Tóm lại, từ việc phân tích, đánh giá hoạt động sản xuất kinh doanh và năng lực tài chính của Công ty CP LILAMA 10 cho thấy: Công ty là đơn vị có tình hình tài chính lành mạnh và kinh doanh hiệu quả, có khá nhiều thuận lợi với tốc độ tăng trưởng cao, duy trì liên tục trong nhiều năm. Cùng với tiến trình cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước, Công ty Cổ phần LILAMA10 đã ra đời với mục tiêu hoạt động có hiệu quả, phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đem lại lợi nhuận tối đa cũng như đảm bảo quyền làm chủ thực sự của các cổ đông. Công ty là doanh nghiệp hạch toán độc lập, có đủ tư cách pháp nhân, hoạt động theo luật doanh nghiệp, kinh doanh đa năng bao gồm lắp máy, xây dựng, chế tạo thiết bị... Để thực hiện chiến lược phát triển và kế hoạch sản xuất kinh doanh trong giai đoạn tới tiếp tục khẳng định vị thế và phát triển bền vững, thực sự trở thành đơn vị hàng đầu trong ngành lắp máy của Việt Nam và tạo được sự chủ động cũng như khả năng cạnh tranh trong hội nhập.
* Đánh giá xếp loại doanh nghiệp:
Căn cứ Quyết định số 9365/QĐ-BIDV ngày 27/11/2006 v/v Ban hành Hệ thống xếp hạng Tín dụng nội bộ của Tổng Giám đốc Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam đến thời điểm 31/12/2007 Công ty Xếp loại AA.
1.4.5. Thẩm định dự án xây dựng tòa nhá LILAMA 10 1.4.5.1. Giới thiệu dự án:
A. Hồ sơ pháp lý của dự án:
Nhận xét: Các giấy tờ pháp lý của dự án về cơ bản đầy đủ và hợp lệ.
Cần bổ xung:
- Quyết định phê duyệt dự án
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Giấy phép xây dựng.
- Hợp đồng thi công xây lắp các hạng mục dự án.
B. Mô tả công trình và các hạng mục đầu tư: 1/ Mô tả công trình. 1/ Mô tả công trình.
Tổng diện tích đất nghiên cứu: 9.306 m2 Trong đó:
Giai đoạn 1: Xây dựng 01 toà nhà 15 tầng + 02 tầng hầm + 01 tầng áp mái.
- Diện tích đất xây dựng: 1.086m2
- Tổng diện tích sàn công trình: 16.850m2 ( Không bao gồm diện tích sàn tầng hầm).
- Tổng diện tích sàn xây dựng 02 tầng hầm: 4.060m2
Giai đoạn 2: Xây dựng 02 toà nhà 9 tầng ( được thực hiện trong dự án khác).
2/ Các hạng mục đầu tư.
Chi phí xây dựng : 106.445 triệu đồng.
Chi phí phần thiết bị : 31.572 triệu đồng.
Chi phí hạ tầng (thuê đất trong thời gian xây dựng) : 280 triệu đồng
Chi phí quản lý dự án : 1.479 triệu đồng.
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng : 5.609 triệu đồng.
Chi phí dự phòng : 14.678 triệu đồng
Lãi vay trong thời gian xây dựng : 28.657 tiệu đồng
Các chi phí khác : 1.398 triệu đồng
C. Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và cơ cấu nguồn vốn tham gia:Tổng mức đầu tư: 190.118 triệu đồng Tổng mức đầu tư: 190.118 triệu đồng
Trong đó: +Vốn tự có và tự huy động: 32.292 triệu đồng + Vốn vay BIDV Nam Hà Nội: 129.169 triệu đồng
+ Lãi vay trong thời gian xây dựng: 28.657 triệu đồng
* Cơ cấu nguồn vốn tham gia:
Đơn vị: triệu đồng
TT Nguồn vốn Giá trị Cơ cấu %
1 Vốn tự có và tự huy động 32.292 16.99
2 Vốn vay NH 129.169 67.94
3 Lãi vay trong thời gian xây dựng 28.657 15.07
Tổng cộng 190.11
8
100% Bảng 1.10: Cơ cấu vốn tham gia dự án
1.4.5.2. Nội dung thẩm định dự án:A. Mục đích A. Mục đích
Theo thuyết minh báo các đầu tư, dự án toà nhà LILAMA 10 giai đoạn 1: Xây dựng toà nhà 15 tầng + 2 tầng hầm+ 1 tầng áp mái với mục đích làm trụ sở công ty Cổ phần LILAMA10 và nhằm mục đích cho thuê văn phòng làm việc và xây dựng toàn bộ hệ thống hạn tầng kỹ thuật phục vụ cho toà nhà bao gồm sân, đường, cây xanh, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước ngoài nhà hoàn chỉnh, đồng bộ, hiện đại.
