1/ Sản phẩm của dự án
Mục tiêu sản phẩm của dự án nhằm xây dựng trụ sở làm việc của công ty đồng thời cho thuê.
Trong đó: 2 tầng hầm dùng để làm nơi để xe, tầng 1 được thiết kế là không gian đón tiếp của tòa nhà, 4 tầng làm văn phòng công ty (tầng 10-13), 8 tầng làm văn phòng dự kiến cho sự phát triển của công ty(tầng 2-9), 1 tầng làm phòng hội họp và phòng hội thảo(tầng 15), 2 tầng làm không gian cà phê giải khát.
Thị trường mục tiêu của dự án là cho thuê đối với các văn phòng đại diện của các công ty nước ngoài và các công ty trong nước theo đánh giá nhu cầu là rất lớn.
3/ Đánh giá thị trường tòa nhà văn phòng cho thuê
3.1/ Đánh giá tổng quan tình hình kinh tế xã hội và triển vọng của lĩnh vực kinh doanh văn phòng cho thuê
Hiện nay do tăng trưởng FDI và Việt Nam gia nhập WTO, các nhà đầu tư đổ vào Việt Nam thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, kể cả sự mở rộng của cả các công ty lớn trong nước và có nhu cầu thuê văn phòng với diện tích lớn trong thời hạn từ 3 đến 5 năm trong thời gian chờ xây dựng lại trụ sở chính mở rộng quy mô hoạt động hoặc nâng cao hình ảnh vị thế của doanh nghiệp, dẫn đến nhu cầu về diện tích văn phòng hạng A và B tiếp tục tăng, hệ số sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A và B giữ ở mức cao: 98 %.
Biểu đồ vốn đầu tư nước ngoài
Sơ đồ 1.1: Vốn đầu tư nước ngoài của công ty 2005-2008
Nguồn: Cục thống kê thành phố Hà Nội
Trong tổng vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì có đến 12% là vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản, theo dự báo một làn sóng đầu tư từ châu Á đang đổ vào thị trường bất động sản Hà Nội. Các nhà đầu tư hiện nay quan tâm đến việc mua các dự án đã được cấp phép và xây dựng thay vì thuê đất và xây dựng từ đầu. Hơn nữa, thị trường bất động sản hiện đang ấm dần do Luật đất đai có hiệu lực từ tháng 7/2006 và Luật giao dịch bất động sản từ tháng 1/2007, hơn nữa, nghị định 84 có hiệu lực
từ tháng 5 cho phép các nhà đầu tư nước ngoài có thể thuê đất 70 năm thay vì 50 năm như trước đây, theo đánh giá thì Nghị đinh này giúp Việt Nam là một trong những thị trường bất động sản mở cửa nhất ở châu Á.
3.2/ Đánh giá về cung – cầu của thị trường nhà văn phòng cho thuê
Theo tổng hợp của CBRE(chuyên kinh doanh, tư vấn bất động sản thuộc Tập đoàn kinh doanh, tư vấn bất động sản CBRE của Mỹ), hiện nay do tăng trưởng FDI và Việt Nam gia nhập WTO, các nhà đầu tư đổ vào Việt Nam thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, kể cả sự mở rộng của cả các công ty lớn trong nước, dẫn đến nhu cầu về diện tích văn phòng hạng A và B tiếp tục tăng, hệ số sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A và B giữ ở mức cao.
Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng trưởng mạnh trong năm 2007 và vẫn giữ đà tốt trong nửa đầu 2008. Hệ số sử dụng các văn phòng hạng A và B ở mức rất cao: 98%. Nguyên nhân là do cầu về văn phòng, đặc biệt là văn phòng hạng A tiếp tục tăng, xuất phát từ việc hạn chế của nguồn Cung mới và Cung cũ thì luôn trong tình trạng thấp hơn nhiều so với Cầu.
