- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của
b. Hoạt động mụi giới BĐS:
1.5.1. Cỏc yếu tố kinh tế-xó hộ
1.5.1.1. Dõn số và quy mụ, kết cấu dõn số
Đõy là một yếu tố rất quan trọng, cú ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh BĐS. Tất cả mọi người trong xó hội đều cú cỏc nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, làm việc, vui chơi giảI trớ.v.v… Những nhu cầu này của con ngườI làm xuất hiện cầu về BĐS cho tất cả cỏc ngành, cỏc lĩnh vực cung ứng cỏc sản phẩm hàng hoỏ và dịch vụ để đỏp ứng những nhu cầu này. Sự gia tăng dõn số tự nhiờn hay cơ học đều làm gia tăng cỏc nhu cầu thiết yếu trờn, và đồng thời cũng làm tăng cầu BĐS trờn thị trường.
Trước hết, sự gia tăng dõn số làm gia tăng nhu cầu về nhà ở và đất ở. Dõn số tăng một mặt làm tăng quy mụ gia đỡnh, dẫn đến nhu cầu mở rộng diện tớch nhà ở. Mặt khỏc, dõn số tăng cũng làm tăng số lượng cỏc gia đỡnh độc lập, dẫn đến nhu cầu về cỏc căn hộ mới. Đõy là nguyờn nhõn gõy ỏp lực lớn nhất đến sự gia tăng cầu về hàng hoỏ BĐS.
Thứ hai, sự gia tăng dõn số làm tăng nhu cầu về lương thực thực phẩm và việc làm. Điều này làm tăng nhu cầu về đất đai và cỏc BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh, đặc biệt là đất sản xuất nụng nghiệp.
Thứ ba, dõn số tăng kộo theo sự gia tăng nhu cầu về cỏc hoạt động xó hội và cỏc dịch vụ như y tế, giỏo dục, văn hoỏ, thể dục thể thao, vui chơi giải trớ.v.v… Cỏc nhu cầu này cũng làm tăng cầu về cỏc BĐS liờn quan.
Bờn cạnh quy mụ dõn số thỡ kết cấu dõn số cũng ảnh hưởng tới cầu BĐS. Số người đến độ tuổi kết hụn cao làm gia tăng nhu cầu về cỏc căn hộ độc lập. Sự gia tăng số trẻ em đến tuổi vị thành niờn cũng làm gia tăng nhu cầu phải mở rộng diện tớch của căn nhà. Số lượng người đến độ tuổi lao động tăng thỡ làm tăng nhu cầu về BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh.v.v…
Sự gia tăng cầu về BĐS gõy sức ộp làm tăng giỏ BĐS. Giỏ BĐS tăng sẽ khuyến khớch cỏc nhà đấu tư xõy dựng thờm cỏc BĐS mới, làm tăng nguồn cung trờn thị trường. Quỏ trỡnh này sẽ diễn ra theo chiều ngược lại nếu như cầu về BĐS trờn thị trường giảm xuống.
1.5.1.2. Cỏc hoạt động kinh tế
Sự tăng trưởng và phỏt triển kinh tế của một vựng cũng cú ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS ở trong vựng. Nền kinh tế phỏt triển làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất và BĐS trong tất cả cỏc ngành, trong khi quỹ đất cú giới hạn, đũi hỏi phải cú sự cõn đối đất đai và BĐS cho tất cả cỏc ngành. Điều này dẫn tới sự gia tăng của cỏc quan hệ giao dịch về đất đai và BĐS trờn thị trường và thỳc đẩy thị trường BĐS phỏt triển. Mặt khỏc, khi nền kinh tế phỏt triển, số lượng lao động cú việc làm cũng như thu nhập của người lao động tăng lờn, làm tăng khả năng thanh toỏn của họ
đối với BĐS trờn thị trường. Do vậy, BĐS được tiờu thụ nhanh hơn, kớch thớch cỏc nhà đầu tư tăng cường thờm cỏc BĐS mớI vào nguồn cung trờn thị trường BĐS.
1.5.1.3. Mức lói suất cho vay và cỏc điều kiện tớn dụng trong lĩnh vực BĐS
Lói xuất vốn vay là một trong những yếu tố chi phớ đấu vào quan trọng nhất của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Do BĐS là một tài sản cú giỏ trị rất lớn, cỏc doanh nghiệp thường khụng đủ vốn để đầu tư, cho nờn họ phải đi vay vốn của cỏc tổ chức tài chớnh tớn dụng. Và cũng bởi giỏ trị rất lớn của BĐS làm cho nú cú tớnh thanh khoản thấp, đồng thời cỏc nhà đầu tư phải chi tiờu gần hết số vốn mà họ huy động được trong giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS ban đầu. Mặt khỏc, đầu tư trong lĩnh vực BĐS thường là đầu tư dài hạn và việc thu hồi vốn diễn ra trong nhiều năm, do đú cỏc khoản tớn dụng dành cho lĩnh vực BĐS thường là những khoản vay dài hạn. Với những khoản cho vay dài hạn thỡ cỏc tổ chức tớn dụng bao giờ cũng ỏp dụng mức lói xuất cao để hạn chế rủi ro khi thị trường tài chớnh biến động. Vỡ thế, gỏnh nặng về trả lói sẽ gõy ỏp lực lớn cho doanh nghiệp trong quỏ trỡnh khai thỏc BĐS để đem lại thu nhập, và do vậy sẽ ảnh hưởng tới hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Như vậy, nếu như cỏc khoản cho vay dài hạn cú mức lói xuất hợp lý thỡ sẽ thỳc đẩy sự phỏt triển của hoạt động kinh doanh BĐS và ngược lại.
1.5.1.4. Cỏc chớnh sỏch của Nhà nước trong lĩnh vực BĐS
Chớnh sỏch của Chớnh phủ và chớnh quyền của cỏc địa phương cũng là một nhõn tố cú ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS. Trước hết là chớnh sỏch khuyến khớch sản xuất theo ngành, lónh thổ, vựng kinh tế, v.v.. kộo theo sự gia tăng của cỏc cơ sở sản xuất kinh doanh, cựng với sự gia tăng dõn số làm tăng nhu cầu về BĐS, tạo động lực thỳc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS phỏt triển để đỏp ứng sự gia tăng của cầu BĐS. Mặt khỏc, Nhà nước với mục tiờu giải quyết cỏc vấn đề xó hội của mỡnh trong lĩnh vực BĐS đó đưa ra những ưu đói nhất định cho cỏc nhà đầu tư để thu hỳt
đầu tư vào một số loại hỡnh BĐS theo mục tiờu của Nhà nước. Vớ dụ như việc Nhà nước miễn tiền sử dụng đất cho cỏc chủ đầu tư trong cỏc dự ỏn xõy nhà chung cư cao tầng nhằm tiết kiệm đất đai và giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dõn, thụng qua đú kiểm soỏt và điều tiết thị trường BĐS. Tham gia đầu tư vào những lĩnh vực này, nhà đầu tư sẽ cú lợi nhuận cao, cũn Nhà nước sẽ thực hiện được cỏc mục tiờu xó hội của mỡnh.