B. Sự cần thiết đầu tư dự án:
Với chiến lược phát triển của Công ty Cổ phần LILAMA 10 đến năm 2012 sẽ tiếp tục đầu tư máy móc, thiết bị, công nghệ để nâng cao năng lực sản xuất, tăng sức cạnh tranh, ổn định sản lượng xây lắp ở mức 250 đến 300 tỷ đồng mỗi năm đồng thời nâng dần tỷ trọng doanh thu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và dịch vụ thương mại. Về địa bàn hoạt động thì giữ vững hoạt động ở Hà Nội và các tỉnh trong cả nước đồng thời mở rộng phạm vi hoạt động ra thị trường quốc tế. Với chiến lược phát triển của Tổng công ty LILAMA sẽ trở thành tập đoàn Công nghiệp nặng thì các công ty thành viên cũng phải phát triển theo, nâng tầm quản lý điều hành như một Tổng công ty và các đội, xí nghiệp trực thuộc sẽ trở thành các công ty con, công ty liên kết… Khi đó nhu cầu về trụ sở làm việc cho cán bộ công nhân viên và cho bộ máy điều hành và các đơn vị trực thuộc sẽ rất lớn. Do vậy, việc đầu tư toà nhà LILAMA 10 trong giai đoạn này là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với chiến lược phát triển của tổng công ty cũng như sự phát triển lớn mạnh của bản thân công ty trong thời gian tới.
Cùng với mục đích làm trụ sở làm việc của Công ty thì việc đầu tư toà nhà với quy mô hiện đại, đồng bộ một phần với mục đích cho thuê cũng là một chiến lược
phù hợp với xu thế phát triển của nền kinh tế. Cục Đầu tư nước ngoài nhận định, nguồn vốn FDI sẽ có thể tăng rất mạnh trong những tháng tới vì hiện tại có nhiều nhà đầu tư vào tìm kiếm cơ hội đầu tư tại các địa phương với số vốn dự kiến khoảng trên 20 tỷ USD, trong số đó tập trung tại Hà Nội các dự án bất động sản lớn như: tập đoàn Gamuda (Malaysia) dự kiến đầu tư 1 tỷ USD xây dựng khách sạn, trung tâm hội nghị, văn phòng - căn hộ cao cấp; tập đoàn Rivier (Nhật Bản) đầu tư xây dựng khách sạn 5 sao với vốn đầu tư trên 500 triệu USD; tập đoàn Pacific Land Limited (Anh) dự kiến đầu tư xây dựng khu sinh học Nam Thăng Long với tổng vốn đầu tư khoảng 1 tỷ USD. Ở Vĩnh Phúc, tập đoàn Compell (Đài Loan) dự kiến đầu tư 500 triệu USD vào dự án sản xuất điện tử, các nhà đầu tư Hàn Quốc đề nghị được đầu tư 570 triệu USD xây dựng Trường đua ngựa. Sự tăng trưởng kinh tế và FDI khiến việc thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, mở rộng văn phòng đại điện các công ty nước ngoài, công ty lớn tại VN tăng cao, kéo theo nhu cầu thuê văn phòng hạng A và B tăng lên trong thời gian gần đây, giá thuê văn phòng ở Việt Nam hiện rất cao, các văn phòng gần như đã được “phủ kín”. Do thiếu hụt văn phòng cho thuê trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp có quy mô nhỏ và vừa đã lựa chọn các khu chung cư để làm văn phòng vì giá thuê ở đây thấp, hạ tầng tương đối tốt. Chỉ tính riêng khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) đã có đến vài trăm công ty thuê... căn hộ làm văn phòng, theo đánh giá của CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng cho thuê thời gian qua đối với hạng A và B, tỷ lệ cho thuê đạt mức 99% và 95%. Các tòa nhà sắp đi vào hoạt động cũng đã có một lượng lớn khách đặt chỗ.
Vì vậy việc đầu tư văn phòng cho thuê hạng A của LILAMA 10 trong giai đoạn này là khả thi và có cơ hội đáp ứng cho thị trường tiềm năng.
C. Phân tích thị trường1/ Sản phẩm của dự án 1/ Sản phẩm của dự án
Mục tiêu sản phẩm của dự án nhằm xây dựng trụ sở làm việc của công ty đồng thời cho thuê.
