a) Khỏi niệm
Là phương phỏp thẩm định giỏ dựa trờn cơ sở chỉ phớ tỏi tạo lại hoặc chi
b) Cơ sở của phương phỏp
Nếu người mua tiềm năng cú đủ thụng tin và dự tớnh hợp lý sẽ khụng
bao giờ trả giỏ tài sản cao hơn so với chỉ phớ để tạo ra ( hoặc sở hữu ) một tài sản cú lợi ớch tương tự.
c) Nguyờn tắc ứng dụng
Nguyờn tắc thay thế: Giỏ trị của tài sản hiện cú, cú thể được đo bằng chỉ phớ làm ra một tài sẳn tương tự như là một vật thay thế. Nguyờn tắc đúng gúp: Quỏ trỡnh điều chỉnh để ước tớnh giỏ trị tài sản phải dựa trờn sự tham gia đúng gúp của cỏc yếu iỔ hỡnh thành nờn giỏ trị của tài sản
đ) Cỏc bước tiến hành Bất động sản
Ước tớnh giỏ trị của miếng đất với giả định là đất trống.
Ước tớnh chỉ phớ hiện tại để xõy dựng lại hoặc để thay thế cụng trỡnh xõy dựng hiện cú trờn đõt
Ước tớnh giỏ trị hao mũn tớch lũy của cụng trỡnh xõy dựng trờn đất.
Khấu trừ giỏ trị hao mũn tớch lũy vào chi phớ xõy dựng cụng trỡnh trờn đất và cộng với giỏ trị đất trồng.
Mỏy, thiết bị
Ước tớnh chỉ phớ tỏi tạo hoặc chi phớ thay thế để sản xuất và đưa
mỏy, thiết bị vào sử dụng.
Ước tớnh giỏ trị hao mũn tớch lũy phự hợp.
Khấu trừ giỏ trị hao mũn tớch lũy vào chỉ phớ thay thế mỏy, thiết bị.
e) Cụng thức tớnh
Giỏ trị ước tớnh của bất động sản thẩm định = Giỏ trị ước tớnh của lụ
đất + Chỉ phớ tỏi tạo hay chỉ phớ thay thế cụng trỡnh xõy dựng trờn đất
— Giỏ trị hao mũn tớch lũy của cụng trỡnh xõy dựng
Giỏ trị ước tớnh của mỏy, thiết bị thẩm định = Chỉ phớ tỏi tạo hay thay thế mỏy, thiết bị — Giỏ trị hao mũn tớch lũy (do hao mũn hữu hỡnh và hao mũn vụ hỡnh).
ƒ) Ứng dụng trong thực tiễn
Thẩm định giỏ những tài sản cú mục đớch sử dụng đặc biệt; những
tài sản chuyờn dựng, những tài sản khụng đủ thụng tin để ỏp dụng phương phỏp so sỏnh thị trường .
= Kiểm tra cỏc phương phỏp thẩm định giỏ khỏc.
“. Là phương phỏp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
g) Ưu nhược điểm
"Ưu: Áp dụng đối với nhỮng tài sản khụng cú cơ sở để so sỏnh trờn
thị trường do sử dụng cho mục đớch riờng biỆt.
m Nhược:
- _ Chi phớ khụng phải lỳc nào cũng bằng với giỏ trị; giỏ trị thị trường
toàn bộ khụng hẳn là giỏ trị của từng bộ phận cộng lại;
- Phải cú dỮ liệu từ thị trường: - Khấu hao mang tớnh chủ quan;
- Thẩm định viờn phải cú kinh nghiệm.
2.3. PHƯƠNG PHÁP VỐN HểA THU NHẬP
a) Khỏi niệm
Là phương phỏp ước tớnh giỏ trị của một tài sản bằng cỏch hiện giỏ cỏc khoản thu nhập rũng ước tớnh trong tương lai do tài sản mang lại thành giỏ trị
vốn thời điểm hiện tại.
b) Cơ sở của phương phỏp
Giỏ trị của tài sản bằng giỏ trị vốn hiện tại của tất cả cỏc lợi ớch tương lai cú thể nhận được từ tài sản; và dựa trờn nhỮng giả thiết sau:
“Thu nhập là vĩnh viễn
“ Rủi ro của thu nhập cú thể cú trong tương lai là cố định.
c) Nguyờn tắc ứng dụng
". SỬ dụng cao nhất và tốt nhất " Cungcầu
"Lợi ớch tương lai e) Điều kiện thực hiện
Áp dụng đối với tài sản cú khả năng mang lại thu nhập trong tương
lai.
g) Cỏc bước tiến hành
s Ước tớnh doanh thu trung bỡnh hàng năm của tài sản cú tớnh đến tất cả cỏc yếu tố liờn quan tỏc động đến doanh thu.
