- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở NƯỚC TA
HCM Tổng số doanh nghiệp
Tổng số doanh nghiệp
Số doanh nghiệp 97755 15068 23727
Số lao động 5770201 778421 1357300
Tổng tài sản (tỷ đồng) 2161503 300277 478739
Doanh thu thuần (tỷ đồng) 1750046 306704 454604
Ngành xây dựng
Số doanh nghiệp 12315 1471 2258
Số lao động 939186 238720 161056
Tổng tài sản (tỷ đồng) 176872 43897 44886
Doanh thu thuần (tỷ đồng) 109621 31488 23699
Ngành kinh doanh BĐS
Số doanh nghiệp 6173 1885 2706
Số lao động 148652 54750 53989
Tổng tài sản (tỷ đồng) 70839 21753 34309
Doanh thu thuần (tỷ đồng) 28969 10010 14164
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
Nh vậy có thể thấy trong tổng số doanh nghiệp đợc điều tra thì có hơn 6000 doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, chiếm 6,7% trên tổng số doanh nghiệp, trong khi số lao động là 2,6% tổng số lao động, tổng tài sản hơn 70 nghìn tỷ đồng chiếm 3,3% tổng tài sản, doanh thu thuần gần 30 nghỡn tỷ đồng, chiếm 1,65% tổng doanh thu thuần. Các chỉ số trên cho thấy ngành kinh doanh bất động sản ở nớc ta vẫn còn nhỏ bé, nhiều chỉ tiêu chỉ bằng nửa ngành xây dựng và có tỷ trọng về số doanh nghiệp là rất nhỏ trên tổng số doanh nghiệp đang hoạt động. Quy mô của một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng hết sức khiêm tốn: lao động bình quân/ 1 doanh nghiệp là 24 ngời, tài sản bình quân/ 1 doanh nghiệp là 11,5 tỷ đồng, doanh thu thuần bình quân/ 1 doanh nghiệp là 4,7 tỷ đồng.
Đối với hoạt động đầu t nớc ngoài vào thị trờng bất động sản ở nớc ta thì đây là một kênh quan trọng nhằm thúc đẩy thị trờng phát triển trên cơ sở huy động vốn đầu t nớc ngoài bao gồm cả ODA và FDI. Xột về khía cạnh kinh tế thì nguồn vốn ODA là nguồn vốn u đãi để hỗ trợ phát triển và Việt Nam hiện trong những năm qua đã giải ngân đợc một số lợng khá lớn vốn ODA trên tổng vốn cam kết trong đó có một phần đợc sử dụng vào việc xây dựng bất động sản. Tuy nhiên nguồn vốn nớc ngoài quan trọng hơn cả đó là FDI, việc kêu gọi FDI đồng nghĩa với việc kêu gọi các nhà đầu t nớc ngoài tìm kiếm cơ hội đầu t ở Việt Nam. Trong những năm qua với sự thông
thoáng của luật pháp và chính sách u đãi trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã có sự tác động to lớn trong việc kêu gọi đầu t nớc ngoài vào thị trờng này từ đó thúc đẩy thị trờng hoạt động và vận hành mang tính chuyên nghiệp hơn.
Hoạt động đầu t nớc ngoài vào (thị trờng nhà ở) lĩnh vực nhà ở đã có những bớc chuyển biến tích cực từ năm 1995 trở lại đây. Một số dự án nhà ở lớn có vốn đầu t nớc ngoài đã đợc triển khai nh khu đô thị Phú Mỹ Hng tại Thành phố Hồ Chí Minh, khu đô thị mới Ciputra và dự án thị trấn sông Hồng ở Hà Nội. Cùng với thị trờng nhà thì các nhà đầu t nớc ngoài đã nhận thấy sự thiếu hụt của mảng thị trờng văn phòng và khách sạn cho thuê tại Việt Nam. Vì vậy sau khi gia nhập WTO, để có nhiều nhà đầu t nớc ngoài tìm cơ hội đầu t tại Việt Nam vào lĩnh vực này. Tại Hà Nội, Công ty Posco Engineering và Contruction của Hàn Quốc đã ký hợp đồng với Tổng Công ty xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam trong năm 2006 để cùng hợp tác đầu t xây dựng KĐTM Bắc An Khánh rộng 264,4 ha, nằm bên cạnh đờng cao ốc Láng - Hòa Lạc. Tổng vốn đầu t lên tới 2 tỷ USD. Một số công ty khác cũng đang nghiên cứu đầu t lĩnh vực phát triển khu đô thị nh tập đoàn xây dựng Kumlo và các công ty GS & C Booyoung, Lee & Co (đều của Hàn Quốc), tập đoàn Intra (Nhật Bản) Hàng loạt cao ốc văn phòng, khách sạn 5 sao cũng đ… ợc các nhà đầu t nớc ngoài mua lại từ nhà đầu t trong nớc hoặc khởi công xây dựng nh Hà Nội City Complex do Lúc - xăm - bua đầu t 115 triệu USD, 4 khách sạn năm saop ở khu vực trung tâm hội nghị quốc gia với mức vốn từ 50 - 200… triệu USD. Trớc đó, tập đoàn Daewoo, cũng đã nhận giấy phép đầu t xây dựng khu đô thị Tây Hồ trên diện tích 207 ha với tổng mức đầu t lên đến 314 triệu USD. Những "tín hiệu" này cho thấy tiềm năng phát triển của thị trờng văn phòng và khách sạn cao cấp.
