- Định giỏ BĐS sản nhà ở: Do BĐS nhà ở khụng mang lại thu nhập, do vậy khụng thể sử dụng cụng thức trờn để tớnh toỏn giỏ trị thị trường của
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở NƯỚC TA
2.4.1. Nguồn vốn tự có
2.4.1.1. Đối với hộ gia đình
Đây là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn khi họ tiến hành mua nhà. Hộ gia đình mua nhà chủ yếu nhằm mục đích để ở, hoặc kì vọng giá nó sẽ lên trong tơng lại do đó khi mua bất động sản họ chủ yếu là sử dụng nguồn vốn tự có do tích luỹ hoặc đang nhàn rỗi.Nguồn vốn này có nguồn gồc từ các nguồn thu nhập nh lơng,thởng ....
Với mức lơng hiện nay của cán bộ công nhân viên chức so với giá nhà hiện nay thì có thể nói khả năng để mua nhà là cả một khoảng thời gian dài,thậm chí không mua nổi nếu nh giá mỗi năm nhích lên một tí. Để mua nhà đợc thì nguồn thu nhập chủ yếu vẫn là từ thởng, làm thêm,và một số nguồn khác thậm chí là bấy hợp pháp. Gần đây thì với sự bùng nổ của thị trờng chứng khoán, rất nhiều ngời thắng lớn từ thị trờng chứng khoán sau đó lại dùng số tiền đó đầu t vào thị trờng bất động sản làm kích cầu giải toả cung bất động sản, giảm bớt áp lực đọng vốn trong kinh doanh bất động sản. Gần đây thị tr- ờng chứng khoán rất sôi động nhiều ngời thắng lớn từ chứng khoán họ lại
dùng tiền để mua nhà một phần đáp ứng nhu cầu,một số ngời để làm của để dành.
1.4.1.2. Đối với tổ chức
Nguồn vốn tự có đối với hầu hết các tổ chức thờng chiếm tỷ trọng không lớn, do khả năng về tài chính của họ không đủ mạnh so với số vốn cần để đầu t vào bất động sản. Nguồn vốn tự có của họ bao gồm nguồn vốn góp ban đầu,nguồn lợi nhuận tích luỹ qua các năm,kêu gọi góp thêm vốn để tăng thêm vốn tự có.Tuy chiếm tỷ trọng không lớn nhng nó có vai trò rất quan trọng đối với tiềm lực của các công ty cũng nh sự đánh giá của các khách hàng, các đối tác và đối thủ. Nguồn vốn tự có là một nhân tố quyết định đến rủi ro của một dự án bất động sản,có thể dẫn tới sự phá sản của một công ty do nó ảnh hởng đến khả năng thanh toán. Thời gian hoàn thành các dự án bất động sản là khá dài nếu, hơn nữa việc bán nó cung không hề đơn gian nh vậy thời gian hoàn vốn lâu, trong khi chờ đợi công ty phải đối mặt với các khoản nợ đến hạn, áp lực trả lãi.. để đảm bảo an toàn thị nguồn vốn nay phải đủ lớn tỷ trọng càng lớn càng tốt.
Xu hớng hiện nay hầu hết các công ty đều muốn tăng nguồn vốn tự có để vừa giảm bớt rủi ro vừa khẳng định vị thế trên thơng trờng. Với sự nhanh chóng của thị trờng chứng khoán rất nhiều công ty có kế hoạch phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, hoặc đấu giá ra bên ngoài, chỉ trong một thời gian ngắn họ đẫ thu đợc một lợng vốn khá lớn thậm tri gấp mấy lần nguồn vốn hiện tại nh công ty REE trong sáu tháng đã huy động đợc 1200 tỉ trong khi vốn t có của họ chỉ có khoảng 560 tỉ để thực hiện xây dựng một loạt các toà nhà cao ốc văn phòng cho thuê. Nguồn vốn huy động này là rẻ và an toàn và nó sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong thời gian tới.
Ngoài ra nhiều dự án bất động sản lớn cũng thực hiện cổ phần dự án ngay từ giai đoạn đầu, những chủ đầu t tham gia bao gồm những công ty bất động sản, các tổ chức ..họ đã làm giảm bớt áp lực vốn đồng thời có thêm sự đóng góp nhiều mặt từ các tổ chức. Nh gân đây một số công ty lớn nh REE, công ty bất động sản REE ( công ty con của REE ), CII ,ITA.. đã cùng nhau thực
hiện dự án BĐS lớn với quy mô vốn lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Một năm trở lại đây nắm bắt cơ hội nhanh chóng nhiều tổ chức tài chính quốc tế huy động vốn để thành lập các quỹ đâu t BĐS với quy mô hàng triệu đô la nh quỹ Vinaland ( 500 triệu đô la), indochinaland ( 200 triệu đô la)