Thuê sử dúng đât là thuê đánh hàng naím vào vieơc sử dúng đât theo các múc đích khác nhau đơi với những người cĩ quyeăn sử dúng đât.
3.4.2.1 Quan đieơm xađy dựng thuê sử dúng đât:
Chính sách thuê SDĐ được xađy dựng tređn cơ sở kê thừa cĩ chĩn lĩc hai lối thuê sử dúng đât hieơn hành đeơ áp dúng cho các múc đích sử dúng đât, khođng phađn bieơt múc đích sử dúng đât nhaỉm đạm bạo sự cođng baỉng veă quyeăn lợi và nghĩa vú kinh tê cụa người sử dúng đât.
Chúng ta xác định đât đai là nguoăn tài sạn quơc gia quý hiêm, do đĩ caăn phại được quạn lý chaịt chẽ, khuyên khích sử dúng đât hợp lý, tiêt kieơm, cĩ hieơu quạ, ngaín chaịn đaău cơ, lũng đốn đât đai.
Thođng qua chính sách thuê sử dúng đât, thực hieơn kieơm keđ, kieơm sốt quỹ đât đai với từng đơi tượng sử dúng đât và táo nguoăn thu quan trĩng cho ngađn sách địa phương.
Thuê sử dúng đât khi thực hieơn phại bạo đạm cođng baỉng veă quyeăn lợi và nghĩa vú kinh tê cụa người sử dúng đât, phù hợp với Luaơt đât đai.
3.4.2.2 Noơi dung chụ yêu cụa Luaơt thuê sử dúng đât:
Luaơt thuê sử dúng đât sẽ thay thê cho Luaơt thuê sử dúng đât nođng nghieơp và Pháp leơnh thuê nhà, đât hieơn hành.
- Đơi tượng chịu thuê là đât đai được sử dúng vào sạn xuât nođng nghieơp, đât ở, đât xađy dựng cođng trình, đât phúc vú sạn xuât kinh doanh và các múc đích khác.
- Đơi tượng noơp thuê là mĩi toơ chức, cá nhađn thực tê đang sử dúng đât vào các múc đích khác nhau (sạn xuât nođng nghieơp, lađm nghieơp, nuođi troăng thuỷ sạn, làm muơi, ở, xađy dựng cođng trình, kinh doanh…), khođng phađn bieơt người sử dúng đât đã cĩ giây chứng nhaơn quyeăn sử dúng đât hay chưa cĩ giây chứng nhaơn quyeăn sử dúng đât.
- Hướng đieău tiêt là đât sử dúng vào múc đích kinh doanh, dịch vú phại chịu mức thuê suât cao hơn đât sử dúng vào sạn xuât nođng nghieơp, đât ở và các lối đât hốt đoơng khođng vì múc đích kinh doanh.
- Caín cứ tính thuê là dieơn tích, giá tính thuê, thuê suât (thay cho caín cứ tính thuê hieơn nay là dieơn tích, háng đât và định suât thuê cụa từng háng đât tính baỉng kg thĩc), trong đĩ:
+ Dieơn tích đât sử dúng:
Là tồn boơ dieơn tích mà toơ chức, cá nhađn được nhà nước giao quyeăn sử dúng đât ghi trong soơ địa chính hoaịc giây chứng nhaơn, quyêt định giao đât cụa cơ quan nhà nước cĩ thaơm quyeăn. Nêu người sử dúng đât chưa cĩ giây chứng nhaơn
quyeăn sử dúng đât, thì cĩ theơ caín cứ vào dieơn tích đât tự keđ khai cĩ xác nhaơn cụa chính quyeăn địa phương.