Trong đó: 2 tầng hầm dùng để làm nơi để xe, tầng 1 được thiết kế là không gian đón tiếp của tòa nhà, 4 tầng làm văn phòng công ty (tầng 10-13), 8 tầng làm văn phòng dự kiến cho sự phát triển của công ty(tầng 2-9), 1 tầng làm phòng hội họp và phòng hội thảo(tầng 15), 2 tầng làm không gian cà phê giải khát.
Thị trường mục tiêu của dự án là cho thuê đối với các văn phòng đại diện của các công ty nước ngoài và các công ty trong nước theo đánh giá nhu cầu là rất lớn.
3/ Đánh giá thị trường tòa nhà văn phòng cho thuê
3.1/ Đánh giá tổng quan tình hình kinh tế xã hội và triển vọng của lĩnh vực kinh doanh văn phòng cho thuê
Hiện nay do tăng trưởng FDI và Việt Nam gia nhập WTO, các nhà đầu tư đổ vào Việt Nam thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, kể cả sự mở rộng của cả các công ty lớn trong nước và có nhu cầu thuê văn phòng với diện tích lớn trong thời hạn từ 3 đến 5 năm trong thời gian chờ xây dựng lại trụ sở chính mở rộng quy mô hoạt động hoặc nâng cao hình ảnh vị thế của doanh nghiệp, dẫn đến nhu cầu về diện tích văn phòng hạng A và B tiếp tục tăng, hệ số sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A và B giữ ở mức cao: 98 %.
Biểu đồ vốn đầu tư nước ngoài
Sơ đồ 1.1: Vốn đầu tư nước ngoài của công ty 2005-2008
Nguồn: Cục thống kê thành phố Hà Nội
Trong tổng vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì có đến 12% là vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản, theo dự báo một làn sóng đầu tư từ châu Á đang đổ vào thị trường bất động sản Hà Nội. Các nhà đầu tư hiện nay quan tâm đến việc mua các dự án đã được cấp phép và xây dựng thay vì thuê đất và xây dựng từ đầu. Hơn nữa, thị trường bất động sản hiện đang ấm dần do Luật đất đai có hiệu lực từ tháng 7/2006 và Luật giao dịch bất động sản từ tháng 1/2007, hơn nữa, nghị định 84 có hiệu lực
từ tháng 5 cho phép các nhà đầu tư nước ngoài có thể thuê đất 70 năm thay vì 50 năm như trước đây, theo đánh giá thì Nghị đinh này giúp Việt Nam là một trong những thị trường bất động sản mở cửa nhất ở châu Á.
3.2/ Đánh giá về cung – cầu của thị trường nhà văn phòng cho thuê
Theo tổng hợp của CBRE(chuyên kinh doanh, tư vấn bất động sản thuộc Tập đoàn kinh doanh, tư vấn bất động sản CBRE của Mỹ), hiện nay do tăng trưởng FDI và Việt Nam gia nhập WTO, các nhà đầu tư đổ vào Việt Nam thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, kể cả sự mở rộng của cả các công ty lớn trong nước, dẫn đến nhu cầu về diện tích văn phòng hạng A và B tiếp tục tăng, hệ số sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A và B giữ ở mức cao.
Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng trưởng mạnh trong năm 2007 và vẫn giữ đà tốt trong nửa đầu 2008. Hệ số sử dụng các văn phòng hạng A và B ở mức rất cao: 98%. Nguyên nhân là do cầu về văn phòng, đặc biệt là văn phòng hạng A tiếp tục tăng, xuất phát từ việc hạn chế của nguồn Cung mới và Cung cũ thì luôn trong tình trạng thấp hơn nhiều so với Cầu.
Nguồn: IRIC-Tháng 5/2008
Sơ đồ 1.3: Hiệu suất sử dụng một số văn phòng Hạng B
Nguồn IRIC-Tháng 5/2008
Việc nguồn cung luôn không đáp ứng được cầu dẫn tới giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội luôn ở mức cao. Mức giá tại các cao ốc hạng A như Hanoi Towers, Vietcombank Towers, Pacific Place đã lên tới 38 USD/m2 mỗi tháng, trong khi năm ngoái chỉ trên dưới 30 USD/m2. Pacific Place, cao ốc có vị trí đắc địa trên đường Lý Thường Kiệt, ngay sau khi được chủ đầu tư sang tay cho một tập đoàn của Pháp, cũng đã được đặt mua 100% trước khi chính thức hoàn thành. Văn phòng hạng B như Hòa Bình Towers trên đường Hoàng Quốc Việt cũng đã nhanh chóng được lấp đầy sau khi đưa vào vận hành nửa năm.
