4. Xây dựng các phơng án quy hoạch
4.3 Phân đất khu dân c
Đất khu dân c bao gồm đất đô thị và đất khu dân c nông thôn.
Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn đợc sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng , an ninh và mục đích khác.
Đất khu dân c nông thôn là đất đợc xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt ở nông thôn.
Trong quá trình đô thị hoá hiện nay thì việc mở rộng và hình thành các đô thị mới đang là vấn đề nổi cộm. Tuy nhiên, sự nghiệp công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn cũng là một vấn đề mang tính chiến lợc của xã hội mà một trong những vấn đề của nó là việc phân bố điểm dân c trên địa bàn. Việc phân bố đúng điểm dân c sẽ tạo điều kiện để phục vụ tốt công tác quản lý hành chính, tổ chức điều hành và quản lý sản xuất, cải thiện điều kiện sinh hoạt văn hoá, tinh thần của nhân dân. Bên cạnh đó, vị trí phân bổ của các điểm dân c còn ảnh hởng đến sự phân bố của các công trình nh: Hệ thống giao thông, mạng lới điện, nớc, dịch vụ và ảnh hởng đến điều kiện bố trí sử dụng hợp lý quỹ đất của xã. Điều đó cũng có nghĩa, việc phân bố hợp lý các điểm dân c sẽ quyết định hiệu quả cuối cùng của công tác sử dụng đất và mọi quá trình sản xuất nông lâm nghiệp, công nghiệp - xây dựng và dịch vụ, bởi nó cho phép rút ngắn khoảng cách phục vụ trung bình, do đó giảm đợc chi phí vận tải đồng thời cho phép tiết kiệm vốn đầu t cho xây dựng cơ bản nhờ tận dụng công trình cũ, tăng hiệu quả sử dụng lao động do phục vụ tốt đời sống văn hoá, tinh thần cho ngời lao động.
Đối với việc quy hoạch sử dụng đất đô thị, vấn đề đặt ra là đất đai đợc sử dụng nh thế nào để tạo dựng đợc không gian hài hoà đảm bảo tối đa hoá tính kinh tế, tính tiện dụng và tính thẩm mỹ cao. Trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất đô thị cho công trình, vật kiến trúc nh hiện trạng sử dụng đất đối vối khu sản xuất, các khu ở, khu quốc phòng, an ninh, khu di tích - lịch sử, khu cơ quan và công trìng công cộng; hiện trạng sử dụng đất cho các công trình hạ tầng kỹ thuật; đất giao thông, đất xây dựng các tuyến kỹ thuật về cấp thoát nớc, điện...xem xét chúng về mặt quy mô sử dụng đất, mật độ trong đô thị và vị trí của chúng, đánh giá mức độ phù hợp về mặt tổ chức, bố chí về mặt quy mô đảm bảo phục vụ tốt nhất cho quá trình phát triển của đô thị. Đồng thời phải xác định đợc nhu cầu đất phát triển đô thị trong tơng lai theo công thức:
Z = N x P Trong đó :
Z: Diện tích đất phát triển đô thị N: Số dân thành thị
P: Định mức dùng đất cho một khẩu đô thị năm quy hoạch Từ đó xây dựng lên phơng án quy hoạch sử dụng đất trong tơng lai.
Việc quy hoạch sử dụng đất đô thị bị kiểm soát bởi ba hệ thống phân loại khác nhau: “ Phạm vi đất sử dụng” là phần quan trọng nhất, “Vùng đất sử dụng” và “Vùng đặc biệt”. Điều đó cũng có nghĩa, khi tiến hành quy hoạch phải tính các đặc thù vùng quy hoạch và phân ra thành khu trung tâm và các khu chức năng. Khu trung tâm là bộ mặt của đô thị, vì vậy cần phải có sự u tiên về mọi mặt, có vị trí cảnh quan đẹp nhất, hạ tầng cấp thoát nớc phải tốt nhất, việc sử dụng đất thuận lợi nhất... và phải có đất dành để phát triển vành đai xanh bảo vệ khu trung tâm. Bên cạnh đó phải xây dựng đồng bộ, hợp lý các khu chức năng: khu công nghiệp, khu dịch vụ, khu dân c và hạ tầng kỹ thuật... đảm bảo tạo ra đủ các tuyến lực, các điểm gây sức hút lớn cho sự phát triển đô thị và phục vụ tốt nhất cho quy hoạch khu ở dân c đô thị theo kiểu láng giềng (có tầng bậc) với sự hình thành biệt lập khu trung tâm, cụm thơng mại, cụm hành chính... hay quy hoạch dân c theo kiểu phi tầng bậc (chỉ giữ lại khu trung tâm
còn các khu khác có sự đan xen lẫn lộn giữa khu ở, khu công nghiệp, khu dịch vụ thơng mại, khu kinh tế...) tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và đời sống của dân c.
Đối với quy hoạch sử dụng đất khu dân c nông thôn, diện tích đất có ý nghĩa quan trọng. Căn cứ vào quy mô diện tích, dân số, số lợng của công trình các loại, vị trí phân bố trên lãnh thổ cần xác định khả năng mở rộng và phát triển các điểm dân c lẻ tẻ, vị trí không thuận lợi. Các khu dân c quy hoạch cần phải đợc phân bố trong điều kiện thuận lợi gần các khu chức năng, gần giao thông thuận tiện cho việc giao lu đi lại, đảm bảo cuộc sống tinh thần cho ngời dân và từng bớc để ngời dân nông thôn nâng cao đợc trình độ dân trí của mình. Đây là cơ sở để công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.