- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở NƯỚC TA
2.3.3. Thực trạng về giá đất tại Việt Nam hiện nay
Hiện nay giá đất bao gồm 2 hệ thống giá: Hệ thống giá cho nhà nớc ban hành và hệ thống giá đất hình thành trên thị trờng do các chủ thể giao dịch tự thỏa thuận (giá thị trờng).
2.3.3.1. Hệ thống giá do Chính phủ quy định
Chính phủ quy định khung giá đất trớc đây theo quy định 87/CP năm 1994 và hiện nay là Nghị Định 188/ 2004/ NĐ-CP năm 2004. Nhà nớc quy định khung giá đất và chuyển quyền sử dụng cho thuê đất, để xác định giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và trong trờng hợp cần xác định giá trị đất trong tài sản của doanh nghiệp nhà nớc trong quá trình cổ phần hóa và tính giá trị quyền sử dụng đất khi nhà nớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.
Bảng 2.13. Khung giá đất do Chính phủ quy định.
Loại đất Nghị định 87/CP Nghị định 188/2004 NĐ - CP năm 2004
So sánh (lần) Đất ở đô thị đặc biệt
- Giá tối thiểu 1,5
- Giá tối đa 67,5
Đất ở đô thị loại 1
- Giá tối thiểu 0,09 0,4 4,41
- Giá tối đa 11,5 42,5 3,69
Đất ở đô thị loại 2
- Giá tối thiểu 0,07 0,15 2,14
- Giá tối đa 6,5 30,0 4,61
Đất ở đô thị loại 3
- Giá tối thiểu 0,03 0,12 4,0
- Giá tối đa 4,0 19,5 4,87
Nguồn: www.vbqppl4.moj.gov.vn
so với trớc đây tăng bình quân 3 - 4 lần. Trên thực tế khung của Nghị Định 87/CP trớc đây đã quá lạc hậu song lại tồn tại trong một thời gian khá dài, do vậy đã làm cho nhà nớc thất thu một khoản lớn tiền giao sử dụng đất và gây cản trở các giao dịch về đất đai. Nghị định 188/2004/ NĐ - CP đã đa giá đất lên cao cho phù hợp hơn với giá thị trờng nhng việc quy định khung giá đất quá rộng là một khó khăn lớn khi triển khai thực hiện.
Nhìn chung có thể nhận xét là hệ thống giá đất của nhà nớc hiện nay mang tính hành chính và khó có thể phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Khi giá đất đai trên thị trờng biến động thì theo quy định 2 tháng sau Chính phủ mới điều chỉnh khung giá đất, sau đó UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng điều chỉnh giá đát trên địa bàn của mình. Rõ ràng theo quy định nh hiện nay, việc điều chỉnh giá đất của nhà nớc và của các địa phơng nếu giá đất trên thị trờng có sự biến động là rất chậm. Xét khía cạnh lý thuyết thì giá cả không trực tiếp đợc hình thành trên cơ sở cung cầu mà đợc theo quy định nh những trình tự kể trên thì khó có thể sát với giá cả thực tế trên thị trờng.
2.3.3.2. Giá thị trờng
Từ năm 2000 trở lại đây, giá nhà đất ở Việt Nam đặc biệt là ở các thành phố lớn, mặc dù có sự biến động trên thị trờng nhng mức giá rất cao.
Tại Thành phố Hà Nội so sánh giá đất trên thị trờng của năm 2001 với giá đất quy định của thành phố cho thấy: bình quân chung của các loại đờng phố giá thị trờng 8 triệu đồng/ m2 cao hơn giá quy định là 3,61 lần, trong đó vị trí đờng phố 4B là 8,41 lần, vị trí đờng phố 3B là 4,63 lần, vị trí đờng phố 3A là 3,86 lần. Giá đất bình quân trên thị trờng năm 2001 so với năm 2000 tăng 1,09 lần.
ở Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả so sánh giá thị trờng năm 2001 với giá quy định của Thành phố: Bình quân chung giá đất trên thị trờng là 11,3 triệu đồng/ m2 tăng so với giá quy định là 5,1 lần trong đó loại 3 bình quân tăng 5,68 lần, loại 2 là 4,58 lần, loại 1 là 4,05 lần. So với giá đất trên thị trờng năm 2000 thì năm 2001 tăng lên 1,16 lần.
Từ năm 2001 đến nửa đầu năm 2003 giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh và giá nhà đất ở mức độ rất cao. Kết quả điều tra giá thị trờng trên địa bàn thành phố Hà Nội của Tổng Cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trờng) cho thấy xu hớng tăng giá đất.