Qua gần 15 năm kể từ khi thị trờng bất động sản đợc chính thức thừa nhận (1993) và đi vào hoạt động, diễn biến của thị trờng và mức độ phát triển của thị trờng khá phức tạp, trên đờng phát triển thị trờng bất động sản có thời kỳ diễn ra rất sôi động nh giai đoạn 1992 -> 1994. Tại thời điểm này, các
giao dịch về bất động sản tăng mạnh, cùng với đó là giá cả tăng cao. Sau đó một thời gian dài từ năm 1995 -> 2000 thị trờng bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng đã làm cho các mảng thị trờng hầu nh rơi vào tình trạng “đóng băng” hoàn toàn. Và tiếp giai đoạn này thị trờng đã có dấu hiệu ấm, nóng trở lại và phục hồi gây ra cơn "sốt" lần thứ hai là vào năm 2004 - 2005. Tuy nhiên sự sôi động của thị trờng diễn ra chỉ đợc cha đầy 3 năm thì đến đầu 2004 thì thị trờng đã có những biểu hiện bất thờng. Tuy nhiên trên thực tế thị trờng lại diễn ra tồi tệ hơn rất nhiều so với những gì mà nhiều ngời đã nhận định. Đối với những bất động sản là nhà chung c, lợng cung về bất động sản là tơng đối nhiều, và lợng cầu cũng khá tơng ứng. Tuy nhiên có thể thấy tất cả các dự án bất động sản bán đợc là những dự án đã hình thành từ trớc thời điểm Luật đất đai 2003 ra đời, chính vì thế khi đi vào xây dựng thì các dự án đã đợc bán trên giấy tới hơn một nửa. Nếu đem so sánh giá thời điểm mua từ năm 2004 (giá gốc) với thời điểm hoàn thành dự án là năm 2005 thì nhà chung c đã có lãi tơng đối, lợng mua và bán cũng vì thế mà tăng, nhng trên thực tế những giao dịch này chủ yếu là sự mua đi, bán lại. Hơn thế nữa các dự án nhà chung c không chỉ nhằm mục đích kinh doanh mà còn phục vụ các chính sách xã hội của các địa phơng vì thế mà đã có nhiều u đãi đáng kể. Trong thời gian này, ngợc lại với nhà chung c thì những BĐS nhà đất ở tại đô thị lại ế ẩm đến thảm hại. Không những không có giao dịch mà giá cả cũng vì thế mà giảm dần. Tình trạng này kéo dài suốt trong năm 2005. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là không xuất phát từ cung cầu của thị trờng mà chủ yếu là hậu quả của một thời kỳ sốt đất của những năm trớc để lại. Đã có một thời kỳ BĐS là đất ở đô thị tăng giá một cách chóng mặt và đến thời điểm lại giá nhiều lần vì thế nó đã ở một cái giá mà những ngời có nhu cầu thực sự về BĐS không thể chấp nhận đợc, cũng chính vì thế những BĐS này rất khó có giao dịch, thị trờng cũng vì thế mà ảm đảm.
Tuy nhiên qua các số liệu thống kê thì tính đến cuối năm 2006 nguồn vốn đầu t vào lĩnh vực BĐS khách sạn, văn phòng, cao ốc cho thuê đã đạt lên đến 9 tỷ USD chiếm trên 20% tổng đầu t nớc ngoài vào Việt Nam, cũng theo
số liệu đợc đăng tải trên "www. bất động sản Hoàng Quân. com" thì đến