D. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật
F. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn
1/ Tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư theo quan điểm ngân hàng: 190.118 triệu đồng
2/ Đánh giá cơ cấu vốn đầu tư theo dự toán chi phí
Tổng vốn đầu tư theo nghiên cứu của Viglacera land là 186.024 triệu đồng bao gồm cả lãi vay
Trong đó:
+ vốn tự có và tự huy động: 32.292 triệu đồng. + Vốn vay NHTM: 129.170 triệu đồng.
Sau khi tính toán thì Tổng Vốn đầu tư theo quan điểm của Ngân hàng: 190.118 triệu đồng do sự thay đổi ở lãi suất tiền vay.
Trong đó:
+ Vốn tự có và tự huy động: 32.292 triệu đồng. + Vốn vay NHTM:129.170 triệu đồng
+ Lãi vay trong thời gian XD: 28.657 triệu đồng.
3/ Cơ cấu nguồn vốn đầu tư và tính khả thi của các nguồn vốn tham gia dự án
3.1/ Vốn tự có
Theo kế hoạch phân bổ vốn đầu tư của doanh nghiệp trong ba năm xây dựng là: 50%:30%:20%
Tổng vốn tự có và tự huy động được của DN: 32.292 triệu đồng.
Hiện tại vốn điều lệ của doanh nghiệp là 90 tỷ, tổng tài sản cố định là 50 tỷ. DN hoàn toàn có thể tham gia dự án bằng nguồn vốn tự có tham gia theo kế hoạch phân chia vốn đầu tư trong thời gian xây dựng.
3.3/ Vốn vay ngân hàng.
Tổng mức đầu tư chưa kể lãi vay: 161.462 triệu đồng Ngân hàng tài trợ 80% dự kiến là 129.170 triệu đồng Thời gian dự kiến vay: năm. Thời gian ân hạn:
G. Đánh giá về mặt hiệu quả tài chính và phương án trả nợ của dự án: 1/ Thuyết minh thông số và cơ sở tính toán
1.1/ Nhóm thông tin về khấu hao cơ bản
Tính thời gian khấu hao trên cơ sở Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 V/v Ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định của Bộ tài chính (Chi tiết tại Bảng 5 - Khấu hao của dự án).
- Phần xây lắp : Khấu hao trong 48 năm
- Phần thiết bị : Khấu hao trong 10 năm
- Chi phí đất có hạ tầng : Khấu hao trong 08 năm
- Xây lắp khác : Khấu hao trong 05 năm
- Chi phí dự phòng : Khấu hao trong 05 năm - Lãi vay trong thời gian xây dựng: Khấu hao trong 05 năm
Dự kiến cứ 10 năm thay thế đối với hạng mục thiết bị và chiết tính khấu hao tiếp tục cho phần thiết bị thay thế, bổ sung.
1.2/ Nhóm thông tin chi phí vốn:
Giá thuê đất trong thời gian 50 nă trả tiền hàng năm. Giá thuê đất theo căn cứ quyết định số 150/2007/QĐ ngày 28/12/2007 của UBND thành phố HN thì đất tại vị trí xây dựng dự án là vị trí 1, giá dự kiến 5.090 nghìn đồng/m2. DN tạm tính chi phí đất hàng năm là 0.2% giá đát hàng năm
Thời gian vay vốn và trả nợ: - Thời gian vay vốn : 13 năm - Thời gian trả nợ : 10 năm.
- Thời gian ân hạn : 2.5 năm (ân hạn gốc và lãi) Lãi suất cho vay: 21%/năm
Lãi suất chiết khấu:
Lãi suất chiết khấu: 18.56%/năm, tính theo phương pháp bình quân gia quyền chi phí vốn của vốn tự có (17%) và vốn vay (21%).
1.3/ Nhóm thông tin về đầu vào , Chi phí của dự án:
Hệ thống chi phí để vận hành, khai thác tòa nhà bao gồm: - Chi phí quảng cáo, tiếp thị : 2% doanh thu
- Chi phí lương : 3% doanh thu
- Chi qlý, vận hành : 5% doanh thu - Chi phí bảo dưỡng TX : 3% KHCB - Chi phí sửa chữa lớn 5 năm/1 lần: 10%KHCB - Chi phí bảo hiểm tài sản : 2% doanh thu
- Chi phí BHXH,BHYT : 19%quỹ lương
1.4/ Nhóm thông tin về đầu ra – Doanh thu của dự án
Theo thông tin nắm bắt được từ thị trường và diễn biến giá cả tại địa điểm dự án thì giá văn phòng cho thuê ở mức khoảng 30-35 USD/m2.
2/ Hiệu quả tài chính dự án và khả năng trả nợ.
Hiệu quả tài chính của dự án:
- Trong 30 năm hoạt động, dự án trong có lãi ngay trong năm hoạt động đầu tiên. Những năm về sau lợi nhuận ròng đều dương và tăng trưởng mạnh qua các năm, đến năm thứ 30 lợi nhuận tích lũy là 97.077 triệu đồng
- Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả dự án:
• Theo quan điểm của Ngân hàng:
+ NPV_TIP là 11.750 trđ > 0; + IRR_TIP là 22.4%
• Theo quan điểm của Chủ đầu tư:
+ NPV_EPV là 34.643trđ > 0 + IRR_EPV là 32%
Các chỉ tiêu trên cho thấy theo quan điểm ngân hàng và quan điểm chủ đầu tư dự án trên đều có hiệu quả.
Sự thay đổi cụ thể được thể hiện trên bảng tính.