„. Ước tớnh cỏc khoản chỉ phớ tạo ra doanh thu (bao gồm cả cỏc khoản thuế phải nộp,...) để trừ khỏi doanh thu hàng năm.
"Ước tớnh thu nhập rũng hàng năm = Doanh thu hàng năm — Chỉ phớ phỏt sinh hàng năm.
s_ Tớnh tỷ suất vốn hoỏ: dựa vào phõn tớch doanh số bỏn nhỮng tài sản
tương tự giao dịch trờn thị trường.
“ Áp dụng cụng thức chuyển hoỏ vốn để tớnh giỏ trị của tài sản.
h) Cụng thức tớnh
Giỏ trị hiện tại của tài sản = Thu nhập rũng / Tỷ suất vốn húa
ằ Thu nhập cú khả năng nhận được là những khoản thu nhập phỏt sinh trong tương lai như tiễn cho thuờ,...
m Tỷ suất vốn hoỏ là một phõn số dựng để diễn tả mối quan hệ giữa
thu nhập và giỏ trị của tài sản. Nú là một tỷ suất của lợi tức mong đợi
trong một năm trờn tổng giỏ trị tài sản.
Cần phải phõn tớch tài liệu giao dịch trờn thị trường để tỡm ra tỷ suất vốn hoỏ thớch hợp.
Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoỏ dựa trờn cơ sở xem xột cỏc yờu tỐ sau : ° RỦI ro
- Lạm phỏt / giảm phỏt
- Tỷ suất hoàn vốn đối với cỏc loại hỡnh đầu tư thay thế
* TỶ suất hoàn vốn trong quỏ khứ đối với những loại hỡnh tài sản cú thể
so sỏnh
- Cung cầu về quỹ đầu tư
- Thuế
} Ứng dụng trong thực tiễn
Áp dụng đối với những tài sản cú khả năng mang lại thu nhập hoặc
thuộc
dạng đầu tư.
j) Ưu nhược điểm " Ưuđiểm
- Đơn giản, dễ sử dụng.
„ . NhƯợc điểm: Việc xỏc định tỷ suất vốn hoỏ chớnh xỏc là phức tạp do
việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của tỪng cỏ
nhõn.
2.31 KỸ THUẬT DềNG TIỀN CHIẾT KHẨU
a) Khỏi niệm
Là phương phỏp ước tớnh giỏ trị của tài sản cần thấm định giỏ bằng cỏch chiết khẩu tất cả cỏc khoản thu chỉ trong tương lai về thời điểm hiện tại và cú tớnh đến yếu tố lạm phỏt, sự khụng ổn định của thu nhập.
b) Cơ sở
Dựa trờn thị trường và cỏc giả thiết liờn quan đến thị trường c) Điều kiện thực hiện
Phải căn cứ vào đặc tớnh riờng biệt của tài sản và điều kiện của thị
trường để quyết định ỏp dỤụng. đ) Cỏc bước tiến hành
=_ DỰ đoỏn dũng tiền thu nhập rũng trong tương lai trong thời gian giả
định của khoản đầu tư và cõn đảm bảo tớnh chớnh xỏc của dự bỏo trong những năm đầu.
„ Xỏc định tỷ lệ chiết khấu, yờu cầu là phải phản ỏnh được cỏc rủi ro
và kết quả xỏc định phải cú tham khảo từ thực tế trờn thị trường.
e) Cỏch tiếp cận Cú hai cỏch tiếp cận:
"_ Giỏ (rẽ hiện tại rũng (Net Present Value- NPV)
NPV= Giỏ trị hiện tại của cỏc dũng tiền thu nhập trong tương lai — Giỏ trị hiện tại của cỏc dũng tiền chi phớ trong tương lai.
Cụng thức tớnh: - Dũng tiền khụng đều: CF. CF, CF n I+r' ri tran" NPV=-l+ " GE, NPV =-]+ ằ Hạnh Trong do:
I: nguồn vốn đầu tư ban đầu.