Kể từ giữa năm 2008, lo ngại tình hình lạm phát và nạn đầu cơ bất động sản ( BĐS ) vốn đang diễn ra nhanh chóng, ngân hàng Nhà nước đã có nhiều biện pháp thắt chặt tín dụng bất động sản. Năm 2009, ngân hàng nhà nước đã có chỉ đạo rõ ràng là “ Kiểm soát chặt chẽ vốn cho vay lĩnh vực phi sản xuất (cho vay kinh doanh BĐS, cho vay kinh doanh, đầu tư chứng khoán, cho vay tiêu dùng)”18
. Dư nợ tín dụng cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản năm 2009 giảm gần 12%
http://svnckh.com.vn 67 so với năm 2008, con số tuyệt đối lên tới gần 20.000 tỷ đồng. Và sang năm 2010, vẫn chưa có dấu hiệu các ngân hàng nới lỏng tín dụng trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên, chủ trương này đang gây ra rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư BĐS vì không có kinh phí để tiếp tục thực hiện dự án. Từ cái khó này, nhiều doanh nghiệp BĐS đã tự cứu lấy mình khi đưa vào khai thác
phương thức huy động vốn bằng cách chứng chỉ hóa BĐS, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cho những người có nhu cầu. Thực chất cách làm này đã phổ biến
ở nhiều quốc gia trên thế giới, nhưng ở Việt Nam còn mới mẻ.
Một số chuyên gia nhận xét, trong tình hình thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn về các khoản tín dụng như hiện nay thì việc phát hành trái phiếu được xem như là một kênh huy động vốn nhanh, hiệu quả. Hơn nữa lượng tiền mặt trong dân khá nhiều nên với cách này các doanh nghiệp đầu tư BĐS sẽ không khó khăn để tìm được nguồn vốn theo ý muốn. Ngoài ra chủ đầu tư có thể huy động vốn của nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, các công ty, tập đoàn bảo hiểm, tài chính... Mặt khác việc áp dụng lãi suất cũng như quá trình trả nợ qua phương thức này sẽ linh hoạt hơn so với các tổ chức tín dụng. Doanh nghiệp cũng có thể chủ động hơn trong việc quản trị tài chính thông qua việc mua đi hay bán lại trái phiếu do công ty mình phát hành ra trên thị trường.
Qua sự việc ngân hàng “khóa van” BĐS vừa qua, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mới vỡ ra một điều, điểm tựa tài chính cho thị trường BĐS Việt Nam còn quá yếu, gần như duy nhất chỉ biết vay vốn từ ngân hàng mà không có một kênh huy động nào khác. Chính vì vậy khi xảy ra sự cố, các doanh nghiệp BĐS lao đao, thị trường lập tức rối loạn khiến nhiều người vô cùng lo lắng và ảnh hưởng đến sự tăng trưởng bền vững của thị trường còn non trẻ này. Chính vì vậy việc tạo ra nhiều kênh huy động vốn khác nhau sẽ khiến thị trường BĐS chủ động và đứng vững hơn trước mọi biến cố. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang tỏ ra rất hào hứng với phương thức huy động vốn kiểu này. Rõ ràng, tại thời điểm hiện nay khi nhiều doanh nghiệp đang bên bờ vực thẳm thì đây chính là cái phao vớt họ lên. Càng nhiều doanh nghiệp tham gia huy động vốn bằng hình thức này thì người
http://svnckh.com.vn 68 mua sẽ càng có lợi do các doanh nghiệp phải chạy đua ưu ái khách hàng nhằm sớm thu được tiền thực hiện dự án. Tuy nhiên để thực hiện một cách bài bản, đúng pháp luật và lâu dài thì cần phải có những quy định pháp lý rõ ràng, cụ thể về trách nhiệm đối với cả hai bên. Người mua cũng cần thận trọng, nên “chọn mặt gửi vàng” và tìm hiểu kỹ các nội dung ràng buộc giữa hai bên để hạn chế thấp nhất những mâu thuẫn, hiểu lầm, ảnh hưởng đến quyền lợi có thể phát sinh sau này, nhất là lúc đáo hạn thị trường BĐS tăng lên hoặc hạ xuống bất ngờ.
Các chuyên gia cho rằng, việc doanh nghiệp "tự thân vận động" bằng cách huy động vay tiền nhàn rỗi từ cá nhân, tổ chức thông qua cổ phiếu, trái phiếu, trái phiếu chuyển đổi là điều tất yếu. Tuy nhiên, cũng cần phải cân đối tỷ lệ hợp lý giữa phần vốn tự có với phần vốn vay nợ, về mặt lý thuyết cứ 2 đồng vay thì
nên "thủ" 1 đồng tự có. Mặt khác, doanh nghiệp cũng không nên quá kỳ vọng vào mức lợi nhuận cao mà có thể linh động giảm giá bất động sản để bán hàng nhằm quay vòng vốn tái đầu tư khi cần.
http://svnckh.com.vn 69
CHƢƠNG IV: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN BẰNG HÌNH THỨC PHÁT HÀNH CỔ PHIẾU, TRÁI PHIẾU CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN
Theo như phân tích ở chương 3 cho thấy, nói chung Vincom đã đưa ra một số chính sách để kiểm soát được chi phí huy động vốn qua thị trường chứng khoán nhằm nâng cao hiệu quả huy động vốn. Chỉ tiêu chi phí vốn huy đông/ quy mô vốn mặc dù vẫn tăng lên nhưng với tốc độ giảm đi theo từng năm. Trong chương 4 này, đề tài sẽ tìm hiểu lý do về mức độ hiệu quả trong việc huy động vốn của Vincom thông qua những yếu tố tác động từ bên trong lẫn bên ngoài. Từ đó sẽ đưa ra một số giải pháp hữu ích đối với công ty cổ phần nói chung, Vincom nói riêng cũng như là nhà nước nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn và chứng khoán, giúp các doanh nghiệp cổ phần tìm kiếm được nguồn vốn tài trợ cho hoạt động kinh doanh.