IV. Tính pháp chế
5. Về xây dựng đồng bộ khu tái định c
Đây là một khâu quan trọng quyết định tới sự thành công hay thất bại của một phơng án đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng, đặc biệt là đối với dự án phải sử dụng nhiều đất, di chuyển nhiều dân. Đối với ngời dân thì phải rời bỏ nhà cửa, ruộng vờn là việc làm bất đắc dĩ. Khi đến nơi ở mới, những vấn đề họ quan tâm là việc làm điều kiện sinh hoạt nh giao thông, điện nớc, nơi khám chữa bệnh khi ốm đau, nơi học hành của con cái. Do đó, cần thiết phải tạo lập cho những ngời dân phải di chuyển tới khu tái định c những điều kiện về nơi ăn, chốn ở phải bằng hoặc tốt hơn trớc. Phải xây dựng đồng bộ về đờng đi, cấp thoát nớc, cơ sở khám chữa bệnh, trờng học, có nh vậy mới khuyến khích ngời dân rời bỏ mảnh đất mà tổ tiên, ông bà đã bao đời gây dựng để Nhà nớc sử dụng, cần phải đền đáp cách xứng đáng những mất mát của ngời dân vì lợi ích chung của cả đất nớc.
* Kết luận và kiến nghị 1. Kết luận
Đền bù thiệt hại thực chất là quan hệ chuyển dịch đất đai đặc biệt, trong đó ngời bị thu hồi đất không có nhu cầu chuyển nhợng đất đang sử dụng, không có nhu cầu TĐC mà đó là TĐC bắt buộc làm ảnh hởng đến cuộc sống của hàng triệu con ngời. So với những chính sách đền bù trớc đây, chính sách đền bù từ sau Hiến pháp năm 1980, đặc biệt là từ sau khi có Luật Đất đai năm 1993 đã thay đổi hẳn về bản chất. Pháp luật đã thừa nhận đất có giá và đất đai tham gia chuyển dịch trong lu thông dân sự, nh vậy, khi lập phơng án đền bù, vấn đề quan trọng là đền bù đất (đền bù cây cối, hoa mùa chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ) và TĐC, NĐ 22/CP đã cố gắng thể hiện chủ trơng của Nhà nớc là bảo đảm hài hoà quyền lợi của Nhà nớc và của ngời sử dụng đất.
Dù trong giai đoạn nào, những quy định của Nhà nớc về đền bù GPMB và TĐC đều bảo đảm tính ổn định xã hội về chính trị, ổn định sản xuất, bảo đảm công bằng xã hội. Do đặc điểm của tình hình phát triển kinh tế của đất n- ớc, do yêu cầu của nhiệm vụ chiến lợc mà trong từng thời kỳ. Nhà nớc có những quy định về đền bù GPMB và TĐC thích hợp, đợc thực tế chấp nhận.
Tuy nhiên, với tốc độ tăng trởngkt - xã hội hiện nay, do nhu cầu về đất của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc, các quy định về đền bù GPMB và TĐC hiện hành đã dần dần trở nên lạc hậu, không đáp ứng kịp với sự phát triển chung của xã hội, quá trình thực hiện gặp không ĩtn vớng mắc, bất cập và ít nhiều là nguyên nhân gây nên những khiếu kiện kéo dài, tốn kém thời gian và tiền của, làm ảnh hởng không ít đến khả năng khai thác tiềm ẩn tài nguyên của đất nớc, ảnh hởng đến khả năng sử dụng vốn của các nhà đầu t. Cụ thể những vớng mắc bất cập sau:
Việc xác định diện tích đất làm nhà ở, theo NĐ 22/CP cha phù hợp với thực tế. Có hộ gia đình sử dụng đất làm nhà ở với diện tích lớn đã từ lâu, nay xác định và đền bù theo hạn mức quy định sẽ gây thắc mắc trong nhân dân và vận dụng khác nh ở từng địa phơng.
