàng chủ yờ́u là người nước ngoài đang có nhu cõ̀u lớn hiợ̀n nay và những đụi vợ chụ̀ng mới cưới có thu nhọ̃p khá nhưng chưa mua được nhà. Theo mụ̣t sụ́ chuyờn gia địa ụ́c thì trước mắt thị trường nhà đṍt võ̃n diờ̃n biờ́n bình thường bởi vṍn đờ̀ nhà ở võ̃n đang là nụ̃i bức xúc của nhiờ̀u người, còn vờ̀ lõu dài thì người dõn sẽ thọ̃n trọng hơn, họ sẽ tìm hiờ̉u kỹ hơn vờ̀ chṍt lượng cụng trình, cũng như thương hiợ̀u của nhà xõy dựng, chủ đõ̀u tư. Với tụ́c đụ̣ xõy dựng các khu đụ thị, chung cư mới hiợ̀n nay thì mức cung vờ̀ nhà ở trong thời gian từ 3-5 năm tới sẽ thừa sức đờ̉ đáp ứng nhu cõ̀u đại đa sụ́ người dõn do đó mà họ có nhiờ̀u cơ hụ̣i lựa chọn và giá nhà chung cư lúc đó cũng có thờ̉ giảm so với hiợ̀n nay. Hơn thờ́ nữa, theo nhọ̃n định của mụ̣t sụ́ chuyờn gia tình trạng ỎĐóng băngÕ của thị trường BĐS thời gian này là giai đoạn suy thoái trong chu kỳ của nó. Vì thờ́, dự đoán rằng trong tương lai thị trường BĐS võ̃n tiờ́p tục phát triờ̉n và là thị trường thụ̃n lợi cho các NHTM mở rụ̣ng hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà. Và mụ̣t thực tờ́ nhà ở của người dõn ở các đụ thị võ̃n là mụ̣t vṍn đờ̀ được các đụ thị hiợ̀n nay quan tõm. Còn khoảng 60%-70% dõn cư đụ thị có thu nhọ̃p thṍp trong đó phõ̀n lớn là cán bụ̣, cụng nhõn viờn, lao đụ̣ng làm cụng ăn lương, những người có cụng với cách mạngẶchưa đủ khả năng mụ̣t lúc bỏ ra hàng trăm triợ̀u đờ̉ mua mụ̣t căn hụ̣ chung cư ở các thành phụ́ lớn. Phõ̀n lớn trong sụ́ này võ̃n phải sinh sụ́ng trong những điờ̀u kiợ̀n nhà ở khụng đảm bảo vợ̀ sinh mụi trường, diợ̀n tích sinh hoạtẶNhững người có thu nhọ̃p thṍp hiợ̀n nay đang rṍt cõ̀n sự quan tõm của Nhà nước và các cơ quan hữu trách đờ̉ cải thiợ̀n điờ̀u kiợ̀n ăn ở. Mặt khác, tỷ lợ̀ dõn sụ́ đụ thị trong tụ̉ng sụ́ dõn cả nước tăng mạnh từ 22% năm 1999, lờn khoảng 33% năm 2010, tăng lờn 45% năm 2020 (Theo kờ́ hoạch Tụ̉ng thờ̉ định hướng cho phát triờ̉n Đụ thị đờ́n năm 2020). Sự phát triờ̉n nhanh chóng của dõn sụ́ tại đụ

thị đặt mụ̣t sức ép ngày lớn vờ̀ vṍn đờ̀ nhà ở. Trong sụ́ hụ̣ gia đình có thu nhọ̃p thṍp ở thành thị, 10% có nhu cõ̀u xõy lại. Tại Hà Nụ̣i, thu nhọ̃p hụ̣ gia đình hàng tháng đạt từ 1,1 triợ̀u đụ̀ng đờ́n 4,5 triợ̀u đụ̀ng tức là 220.000 đờ́n 990.00 đụ̀ng/người/tháng. Sụ́ hụ̣ được xờ́p vào trong nhóm có thu nhọ̃p chiờ́m khoảng 45% tụ̉ng sụ́ hụ̣ gia đình tại đụ thị. Cuụ̣c điờ̀u tra xã hụ̣i tiờ́n hành tại phường Tõn Mai và Bặch Đằng Hà Nụ̣i cho thṍy 12-13% sụ́ hụ̣ gia đình có thờ̉ trả nợ vay từ tiờ̀n tiờ́t kiợ̀m của họ. Hõ̀u hờ́t các hụ̣ gia đình này vay tiờ̀n từ họ hàng và bạn bè khụng phải trả lãi đờ̉ nõng cṍp hay xõy dựng nhà mới. Chỉ có 2% sụ́ hụ̣ là đi vay ngõn hàng. Như vọ̃y trong khi nhu cõ̀u vụ́n cho nõng cṍp, xõy nhà mới của các hụ̣ gia đình là rṍt lớn, nhưng khả năng tiờ́p cọ̃n của họ tới nguụ̀n vụ́n vay ngõn hàng còn hạn chờ́.