+ Giá đât tính thuê:
Giá đât tính thuê sẽ được xác định theo những quy định veă giá đât cụa Luaơt đât đai 2003 (Đieău 55, 56, 57) và Nghị định sơ 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 cụa Chính phụ veă phương pháp xađy dựng giá đât và khung giá các lối đât. Giá đât do UBND tưnh, thành phơ quy định, được cođng bơ hàng naím theo quy định cụa luaơt đât đai (tređn cơ sở khung giá đât và heơ sơ do nhà nước quy định, phù hợp với giá trị sử dúng hoaịc giá trị sinh lợi cụa từng lối đât nhưng phại theo nguyeđn taĩc cụa thị trường) (bạng 3.1 và bạng 3.2). Theo định kỳ, hàng naím nhà nước sẽ quy định đieău chưnh lái giá cho sát với dieên biên thị trường. Tuy nhieđn, cĩ theơ xađy dựng giá tính thuê thâp hơn giá thị trường ở mức vừa phại (ví dú từ 70% - 80% giá thị trường) đeơ đạm bạo yeđu caău đoơng vieđn cho NSNN.
+ Veă thuê suât:
Vieơc xađy dựng thuê suât luođn dựa tređn hai cơ sở là: Múc tieđu, nhu caău đoơng vieđn – caăn chi tieđu bao nhieđu cho nhu caău quạn lý sử dúng đât; và giá trị cụa đât (là giá đât). Vieơc xađy dựng cĩ theơ áp dúng theo cođng thức:
Thuê suât = Toơng nhu caău đoơng vieđn : Toơng giá đât.
Trong đĩ, veă toơng nhu caău đoơng vieđn, múc tieđu đoơng vieđn cụa nhà nước ta hieơn nay là giạm thuê sử dúng đât nođng nghieơp. Thu thuê SDĐNN theo Luaơt hieơn hành chư baỉng khoạng 1/3 lượng đoơng vieđn từ thuê SDĐNN trước đađy (chưa tính đên vieơc mieên giạm theo Nghị quyêt mới đađy cụa Quơc hoơi được thực hieơn, đên 2010). Nhưng đơi với đât ở và đât phi nođng nghieơp lái caăn phại taíng leđn đeơ bù lái phaăn giạm thuê sử dúng đât nođng nghieơp và đeơ giữ cađn đơi veă toơng mức hieơn nay. Veă toơng giá đât, vieơc xác định toơng giá trị đât cụa cạ nước là vieơc cịn gaịp nhieău khĩ khaín và hán chê. Tuy vaơy, khi giá đât được thực hieơn tơt theo
Luaơt đât đai 2003, nghĩa là giá đât được cođng bơ vào ngày đaău moêi naím và phù hợp với giá đât thị trường, thì toơng giá trị đât đai làm caín cứ tính thuê sẽ được xác định tương đơi là hợp lý.
Vieơc xađy dựng thuê suât phù hợp cũng caăn tính đên tính khạ thi cụa chê đoơ thu thuê, đĩ là mức đoơ noơp phại “vừa sức” người dađn. Do đĩ, thuê suât neđn được xađy dựng ở mức thâp. Veă nguyeđn taĩc, oơn định mức đoơng vieđn veă thuê sử dúng đât nođng nghieơp và cĩ mức đoơng vieđn phù hợp đơi với đât ở, đât xađy dựng cođng trình. Veă kỹ thuaơt, cĩ theơ áp dúng hai mức thuê suât khác nhau đơi với đât nođng nghieơp và đât ở, đât kinh doanh, đât xađy dựng. Do đĩ, thuê suât neđn được phađn bieơt theo múc đích sử dúng đât, thuê suât thuê sử dúng đât kinh doanh, dịch vú phại cao hơn thuê suât đât ở và thuê suât đât ở thì phại cao hơn thuê suât đât sử dúng vào sạn xuât nođng nghieơp v.v… Ngồi ra, thuê suât cịn cĩ theơ quy định theo luỹ tiên từng phaăn được áp dúng đơi với đât ở cụa hoơ gia đình, cá nhađn. Giá trị khởi đieơm tính thuê theo thuê suât này là mức giá trị trung bình cụa moơt thửa đât cĩ dieơn tích baỉng hán mức giao đât ở tái địa phương. UBND câp tưnh quy định cú theơ hán mức giao đât ở tái địa phương theo quy định cụa Luaơt đât đai và tình hình thực tê ở địa phương đeơ làm cơ sở xác định giá trị khởi đieơm tính thuê.