Bảng 2.14: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quý 1 năm 2001 đến quý 1 năm 2002 Đờng phố Loại đờng phố Vị trí Năm 2001 Năm 2002 Năm 2002/2001 (lần) Kim Mã 1A 1 27,465 49,400 1,8 2 11,2 29,0 2,59 3 5,888 14,44 2,45 Cầu Giấy 2B 1 25,250 52,10 2,06 2 10,773 20,140 1,87 3 5,00 10,620 2,12 4 5,311 9,00 1,7
Hoàng Quốc Việt 3A 1 23,680
2 10,945 17,200 1,57
3 5,457 12,330 2,26
4 4,640 5,6 1,22
(Nguồn: Số liệu điều tra của TCĐC)
Theo Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng, giá đất bình quân trong những năm 2003 ở nội thành Hà Nội khoảng 10 cây vàng/ m2, giá đất ngoại thành Hà Nội từng tăng khoảng 5 - 10 lần so với trớc. Giữa năm 2003 huyện Từ Liêm Hà Nội tổ chức đấu thầu, giá trúng thầu lên tới 18 - 20 triệu đồng/ m2. Mức giá này cao gấp 2 lần ở London có cùng cự ly từ trung tâm. Giá đất trên thị trờng quá cao ở mức không bình thờng so với mặt bằng chung của thế giới. Giá một miếng đất giáp ranh tại nội đô Hà Nội 100m2 với giá 1,5 tỷ đồng t- ơng đơng giá 700 m2 đấttại Melbourme, khi mà mức thu nhập của họ lại gấp 50 lần thu nhập của Việt Nam.
Giá nhà ở riêng biệt cao hay thấp là do giá đất quyết định. Phần lớn nguồn cung trên thị trờng nhà ở hiện nay là do các công ty kinh doanh phát triển nhà cung cấp. Giá nhà do các công ty quyết định dựa trên cơ sở quan hệ cung cầu về nhà ở, chi phí xây dựng, giá đất và lợi nhuận định mức của doanh nghiệp. Tuy nhiên trong tất cả các chi phí cho việc xây dựng nhà ở của công ty, chi phí không trực tiếp cho xây dựng chiếm tới 20 - 25%. Đây là
một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao.
Từ năm 2001 đến 2003 giá nhà chung c tăng nhanh. Năm 2001 căn hộ 78 m2 tại dự án Linh Đàm Hà Nội đợc rao bán với mức giá gần 200 triệu đồng; Căn hộ tầng 2 đợc rao bán cao nhất gần 188 triệu đồng, căn hộ tầng 9 giá thấp nhất là gần 137 triệu đồng, nhng đến năm 2003, Công ty kinh doanh đã bán căn hộ nh vậy với giá gấp 2 lần. Kết quả điều tra của Sở Tài nguyên môi trờng Hà Nội cho thấy trong số 1,3 triệu m2 nhà ở cha bàn giao thì có tới 34% đợc mua đi bán lại nhiều lần mà vẫn không biết rõ nguồn gốc. Giá nhà chung c trên thị trờng cao hơn giá bán ra của các công ty kinh doanh và phát triển nhà ở khoảng 50 - 100 triệu đồng 1 căn hộ. Tình trạng khá phổ biến là những ngời có tiền và có quan hệ trực tiếp với các công ty kinh doanh phát triển nhà ở mua nhà và chờ cơ hội giá lên để bán kiếm lời, còn những ngời thu nhập thấp có nhu cầu thực sự về nhà ở thì khó có cơ hội tiếp cận trực tiếp với nguồn cung.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà ở từ năm 2001 đến năm 2003 cũng tăng nhanh và ở mức cao. Nguồn số liệu của công ty giao dịch địa ốc thuộc ngân hàng phát triển thành phố Hồ Chí Minh cho thấy giá căn hộ chung c thuộc dự án Ung Văn Khiêm diện tích 47m2, 76m2, 80 m2 trong năm 2003 đ- ợc bán với giá 8,7 triệu đồng/ m2. Trong số những ngời mua những căn hộ trên đây có tới 50% là ngời Việt kiều mua. Thị trờng nhà cho thuê từ năm 2001 đến 2003 khá sôi động. Nguồn cung cho thuê văn phòng nhà ở và cho thuê khu thơng mại, nhà hàng, kể cả khách sạn mặc dù tăng lên nhng cha đáp ứng cầu.
Ở các thành phố, đặc biệt các thành phố lớn một số gia đình đã đầu t xây dựng các dãy phòng cho thuê. Đối tợng thuê các phòng dạng này chủ yếu là sinh viên và ngời lao động, ngoại tỉnh. Giá mỗi phòng giao động từ 400.000 - 800.000 đồng/ tháng, tùy theo diện tích và nguồn điện nớc.
