ý =!*ynh san tan"
2.3.3. CÁC CễNG THỨC VỐN HểA
2.3.3.1 Mối quan hệ giữa thu nhập (1) - giỏ trị ( V ) - tỷ suất (R ) Cú ba yếu tố quan trọng cần quan tõm khi thực hiện thẩm định giỏ theo phương phỏp vốn hoỏ thu nhập, đú là giỏ trị ( V ); thu nhập ( I ) và lói suất vốn hoỏ ( R ). Mối quan hệ cơ bản giữa cỏc yếu tố này được thể hiện theo 3
dạng sau :
I=V xR R=l1I/V V-=I/R
Từ mối quan hệ này, nếu biết được 2 yếu tố ta sẽ tớnh được yếu tố
thứ 3. Điều này cú ý nghĩa hết sức quan trọng, đặc biệt là trong việc ước tớnh
giỏ trị tài sản; nếu chỳng ta cú số liệu về thu nhập vả tỷ suất vốn húa, chỳng
ta sẽ tớnh được giỏ trị tài sản
2.3.3.2. Mối quan hệ giữa tỷ suất vốn hoỏ ( R ) và tỷ suất sinh lợi ( Y Mối quan hệ cơ bản giữa tỷ suất vốn hoỏ và tỷ suất sinh lợi được biểu
hiện theo cụng thức sau:
R=Y-Axa
Đõy là một trong những mối quan hệ quan trọng nhất để thẩm định giỏ.
Nú khụng chỉ mụ tả mối tương quan trọng yếu giữa tỷ suất vốn hoỏ và tỷ suất sinh lợi trong nhỮng điều kiện thị trường khỏc nhau, mà cũn hữỮUu ớch trong
việc ước tớnh một trong những tỷ suất này khi đó biết tỷ suất cũn lại.
R cú thể lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn Y tựy thuộc vào việc giỏ trị mong đợi của tài sản V gióm, duy trỡ ổn định hay tăng
Một số dạng cụ thể của mối quan hệ cơ bản này :
Trong đú :
R : tỷ suất vốn húa Y: tỷ suất sinh lợi
A : tỷ lỆ tăng trưởng tài sản mong đợi
1/S; : thỪa số quỹ tớch lũy hàng năm
Vớ dụ : Một bất động sản mong đợi cú lợi tức 100 triệu đồng: 95 triệu
đồng: 95 triệu đồng: 100 triệu đồng và 110 triệu đồng trong 5 năm tới . Giỏ trị tài sản mong đợi tăng 10%. Hóy tớnh giỏ trị tài sản nếu tỷ suất chiết khấu thớch
hợp là 11%
Giải:
Bước đầu tiờn là tớnh giỏ trị ổn định của lợi tức
Giỏ trị hiện tại của chuối lợi tức trờn với tỷ suất chiết khấu 11% là
— 100tr + 95tr 95tr, 100fữr 110tr = + + + = iờu đồ NPV = 111 *110 1P 1416 "1ạÊ 7 3751 triệu đồng ơ 0,11 Mức lợi tức Ốn định hàng năm P = 371,1 trả x 1-1115 = 371,1 trđ x 0,2705706G = 100,41 trả
Bước thứ hai tớnh R theo cụng thức :
0/11 111 —1 111 —1
R = Y -A x1⁄S; =0,11 -0,10( )=0,11— 0,016 = 0,094
Bước thứ ba tớnh giỏ trị tài sản theo cụng thức V =I / R
Giỏ trị tài sản = 100,41 trđ / 0,094. = 1.068.191.000đ