Trong trường hợp đât đã cĩ đụ các đieău kieơn đeơ đưa vào sử dúng theo múc đích quy định cụa cơ quan nhà nước cĩ thaơm quyeăn (sạn xuât nođng nghieơp, lađm nghieơp, nuođi troăng thụy sạn, xađy dựng nhà ở hoaịc cođng trình…) mà người sử dúng đât khođng sử dúng, đeơ đât hoang hĩa thì áp dúng thuê boơ sung đánh vào dieơn tích đât bỏ trơng baỉng 2 – 5 laăn mức thuê cơ bạn cụa khu đât đĩ theo cách tính thuê thođng thường đã neđu tređn.
Aùp dúng quy định này sẽ khaĩc phúc được những toăn tái cụa chính sách thuê hieơn nay là: Khaĩc phúc sự bât hợp lý trong sự đoơng vieđn thuê đơi với đât sử dúng vào các múc đích khác nhau; giúp nhà nước kieơm sốt được quỹ đât quơc
gia. Vieơc đánh thuê theo thuê suât lũy tiên đơi với đât ở sẽ gĩp phaăn hán chê vieơc đaău cơ, naĩm giữ đât đai trái pháp luaơt do càng sử dúng nhieău đât, đât cĩ giá trị cao, thì càng phại chịu mức thuê cao. Vieơc áp dúng thuê boơ sung đơi với các khu đât đã cĩ đụ đieău kieơn đeơ đưa vào sử dúng nhưng người sử dúng đât văn cịn bỏ hoang sẽ gĩp phaăn hán chê đaău cơ đât đai, khuyên khích vieơc sử dúng đât moơt cách tiêt kieơm, cĩ hieơu quạ.
Beđn cánh đĩ, các quy định veă mieên giạm thuê cĩ theơ kê thừa cĩ cại tiên moơt sơ chê đoơ mieên, giạm thuê hieơn hành theo hướng mở roơng dieơn mieên đơi với các hoơ nođng dađn nghèo đĩi, cĩ khĩ khaín trong sạn xuât và đời sơng, phúc vú tơt hơn chính sách xĩa đĩi giạm nghèo và khuyên khích phát trieơn nođng nghieơp, nođng thođn và nađng daăn đời sơng nođng dađn, giạm bớt khoạng cách veă sinh hốt giữa thành thị và nođng thođn.
Bạng 3.1: Khung giá các lối đât
Đơn vị tính: Nghìn đoăng/m2
Xã đoăng baỉng Xã trung du Xã mieăn núi
Lối đât Giá
tơi thieơu Giá tơi đa Giá tơi thieơu Giá tơi đa Giá tơi thieơu Giá tơi đa
Đât troăng cađy hàng naím 4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5 Đât troăng cađy lađu naím 5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0
Đât rừng sạn xuât 1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0
Đât nuođi troăng thụy sạn 3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0
Đât làm muơi 1,5 41,0 1,5 41,0 1,5 41,0
Đât ở tái nođng thođn 10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0 Đât sạn xuât, kinh doanh phi
nođng nghieơp tái nođng thođn
Nguoăn: Nghị định sơ 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 cụa Chính phụ
Bạng 3.2Khung giá đât tái đođ thị
Đơn vị tính: Nghìn đoăng/m2
Đaịc bieơt I II III IV V
Lối đođ thị Giá tơi thieơu Giá tơi đa Giá tơi thieơu Giá tơi đa Giá tơi thieơu Giá tơi đa Giá tơi thieơu Giá tơi đa Giá tơi thieơu Giá tơi đa Giá tơi thieơu Giá tơi đa Đât ở 1.500 67.500 400 42.500 150 30.000 120 19.500 50 13.350 30 6.700 Đât SXKD phi nođng nghieơp 1.000 47.810 250 29.500 100 20.000 50 13.500 40 8.500 15 4.500
Nguoăn: Nghị định sơ 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 cụa Chính phụ