Giá thuê các căn hộ chung c khu Phạm Viết Chánh, Đặng Văn Ngữ (Thành phố Hồ Chí Minh) và các khu Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, Định Công, Linh Đàm (Hà Nội) dao động từ 800.000 đến 2 triệu đồng/
căn hộ/ tháng, tùy theo diện tích và loại căn hộ.
Thị trờng cho thuê văn phòng và nhà cao cấp đối với ngời nớc ngoài cũng khá sôi động, loại A giá thuê dao động từ 20 đến 28 USD/ m2/ tháng, loại B từ 17 - 25 USD/ m2/ tháng. Loại C từ 10 đến 23 USD/ m2/ tháng.
Nhìn chung giá nhà đất trong những năm 2001, 2002 và nửa đầu năm 2003 tăng nhanh và ở mức cha từng có và thời kỳ này là đỉnh điểm của cơ sốt giá nhà đất.
Từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2005 nhìn chung thị trờng BĐS không sôi động nh trớc, trái lại rơi vào tình trạng trầm lắng và "đóng băng" nh nhiều ngời nhận xét.
Trên thị trờng nhà đất số lợng giao dịch thành công đạt ở mức thấp, ngời rao bán vẫn nhiều nhng ngời mua lại rất ít, giá có xu hớng giảm. Trung tâm giao dịch địa ốc Ngân hàng Á Châu cho biết trớc đây số lợng giao dịch nhà đất bình quân trong mỗi ngày có tới 30 - 35 cuộc, thì nay mỗi tháng chỉ có 6 - 7 cuộc giao dịch, thậm chí có tháng không có cuộc giao dịch n o thànhà công. Giá đất tại các đô thị mới và các khu vực nh Xuân La - Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế (Hà Nội) giảm xuống bình quân 3 - 4 triệu đồng/ m2 so với trớc đây. Giá căn hộ chung c tại khu đô thị Linh Đàm, khu đô thị Mỹ Đình giảm 50 - 70 triệu đồng/ căn hộ. Nhiều ngời đầu cơ nhỏ lẻ theo "phong trào" trớc đây mua các căn hộ chung c để hởng chênh lệch giá so với giá gốc từ 50 - 100 triệu đồng/ căn. Nhng đến năm 2005 hộ mới bán lại giảm còn 30 - 40 triệu đồng/ căn. Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị (HUD) hiện còn 3.000 căn hộ và gần 600 lô đất. Trong đó các căn hộ cao tầng ở khu đô thị Việt H- ng trớc đây bán với giá 6,5 triệu đồng/ m2 nhng năm 2005 giảm xuống còn 6,2 triệu đồng/ m2.
Tại thành phố Hồ Chí Minh số lợng giao dịch nhà đất có xu hớng giảm: năm 2004 giảm 24%, năm 2005 giảm tiếp 60%. Giá nhà chung c bình quân phổ biến hiện nay từ 400 - 500 triệu đồng/ căn.
Tại Đà Nẵng giá nhà đất cũng có chiều hớng giảm mạnh. Đất ở các khu dân c An C 3 (phờng Phớc Mỹ, quận Sơn Trà) trớc đây giá 250 triệu đồng/ lô,
nhng đến nay giảm xuống còn 200 - 220 triệu đồng/ lô.
2.3.3.3. Thị trờng đấu giá quyền sử dụng đất
Thị trờng đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2004 đến nay rơi vào tình trạng trầm lắng. Nhiều địa phơng hy vọng có nguồn thu lớn từ việc đấu giá quyền sử dụng đất nhng trên thực tế đã bị hụt hẫng đáng kể.
Thành phố Hà Nội tổ chức đấu giá nhng 10 tháng đầu năm 2005 cũng chỉ đạt 20% so với kế hoạch. ở các quận, huyện nhiều phiên đấu giá không thực hiện đợc, thậm chí phải hoãn đi hoãn lại nhiều lần vì số lợng ngời tham gia đấu thầu không đủ theo quy định. Theo kế hoạch năm 2005 toàn thành phố sẽ thu 2000 tỷ đồng từ đấu giá đất, nhng chỉ thực hiện đợc 1000 tỷ đồng.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong 10 tháng đầu năm 2005 thực hiện đấu giá 3 lô đất, nhng không thành công do số ngời tham gia dự thầu không đủ.