Trước tình trạng thị trường BĐS ỎĐóng băngÕ kéo dài đã có nhiờ̀u hụ̣i thảo được sự quan tõm của cụ̣ng đụ̀ng doanh nghiợ̀p và các cṍp chính quyờ̀n. Hơn ai hờ́t Chính phủ và Quụ́c hụ̣i đã nhọ̃n thức rṍt rõ điờ̉m nóng của thị trường BĐS Viợ̀t Nam với những bṍt cọ̃p của nó. Nhiờ̀u can thiợ̀p hiợ̀u quả đã thực hiợ̀n từ phí Chính phủ như chỉ thị 182, khụng quy hoạch treo, khụng quy hoạch đṍt đờ̉ chỉ bán nờ̀n rụ̀i đờ̉ đó, ưu tiờn ụ̉n định cho các đụ́i tượng thuụ̣c diợ̀n đờ̀n bù giả toả trong phạm vi dự án, thuờ́ thu nhọ̃p do kinh doanh BĐS, và các quyờ́t định quan trọng nhằm khơi thụng thị trường BĐS. Đõ̀u tháng 1-2006, Chính phủ ban hành Nghị định 02. Nghị định làm rõ các quy định vờ̀ bàn giao, cho thuờ, chuyờ̉n nhượng đṍt dự án; quy định vờ̀ hoạt đụ̣ng của nhà đõ̀u tư nhưng lại cṍm bán nhà trờn giṍy – mụ̣t hình thức huy đụ̣ng vụ́n Ỏtruyờ̀n thụ́ngÕ của các nhà đõ̀u tư. Thị trường nhà đṍt võ̃n chưa có chuyờ̉n biờ́n, nờn cuụ́i tháng 1-2006, Chính phủ ban hành tiờ́p Nghị định 17: cho phép chuyờ̉n nhượng dự án, được phõn lụ bán nờ̀n ở mụ̣t sụ́ khu vựcẶNhiờ̀u chuyờn gia vờ̀ BĐS cho rằng, tới đõy thị trường sẽ chuyờ̉n đụ̣ng theo định hướng của các cơ quan ban hành chính sách. Đó là dṍu hiợ̀u đáng mừng cho thị trường BĐS.

Dự đoán năm 2006 và trong tương lai nhu cõ̀u nhà ở của người dõn hi võ̃n lớn. Mặc dù năm 2005 được coi là năm khụng mṍy thành cụng của những người tham gia kinh doanh, phát triờ̉n thị trường địa ụ́c, thờ́ nhưng nhiờ̀u doanh nghiợ̀p cho rằng họ đang đóng góp mụ̣t phõ̀n rṍt quan trọng vào viợ̀c bình ụ̉n và lành mạnh hoá thị trường BĐS bằng viợ̀c tạo ra càng nhiờ̀u cơ

hụ̣i chụ̃ ở cho người dõn. Có thờ̉ nói năm 2005 cũng là năm đõ̀y ṍn tượng của thị trường BĐS. Thay vì giá cả nhà đṍt ở mọi nơi đờ̀u tăng thì nay tình hình lại khụng diờ̃n ra như vọ̃y. Với tình hình hiợ̀n nay, thị trường BĐS tại các khu đụ thị trong năm 2006 sẽ khởi sắc. Với mức tăng trưởng kinh tờ́ như năm qua, thu nhọ̃p đõ̀u người tăng, thì lượng người có đủ tiờ̀m lực kinh tờ́ đờ̉ tìm kiờ́m cho mình mụ̣t nơi ăn, chụ́n ở tới đõy võ̃n chiờ́m tỷ lợ̀ cao. Hơn thờ́ nữa theo dự đoán, thị trường căn hụ̣ chung cư sẽ hṍp dõ̃n trở lại. Nhà chung cư trước đõy hiợ̀n xuụ́ng cṍp, khụng đáp ứng được nhu cõ̀u sinh hoạt của người dõn. Hợ̀ thụ́ng chung cư cao tõ̀ng cơ bản đã khắc phục những tụ̀n tại này. Trong những năm tới đõy, mà trước mắt là năm 2006, do đời sụ́ng xã hụ̣i ngày càng cải thiợ̀n các chung cư sẽ được tọ̃p trung hơn, cụng tác quản lý trong vọ̃n hành sử dụng sẽ được tụ́t hơn. Năm 2006 thị trường nhà chung cư nói riờng và BĐS nói chung có thờ̉ sụi đụ̣ng trở lại.

Hơn thờ́ nữa cũng như tṍt cả các thị trường khác, thị trường BĐS sẽ điờ̀u tiờ́t theo quy lụ̃t cung cõ̀u. Khụng ít nhà đõ̀u tư nước ngoài cho rằng, nờ́u trước 2, 3 năm trước đõy, các nhà đõ̀u tư chỉ viợ̀c quy hoạch, xõy nhà và bán, có nhiờ̀u người mua. Nhưng bõy giờ khụng phải cứ xõy lờn là bán được. Nhọ̃n thức của người tiờu dùng giờ đã khác họ muụ́n hiờ̉u hơn vờ̀ căn hụ̣ hay chung cư định mua. Nờn khi nào cõ̀u cao chắc chắn cung sẽ cao và ngược lại. Với những dự đoán như trờn các ngõn hàng có thờ̉ yờn tõm vờ̀ tính an toàn của các món vay BĐS đờ̉ mở rụ̣ng cho vay mua nhà.