Nguồn: IRIC-Tháng 5/2008
Sơ đồ 1.3: Hiệu suất sử dụng một số văn phòng Hạng B
Nguồn IRIC-Tháng 5/2008
Việc nguồn cung luôn không đáp ứng được cầu dẫn tới giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội luôn ở mức cao. Mức giá tại các cao ốc hạng A như Hanoi Towers, Vietcombank Towers, Pacific Place đã lên tới 38 USD/m2 mỗi tháng, trong khi năm ngoái chỉ trên dưới 30 USD/m2. Pacific Place, cao ốc có vị trí đắc địa trên đường Lý Thường Kiệt, ngay sau khi được chủ đầu tư sang tay cho một tập đoàn của Pháp, cũng đã được đặt mua 100% trước khi chính thức hoàn thành. Văn phòng hạng B như Hòa Bình Towers trên đường Hoàng Quốc Việt cũng đã nhanh chóng được lấp đầy sau khi đưa vào vận hành nửa năm.
Theo thông tin từ Bộ tài nguyên và môi trường đăng thì lượng văn phòng cao cấp hiện quá ít so với nhu cầu. Thiếu hụt văn phòng cho thuê sẽ còn kéo dài trong vài năm nữa và đương nhiên cầu vượt quá cung thì giá sẽ được đẩy cao. Có nhiều cách lý giải cho thực tế trên nhưng chủ yếu tập trung vào việc Việt Nam gia nhập WTO, vị thế được nâng lên và Việt Nam đang là địa điểm hấp dẫn các nhà đầu tư. Cùng với số lượng các doanh nghiệp trong nước ngày càng tăng lên, các công ty nước ngoài được cấp phép đầu tư vào Việt Nam ngày một lớn thì viễn cảnh thiếu hụt văn phòng cho thuê sẽ còn kéo dài trong vài ba năm nữa, giá thuê văn phòng chắc chắn sẽ tăng, khoảng 10% mỗi năm trong vài năm tới đối với cả ba loại văn phòng hạng A, hạng B và hạng C.
Sơ đồ 1.4: Nguồn cung dự kiến qua các năm
Nguồn IRIC-2008
Qua đánh giá về tình hình cung cầu thì thị trường văn phòng cho thuê vẫn tiếp tục sôi động trong thời gian tới. Dự án toà nhà LILAMA10 được Công ty cổ phần tư vấn xây dựng VIGLACERALAND, đây là Công ty có uy tín về tư vấn bất động sản và cũng là công ty lập báo cáo khả thi cho dự án nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường cho thấy dự án chắc chắn sẽ đạt được mục tiêu về hiệu quả kinh tế xã hội.
3.3/ Giá cho thuê của một số tòa nhà văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội.
Giá thuê văn phòng tại Hà Nội thời điểm nửa đầu năm 2008 đã tăng khoảng 25% so với quý IV/2007 do nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu.
Phân khúc Thị trường Văn phòng cho thuê có thể coi là nóng nhất trong toàn bộ thị trường bất động sản nói chung. Giá vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung chưa đáp ứng nổi nhu cầu, chính vì vậy, thị trường này đã và đang hấp dẫn nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hàng loạt các dự án đang chờ phê duyệt hoặc đang trong giai đoạn nghiên cứu để đầu tư.
Nguồn IRIC-Tháng 5/2008
Văn phòng cho thuê hạng B & hạng C tăng nhưng với biên độ không cao như hạng A. Theo đánh giá, các Văn phòng Hạng B và Hạng C là sự lựa chọn lý tưởng cho các công ty Việt Nam, đặc biệt, khi độ chênh lệch về giá đến gần gấp đôi giữa Hạng B và Hạng A
Nguồn IRIC-Tháng 5/ 2008
Sơ đồ 1.7: Giá trung bình cho thuê văn phòng hạng A, B quý II-2008 và năm 2007
Nguồn: IRIC-Tháng 7/2008
Việc tăng mạnh nhu cầu về văn phòng cho thuê trong thời gian qua đã đưa Hà Nội trở thành một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất Châu Á. Giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A ở Hà Nội đạt mức 50 USD/m2/tháng, cao hơn các thành phố lớn như: Bắc Kinh, Đài Bắc, Quảng Châu… Giá thuê cao nhất với vị trí đẹp nhất tại Hà Nội là 62,5USD/m2/tháng tại toà nhà Sofitel Metropole Office 63 Lý Thái Tổ. Hà Nội đã đứng ở vị trí thứ 6 trong những thành phố có giá cho thuê văn phòng đắt nhất châu Á, sau Hồng Kông (220 USD/m2/tháng), Tokyo (190 USD/m2/tháng), Seoul (80USD/m2/tháng), Thượng Hải (72 USD/m2/tháng) TP Hồ Chí Minh (68 USD/m2/tháng).