- Hạn mức đất ở tại khu TĐC khu vực ngoại đô thị cha thống nhất với hạn mức giao đất giãn dân khu vực nông thôn. Giá đất khu dân c nông thôn quy định quá thấp, khi đền bù, ngời nông dân không đủ khả năng tái tạo chỗ ở
mới: mức giá này càng bất hợp lý đối với khu vực nông thôn giáp khu vực đô thị. Việc xác định khả năng sinh lời của đất và xác định giá đất tại thị trờng là phức tạp và rất khó thực hiện, nhất là những nơicha hình thành thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất nông nghiệp và công tác thống kê, kê khai năng suất, sản lợng hiện nay cha đợc cập nhật đầy đủ.
- Điều kiện để đợc đền bù thiệt hại và việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng chính sách đền bù, trợ cấp là một khó khăn đối với chính quyền các cấp và không có đầy đủ tài liệu theo dõi, cập biến động của từng thửa đất và từng chủ sử dụng đất do việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất trái phép là hiện tợng diễn ra khá phổ biến.
- Việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp đợc tính theo hạng đất xác định ổn định trong thời gian đất. Trong khi đó ngời nông dân, trong quá trình đầu t thâm canh đã làm thay đổi độ phì của đất nhng cha đợc đề cập trong đền bù, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện của ngời bị thu hồi đất.
- Đối với các dự án phải tổ chức di dân để GPMB cha quy định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu t trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật khi di dân TĐC, nhất là đối với các dự án phải thực hiện TĐC tại chỗ. Nhà nớc cha có chính sách chiến lợc nhằm triển khai các dự án TĐC cũng nh cha có hỗ trợ cụ thể về tài chính, cơ chế chính sách về đầu t đối với dự án xây dựng khu ĐTC. Thực tế, để đẩy nhanh tiến độ GPMB khi triển khai các dựa án đầu t, công tác chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở phục vụ TĐC cho các đối tợng phải điều cần phải chủ động đi trớc một bớc.
- Do công tác lập quy hoạch phát triển đô thị phải đi trớc một bớc, nh khi lập quy hoạch tổng thể cũng nh quy hoạch chi tiết thờng ít quan tâm đến hiện trạng sử dụng đất, dẫn đến dự án đầu t GPMB gặp khó khăn, chi phí đền bù lớn, hiệu quả kinh tế của dự án thấp. Một số trờng hợp không xác định đợc mức độ ảnh hởng của dự án phải thu hồi đất (môi trờng, độc hại...) cho nên không xác định đợc chính xác mức độ đền bù để GPMB.
- Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo những kiến nghị của nhân dân cha đ- ợc quy định một cách cụ thể dẫn đến tình trạng hiện nay. Các quy định về việc
cỡng chế đối với những đối tợng chây ỳ, lợi dụng chính sách Nhà nớc để trục lợi trong việc đền bù GPMB là hiện tợng mang tính phổ biến hiện nay nhng ch- a đợc quy định và hớng dẫn cụ thể.
2. Kiến nghị
2.1. Hoàn thiện chính sách pháp luật
Pháp luật đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nớc, là yếu tố không thể thiếu trong sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc. Hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói riêng đòi hỏi bắt buộc của Nhà nớc pháp quyền. Pháp luật đất đai phải thống nhất với các ngành luật trong hệ thống các ngành Luật Việt Nam, đồng thời, để bảo đảm đạt hiệu quả trong việc đền bù GPMB và TĐC pháp luật đất đai cần tập trung các vấn đề sau:
- Nghiên cứu phơng pháp định giá đất phù hợp với thực tế nhng vẫn bảo đảm tính khoa học. Cần khẳng định rằng định giá đất là một bộ phận khoa học vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính xã hội. Do đó khi tiến hành định giá đất, phải tính hết các yếu tố ảnh hởng đến giá đất. Điều cần chú ý là giá đất luôn biến động theo thị trờng, do vậy giá đất cần phải đợc cơ quan chuyên môn về định giá thờng xuyên điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Để xác định và đa ra đợc giá đất phù hợp với thực tế, cần xem xét, nghiên cứu từng nhân tố tác động trực tiếp đến sự biến động của giá đất. Đó là:
• Nhân tố ảnh hởng về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng • Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ
• Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau; • Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý • Nhân tố về khả năng phát triển ngành nghề truyền thống
Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến giá đất. Muốn bảo đảm giá đất là công cụ để Nhà nớc thực hiện chức năng quản lý về đất đai, cần phải thể hiện các nhân tố trên trong giá đất.
