- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của
b. Tạo nguồn vốn vay thế chấp từ cỏc tổ chức tài chớnh tớn dụng:
Cú thể núi đõy là nguồn vốn chủ yếu của cỏc doanh nghiệp. Trong kờnh huy động vốn này, cú nhiều hỡnh thức hoàn vốn khỏc nhau: trả dần từng đợt cho đến khi hết nợ gốc vào cuối thời hạn vay, chỉ trả lói và đến cuối kỳ trả một lần toàn bộ nợ gốc, trả một lần vào cuối kỳ cả gốc lẫn lói (zero coupon). Tuỳ theo mức độ rủi ro và thời gian vay vốn của từng hỡnh thức mà cỏc tổ chức tài chớnh sẽ quy định cỏc mức lói suất khỏc nhau và cú thể
cố định mức lói suất hoặc thay đổi mức lói suất. Dưới đõy là ba hỡnh thức hoàn vốn chủ yếu:
+ Khoản vay cú thế chấp được trả dần cả gốc lẫn lói trong suốt thời hạn vay vốn: theo hỡnh thức này thỡ khoản vay sẽ được trả dần một cỏch cú hệ thống cho cả gốc và lói sao cho cú thể thanh toỏn hết nợ vào cuối kỳ vay vốn. Đõy là hỡnh thức cho vay ớt rủi ro nhất, do vậy mức lói suất của nú tương đối thấp. Tuy nhiờn, doanh nghiệp sẽ bị động trong việc sử dụng vốn, bởi vỡ lượng vốn vay sẽ giảm đi khỏ nhanh.
+ Khoản vay thế chấp trả lói theo từng kỳ và phần vốn gốc được trả vào cuối kỳ: đõy là hỡnh thức cho vay vốn cú độ rủi ro cao hơn hỡnh thức trờn, do vậy mức lói suất của nú cũng cao hơn. Mặc dự vậy, đõy vẫn là nguồn vốn vay ưa thớch nhất của nhiều doanh nghiệp do những ưu điểm của nú, đú là mức lói suất khụng quỏ cao và doanh nghiệp tự chủ được nguồn vốn trong suốt thời gian vay.
+ Khoản vay thế chấp trả một lần cả gốc lẫn lói vào cuối kỳ ( zero coupon): hỡnh thức này cú độ rủi ro cao nhất và mức lói suất cao nhất. Theo hỡnh thức này thỡ cỏc khoản tiền lói khụng được trả theo định kỳ tớnh lói mà được cộng dồn vào phần nợ gốc để tớnh lói cho thỏng tiếp theo và khoản nợ vào cuối kỳ mà doanh nghiệp phải trả sẽ rất lớn so với lượng vốn vay ban đầu. Do vậy, nhiều doanh nghiệp khụng muốn vay dưới hỡnh thức này.
+ Lói suất: thụng thường cú hai cỏch tớnh lói suất cho vay, đú là lói suất cố định và lói suất thả nổi.
Lói suất cố định là mức lói suất được ghi trong hợp đồng vay vốn và khụng thay đổi trong suốt thời gian cú hiệu lực của hợp đồng. Mức lói suất này thường được ỏp dụng cho cỏc khoản vay ngắn hạn và trung hạn.
Lói suất thả nổi là mức lói suất thay đổi trong thời gian vay vốn. Mức lói suất này thường ỏp dụng cho cỏc khoản vay dài hạn. Do trong dài hạn, cỏc biến số của nền kinh tế đều cú thể thay đổi, vớ dụ như sự gia tăng của lói suất tiền gửi, sự mất giỏ của đồng tiền do lạm phỏt.v.v… Nếu như cỏc tổ
chức tớn dụng duy trỡ mức lói suất cố định thỡ họ buộc phải đưa ra mức lói suất cao để hạn chế rủi ro. Nhưng điều này lại làm cho lượng vốn vay của cỏc doanh nghiệp giảm xuống. Như vậy hiệu quả kinh doanh của cỏc tổ chức tớn dụng sẽ rất thấp. Ngược lại, nếu để mức lói suất thả nổi thỡ cỏc tổ chức này sẽ chắc chắn hơn về số tiền lói mà họ thu được sẽ bao gồm cả lợi nhuận trong đú. Tuy nhiờn, việc ỏp dụng lói suất thả nổi khụng phải là khụng cú hạn chế. Đú là sẽ gõy khú khăn cho cỏc doanh nghiệp trong việc hoạch định kế hoạch tài chớnh trong dài hạn, bởi sẽ khú xỏc định được chi phớ vay vốn nếu lói suất thả nổi.
1.4.4.4.Một số vấn đề quan trọng khỏc liờn quan đến sự phỏt triển của hoạt động kinh doanh BĐS