Sơ đồ 1.8: Giá thuê Văn phòng tại một số thành phố Châu Á năm 2007
Nguồn: IRIC- 2008
* Dự báo giá cho thuê trong tương lai: Theo dự báo thì giá cho thuê văn phòng cao cấp vẫn tiếp tục sôi động trong thời gian tới do nguồn cung về sản phẩm thiếu và cầu sản phẩm ở mức cao. Tuy nhiên, trong tương lai, khi các dự án lớn đi vào hoạt động và khai thác thì giá cho thuê văn phòng cao cấp sẽ dần hạ nhiệt
Trong một nghiên cứu về Văn phòng cho thuê trên thế giới 2008 (Office Space Across the World 2008) do Hãng Cushman & Wakefield (Mỹ) thực hiện mới đây
cũng chỉ ra rằng, hiện nay giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang giữ vị trí thứ 7 tại châu Á -Thái Bình Dương và thứ 17 thế giới trong bảng xếp hạng các quốc gia có giá cho thuê văn phòng đắt nhất. Nghiên cứu này cho rằng nguồn cung mới về văn phòng tại Việt Nam ở tất cả các hạng sẽ tăng lên nhanh chóng từ năm 2009. Đồng thời, sự gia tăng nguồn cung này sẽ giúp giá cho thuê văn phòng giảm nhiệt. Lúc đó giá cho thuê sẽ trở nên hợp lý trong điều kiện thị trường cung và cầu cân bằng.
4/ Đánh giá khả năng cạnh tranh và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án.
Theo đánh giá của một số chuyên gia thì nhu cầu về văn phòng cho thuê trong vài ba năm tới vẫn cao do sự phát triển của nền kinh tế , sự tăng trưởng của FDI và sự tăng trưởng về quy mô của các công ty tập đoàn lớn. Trong khi nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu thực tế. Theo nhận định thì khi dự án đi vào hoạt động và tạo doanh thu vào khoảng năm 2010, nửa đầu năm 2011 thì khi đó sự có mặt của một số dự án cũng trong cùng thời gian của một số thương hiệu lớn như Ciputra Mall, Hanoi City Complex…khi đó thị trường văn phòng cho thuê mới có cơ hội giảm nhiệt và giá cho thuê cũng dần trở về với mức chấp nhận được.
Dự án của Công ty được xây dựng trên khu đất tại xã Trung Văn - Từ Liêm – Hà Nội, theo quy hoạch vùng thủ đô thì trung tâm thủ đô sẽ được mở rộng về phía Tây thành phố cùng với việc dự án mở rộng đường Lê Văn Lương kéo dài sẽ tạo cho toà nhà LILAMA 10 nằm ở vị trí đắc địa.
5/ Đánh giá khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào của dự án.
Khu đất nằm trên địa hình khá bằng phẳng và nằm gần đường giao thông nên đi lại thuận tiện và việc vận chuyển nguyên liệu cho dự án cũng khá thuận lợi. Nguồn điện lấy trực tiếp từ trạm biến áp của khu vực do điện lực Từ Liêm giới thiệu qua tuyến cáp ngầm hạ áp cấp đến tủ điện tổng của toàn công trình. Nguồn cấp nước sạch tới chân công trình từ tuyến ống truyền dẫn chung của khu vực. Hệ thống thoát nước được thoát bới mạng lưới chung của khu vực.