- Đầu t nghiên cứu ban hành Bộ Luật Đất đai, giảm bớt các văn bản h- ớng dẫn thi hành Luật, bảo đảm sự thống nhất với các ngành Luật khác, trong thời gian tới cần khẩn trơng hoàn thành việc xây dựng pháp lệnh đền bù thiệt hại GPMB và TĐC.
- Mở rộng và tiến hành mối quan hệ hợp tác với các nớc trong khu vực về chơng trình hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật, trọng tâm là pháp luật về đất đai. Bao gồm các nội dung: hợp tác nghiên cứu pháp luật; hợp tác đào tạo, bồi dỡng cán bọ pháp lý, hợp tác nghiên cứu trong việc phổ biến, giáo dục pháp luật. Có nh vậy, chúng ta mới có điều kiện nâng cao trình độ cho các luật gia, đồng thời bảo đảm tính phù hợp của pháp luật với thực tế, pháp luật thực sửtở thành công cụ pháp lý và kinh tế để Nhà nớc thực hiện chức năng quản lý với đất đai.
- Việc xây dựng chính sách đền bù TĐC phải nằm trong tổng thể và đồng bộ với việc sửa đổi bổ sung các văn bản pháp quy khác về đất đai nh: Hạn mức thấp GCN - QSDĐ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, đồng thời phải tính đến chính sách vĩ mô của Nhà nớc: nh chính sách TĐC không tự nguyện, chính sách với phát triển đô thị, chính sách với phát triển nông nghiệp và nông thôn trong đó chính sách TĐC cần phải đi trớc một bớc, coi nh các chơng trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hởng. Thực hiện TĐC tạo dựng cuộc sống sau này cho những ngời bị ảnh hởng bởi dự án là một vấn đề phức tạp, là một trong những biện pháp giải thiểu TĐC, giảm phí tổn xã hội là nâng cao chất lợng quy hoạch. Trong đó có quy hoạch chi tiết các khu công nghiệp ổn định để làm cơ sở chủ động lập phơng án chuyển dịch cơ cấu sản xuất nông nghiệp và chuyển đổi ngành nghề cho nông thôn nhằm tháo gỡ khó khăn trong công tác đền bù GPMB. Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch kiến trúc và quy hoạch ngành phải đi trớc một bớc.
2.2. Mục tiêu và tổ chức thực hiện
- Phải đảm bảo, hài hoà lợi ích của ngời bị thu hồi đấtm chủ đầu t và Nhà nớc, giữa lợi ích trớc mắt và lợi ích lâu dài của công cuộc phát triển đất n-
ớc mà trớc tiên là mục tiêu vì con ngời, đảm bảo lợi ích chính đáng của ngời bị thu hồi đất và TĐC không tự nguyện, tiếp đến là động viên, khuyến khích các nhà đầu t.
- Về công tác tổ chức nên để chủ đầu t làm phó Ban đền bù GPMB và Sở Địa chính của địa phơng làm thờng trực Hội đồng đền bù GPMB và TĐC nhằm đảm bảo tiến độ dự án, xây dựng tổ chuyên trách về công tác TĐC có đủ thẩm quyền đề ra các quyết định cần thiết rút ngắn thời gian đền bù, tăng cờng hiệu quả của công tác này, giảm bớt tổn thất kinh tế của xã hội.