Thành phố Đà Nẵng mặc dù giảm giá đất 10% đối với những khu đất thuận tiện: cơ cơ sở hạ tầng tốt, giao thông đi lại thuận tiện, nhng số cuộc đấu giá thành công rất ít, trong năm 2005 chỉ bán đợc một lô mặt tiền đờng Điện Biên Phủ và dãy 20 lô đất gần chợ đầu mối.
2.3.3.4. Thị trờng nhà đất
Thị trờng nhà đất nói chung từ cuối năm 2003 đến nay diễn ra trầm lắng, giá cả giảm mạnh. Ngợc lại, thị trờng văn phòng, căn hộ cho thuê và các khu thơng mại diễn ra rất sôi động. Lợng cung trên thị trờng mặc dù tăng nhanh nhng vẫn còn thiếu hụt so với lợng cầu. Giá cả vẫn ở mức cao, thị tr- ờng văn phòng, căn hộ cho thuê và các khu thơng mại còn rất nhiều tiềm năng.
Tuy nhiên từ đầu năm 2006 đến nay thị trờng BĐS đã có tín hiệu và bắt đầu sôi động trở lại các giao dịch nhà đất, văn phòng cho thuê diễn… ra khá mạnh mẽ đã đẩy giá đất, giá nhà chung c cao cấp, giá thuê văn phòng lên cao.…
Tại Hà Nội giá BĐS, giá mỗi căn hộ chung c cao cấp cuối năm 2006 có giá trung bình từ 5.000.000-7.500.000 đồng/ m2 nhng thực tế ngời mua phải
trả chênh lệch từ 30.000.000-100.000.000 đồng, thậm chí đến 200.000.000 đồng/ căn hộ. Giá BĐS tại khu vực Phạm Hùng, Trung Hòa - Nhân Chính hiện nay giá 1 căn hộ cao tầng 10 tòa nhà cao ốc Vimeco đã tăng lên 17 triệu đồng/ m2 so với cùng thời điểm này năm 2006 là 11 triệu đồng/ m2.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh giá đất cũng tăng cao trong thời gian này. Trong tháng 6/ 2006 dự án của Công ty phát triển nhà Thủ Đức diện tích nền 10 x 20 m, đờng 12m, vào tháng 5/2006 giá bán là 18,5 triệu đồng/ m2 thì đến tháng 6/ 2006 tăng 20 triệu đồng/ m2. Dự án của Công ty Huy Hoàng, diện tích 8 x 20m, đờng 40m, giá bán vào tháng 5/2006 là 14 triệu đồng/ m2
thì đến tháng 6/ 2006 đã tăng 15,7 triệu đồng/ m2.
Trong thời gian năm 2006 giá đất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh so sánh với một số thành phố của các quốc gia trong khu vực cũng khá cao điều này đợc thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2.15: Giá đất của một số TP trong khu vực cập nhật ngày 25/5/2006
Đơn vị: USD/ m2
Singgapoe TPHCM Hà Nội Manila Bangkok Hong kong Giá trị vốn tính theo USD/ m2 36.714 4.500 - 7.500 5.000 - 8.000 1.580 6.500 49.500 (Nguồn:tạp chí BĐS và địa chính)
Nhng giá bán căn hộ theo tiêu chuẩn quốc tế thì cũng khá thấp đợc thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2.16: Giá bán dân hệ quốc tế cập nhật đến ngày 25/5/2006 Đơn vị: USD/ m2 Thành phố Giá bán USD TP.HCM 1.200 - 2.300 USD/m2 Hà Nội 1.500 - 1.800USD/m2 Manila 1.300 - 1.900 USD/m2 Bangkok 2.600 - 3.530 USD/m2
Hong kong 8.300 - 14.000USD/m2
Singgapore 5.300 - 6.000 USD/m2
(Nguồn: TC bất động sản & địa chính)
1.2.3.5. Thị trờng cho thuê
Thị trờng cho thuê từ năm 2006 đến nay khá sôi động. Nguồn cung cho thuê văn phòng nhà ở và cho thuê khu thơng mại, nhà hàng kể cả khách sạn dù đã tăng lên đáng kể nhng cha đáp ứng đợc nhu cầu.
Có thể thấy giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố khác của một số quốc gia trong khu vực đợc thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2.17: Giá thuê văn phòng ở một số thành phố của một số nớc trong khu vực cập nhật 25/5/2006 Đơn vị: USD/ m2 Thành phố Giá thuê TP.HCM 29 - 31 Hà Nội 28 - 35 Manila 8 - 11 Bangkok 15 - 22 Hong kong 50 - 53 Singgapore 37 - 40 (Nguồn: TC bất động sản địa chính)
Nh vậy có thể thấy giá cho thuê văn phòng trung bình trong giai đoạn