Theo thông tin từ Bộ tài nguyên và môi trường đăng thì lượng văn phòng cao cấp hiện quá ít so với nhu cầu. Thiếu hụt văn phòng cho thuê sẽ còn kéo dài trong vài năm nữa và đương nhiên cầu vượt quá cung thì giá sẽ được đẩy cao. Có nhiều cách lý giải cho thực tế trên nhưng chủ yếu tập trung vào việc Việt Nam gia nhập WTO, vị thế được nâng lên và Việt Nam đang là địa điểm hấp dẫn các nhà đầu tư. Cùng với số lượng các doanh nghiệp trong nước ngày càng tăng lên, các công ty nước ngoài được cấp phép đầu tư vào Việt Nam ngày một lớn thì viễn cảnh thiếu hụt văn phòng cho thuê sẽ còn kéo dài trong vài ba năm nữa, giá thuê văn phòng chắc chắn sẽ tăng, khoảng 10% mỗi năm trong vài năm tới đối với cả ba loại văn phòng hạng A, hạng B và hạng C.
Sơ đồ 1.4: Nguồn cung dự kiến qua các năm
Nguồn IRIC-2008
Qua đánh giá về tình hình cung cầu thì thị trường văn phòng cho thuê vẫn tiếp tục sôi động trong thời gian tới. Dự án toà nhà LILAMA10 được Công ty cổ phần tư vấn xây dựng VIGLACERALAND, đây là Công ty có uy tín về tư vấn bất động sản và cũng là công ty lập báo cáo khả thi cho dự án nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường cho thấy dự án chắc chắn sẽ đạt được mục tiêu về hiệu quả kinh tế xã hội.
3.3/ Giá cho thuê của một số tòa nhà văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội.
Giá thuê văn phòng tại Hà Nội thời điểm nửa đầu năm 2008 đã tăng khoảng 25% so với quý IV/2007 do nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu.
Phân khúc Thị trường Văn phòng cho thuê có thể coi là nóng nhất trong toàn bộ thị trường bất động sản nói chung. Giá vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung chưa đáp ứng nổi nhu cầu, chính vì vậy, thị trường này đã và đang hấp dẫn nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hàng loạt các dự án đang chờ phê duyệt hoặc đang trong giai đoạn nghiên cứu để đầu tư.
Nguồn IRIC-Tháng 5/2008
Văn phòng cho thuê hạng B & hạng C tăng nhưng với biên độ không cao như hạng A. Theo đánh giá, các Văn phòng Hạng B và Hạng C là sự lựa chọn lý tưởng cho các công ty Việt Nam, đặc biệt, khi độ chênh lệch về giá đến gần gấp đôi giữa Hạng B và Hạng A
Nguồn IRIC-Tháng 5/ 2008
Sơ đồ 1.7: Giá trung bình cho thuê văn phòng hạng A, B quý II-2008 và năm 2007
Nguồn: IRIC-Tháng 7/2008
Việc tăng mạnh nhu cầu về văn phòng cho thuê trong thời gian qua đã đưa Hà Nội trở thành một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất Châu Á. Giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A ở Hà Nội đạt mức 50 USD/m2/tháng, cao hơn các thành phố lớn như: Bắc Kinh, Đài Bắc, Quảng Châu… Giá thuê cao nhất với vị trí đẹp nhất tại Hà Nội là 62,5USD/m2/tháng tại toà nhà Sofitel Metropole Office 63 Lý Thái Tổ. Hà Nội đã đứng ở vị trí thứ 6 trong những thành phố có giá cho thuê văn phòng đắt nhất châu Á, sau Hồng Kông (220 USD/m2/tháng), Tokyo (190 USD/m2/tháng), Seoul (80USD/m2/tháng), Thượng Hải (72 USD/m2/tháng) TP Hồ Chí Minh (68 USD/m2/tháng).
Sơ đồ 1.8: Giá thuê Văn phòng tại một số thành phố Châu Á năm 2007
Nguồn: IRIC- 2008
* Dự báo giá cho thuê trong tương lai: Theo dự báo thì giá cho thuê văn phòng cao cấp vẫn tiếp tục sôi động trong thời gian tới do nguồn cung về sản phẩm thiếu và cầu sản phẩm ở mức cao. Tuy nhiên, trong tương lai, khi các dự án lớn đi vào hoạt động và khai thác thì giá cho thuê văn phòng cao cấp sẽ dần hạ nhiệt