- Nhà nớc cần tăng cờng thanh tra, kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ các cơ quan có thẩm quyền và Hội đồng đền bù các cấp về công tác quản lý, tổ chức thực hiện đền bù GPMB và TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất. Mặt khác, cần thiết phải thành lập một cơ quan, đơn vị hoặc một tổ chức chuyên trách trực thuộc Chính phủ, thay mặt Chính phủ giám sát quá trình thực hiện NĐ 22/CP ở các địa phơng, kịp thời quyết định xử lý hành chính, cỡng chế, (kể cả truy tố trớc pháp luật) các trờng hợp vi phạm pháp luật đối với ngời sử dụng đất, ngời bị thu hồi đất, cá nhân, cơ quan đại diện Nhà nớc của địa phơng, hội đồng đền bù, hội đồng thẩm định các cấp.
- Chính quyền địa phơng các cấp phải coi trọng việc tổng kết, rút kinh nghiệm về kết quả đạt đợc, khuyết điểm tồn tại trong việc thực hiện đền bù GPMB và TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất đối với từng dự án thuộc phạm vi địa phơng mình thực hiện. Khi triển khai thực hiện, nếu có gì vớng mắc hoặc có những nội dung cần kiến nghị mang tính chất bức xúc, thiết thực trong đền bù TĐC, theo phân cấp, các cơ quan tại địa phơng báo cáo với cơ quan, đơn vị hoặc tổ chức chuyên trách về công tác đền bù TĐC của Chính phủ để trình Chính phủ bổ sung, sửa đổi kịp thời và từng bớc hoàn thiện chính sách đền bù GPMB và TĐC, đảm bảo tính khả thi và tính hiệu quả của pháp luật nói chung và Luật Đất đai nói riêng trong quá trình hình thành và phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam.
1. Giáo trình quản lý Nhà nớc về đất đai và nhà ở - PGS.TSKH. Lê Đình Thắng.
2. Giáo trình kinh tế tài nguyên đất - PGS.TS. Ngô Đức Cát. 3. Luật đất đai năm 1993.
4. Luật sửa đổi bổ sung năm 2003.
5. Luật sửa đổi bổ sung của một số điều của Luật đất đai.
6. Nghị định số 22/CP (ngày 24/4/1998) của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc bù đất để sử dụng vào những mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Mục lục
Mở đầu
Lời nói đầu...1 Mục tiêu của đề tài: ...3 Tổng hợp, phân tích, đánh giá những mặt tích cực, tiêu cực trong quá trình thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng về đất đai, tài sản gắn với đất và chính sách tái định c (TĐC). Xác định nguyên nhân cơ bản của những mặt tiêu cực làm hạn chế hiệu quả của việc áp dụng chính sách và ảnh hởng của nó đối với quá trình và quy luật phát triển của đời sống xã hội trong nền kinh tế thị trờng hiện nay. ...3 - Đa ra những luận cứ khoa học và thực tiễn trong việc xây dựng cs đền bù TĐC phù hợp với chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hoá hoá, hiện đại hoá. Đề xuất các giải pháp bảo đảm cho việc thực hiện chính sách đền bù TĐC đạt hiệu quả cao, tăng cờng củng cố công tác quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. ...3 Nội dung nghiên cứu đề tài:...3 - Tổng quát về quan điểm, cách nhìn nhận các vấn đề liên quan đến chính sách đền bù TĐC của một số nớc trên thế giới và trong khu vực...3 - Nghiên cứu khái quát chính sách đền bù TĐC ở Việt Nam, tính u việt và những hạn chế trong quá trình áp
dụng thực hiện chính sách các chế độ xã hội và các
hình thức sở hữu...3
- Cơ sở lý luận khoa học chính sách TĐC bắt buộc; điều tra, khảo sát thực tế phân tích, tổng hợp phiếu điều tra về việc áp dụng chế độ chính sách của Nhà nớc của ngời sử dụng đất đối với ngời bị thu hồi đất và trình độ hiểu biết pháp luật của nhân dân. ...3
- Tác động của pháp luật và khuôn khổ các chính sách hiện hành đối với công tác thu hồi đất GPMB, kết quả thực hiện NĐ 22/CP ở các địa phơng trong khu vực điều tra. ...3
- Luận cứ khoa học cho việc hoạch định chính sách đền bù TĐC - những nội dung cụ thể và các giải pháp thực hiện, đề xuất, khuyến khích Nhà nớc sửa đổi, bổ sung