- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của
b. Hoạt động mụi giới BĐS:
1.6.2. Kinh nghiệm của Mỹ
Hơn 200 năm hỡnh thành và phỏt triển, nước Mỹ đó xõy dựng được một hệ thống phỏp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết được hầu hết cỏc tỡnh huống diễn ra trong thực tế. Tuy nhiờn, hệ thống này cũng rất đồ sộ và phức tạp.
Khỏc với Việt Nam và Trung Quốc, luật phỏp về đất đai của Mỹ cụng nhận và khuyến khớch quyền sở hữu cỏ nhõn về đất đai của cỏc cụng dõn. Quyền sở hữu đất đai của cụng dõn bao gồm quyền sở hữu mặt đất, quyền khụng gian trờn khu đất tới một độ cao nhất định mà cỏc cụng trỡnh xõy dựng cú thể vươn tới, và quyền khai thỏc tài nguyờn dưới lũng đất. Quy định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mỡnh một cỏch hiệu quả hơn, cú thể yờn tõm bỏ vốn ra đầu tư vào đất đai để sản xuất kinh doanh.
Tuy vậy, luật phỏp Mỹ vẫn bảo đảm cho Nhà nước cỏc quyền định đoạt liờn quan đến cỏc BĐS cỏ nhõn nhằm phục vụ cỏc lợi ớch chung của cộng đồng, nhằm đảm bảo cho việc khai thỏc và sử dụng đất đai và BĐS sao cho cú hiệu quả cao nhất đối với xó hội.
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, cỏc doanh nghiệp hoạt động chủ yếu dựa vào cỏc Hiệp hội, đứng đầu là Hiệp hội BĐS Hoa Kỳ (NAR). Hoạt động này theo một cơ chế liờn hoàn gồm Hiệp hội quốc gia-tiểu bang-địa phương. Dự hoạt động theo phương thức nào, cỏc Hiệp hội BĐS ở Mỹ đều phải tuõn theo những nguyờn tắc cơ bản: Thứ nhất là dựa vào hệ thống đăng hộ MLS (đõy cú thể vớ như là một cơ sở dữ liệu, một phương thức giỳp cỏc hiệp hội địa phương tạo thu nhập), thứ hai, cú một cơ cấu duy nhất về hoa hồng (phớ đăng hộ và phớ bỏn) và cuối cựng là cú sự thoả thuận 3 chiều giữa cỏc hiệp hội nằm trong NAR.
Ngoài ra, thị trường BĐS của Mỹ cũn chịu sự chi phối của cỏc Realtor (nhà mụi giới).Tớnh đến năm 2005, đó cú hơn 85% giao dịch BĐS ở Mỹ được thực hiện bởi cỏc Realtor. Hiện nay ở Mỹ cú khoảng 1,3 triệu chuyờn
viờn Realtor. Cỏc Realtor hoạt động phải cú bằng cấp và phải tuõn thủ những nguyờn tắc đạo đức riờng.
Về nguyờn tắc, hệ thống luật BĐS Mỹ dựa vào 3 yếu tố để quyết định xem một dự ỏn cú khả thi hay khụng. Thứ nhất, phải đảm bảo an toàn về quyền sở hữu, thứ hai là chuyển nhượng được cỏc lợi ớch liờn quan đến BĐS và cuối cựng là thỳc đẩy khả năng mua quyền sở hữu BĐS. Ba yếu tố này xột ở tầm vĩ mụ cú thể gúi gọn ở 3 chữ “tớnh minh bạch”. Đõy cũng là một động lực thu hỳt cỏc nhà đầu tư nước ngoài.
Cú thể núi rằng, hoạt động kinh doanh BĐS của Mỹ phỏt triển mạnh là nhờ vào cỏc điều kiện thuận lợi về phỏp luật cũng như là mụi trường kinh doanh. Năm 2004, ngành kinh doanh BĐS của Mỹ đúng gúp 1451 tỷ USD vào GDP của Mỹ, chiếm hơn 12% trong cơ cấu GDP, là ngành cú tỷ trọng trong GDP cao thứ 2 ở Mỹ. Về nhà ở, diện tớch nhà bỡnh quõn đầu người là 64,3 m2/người, và khoảng 2,5 người đó cú một ngụi nhà, thuộc loại cao nhất thế giới. Tổng diện tớch BĐS thương mạI của Mỹ hiện cú khoảng hơn 6 tỷ m2, chỉ riờng từ năm 2000 đến năm 2003 đó xõy dựng mới một diện tớch là 514 triệu m2. Cũng theo thống kờ, trong năm 2004, tổng số doanh nghiệp trong ngành kinh doanh BĐS ở Mỹ là 323000 doanh nghiệp, chiếm 4,5% trong tổng số doanh nghiệp tại Mỹ, thu hỳt 3,029 triệu lao động, chiếm 2,2% tổng số lao động của Mỹ.
Cỏc số liệu trờn cho thấy hoạt động kinh doanh BĐS ở Mỹ rất phỏt triển, giữ vị trớ trung tõm trong nền kinh tế Mỹ. Ngành kinh doanh BĐS cú vai trũ thỳc đẩy toàn bộ nền kinh tế Mỹ phỏt triển, giải quyết một lượng khỏ lớn cụng ăn việc làm cho người lao động, cũng như đúng gúp lớn vào tất cả cỏc mặt cũn lại của nền kinh tế Mỹ. Và cỏc doanh nghiệp Việt Nam, những ngưũi đi sau cỏc doanh nghiệp Mỹ gần 2 thế kỷ, hoàn toàn cú thể lựa chọn những điểm phự hợp với cơ chế của nước ta, tự rỳt ra những bài học khi nghiờn cứu về kinh doanh BĐS ở Mỹ để làm vốn kinh nghiệm của bản thõn.