Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số.
Giá đất Cung về đất G1 G E Cầu về đất L1 L L2 Số lượng đất
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình. Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp
giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.
D
Giá D1 S G A
G1 B
L1 L Số lượng đất
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Hình 2.2. minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1 và số lượng mới được bán sẽ là L1.
Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm... làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu.
S
Giá D S1 G E
L L1 Số lượng đất
Hình 2.3. Sự thay đổi về cung
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài. Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác lập-Mất cân bằng. Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối.
BÀI TẬP CHƯƠNG 2Bài tập 1 Bài tập 1
Có một công ty kinh doanh nhà đất tại địa phương có khả năng cung cấp 4 mảnh đất, số người muốn mua sẽ phụ thuộc vào giá mà công ty đặt ra. Dưới đây là số liệu điều tra về khả năng chi trả của người dân mà công ty thu thập được.
STT Tên người muốn mua đất Khả năng chi trả (triệu đồng)
1 Nguyễn Văn Anh 750
2 Trần Văn An 600 3 Trịnh Ngọc Lâm 250 4 Nguyễn Thị Mai 100 5 Hoàng Văn Bình 550 6 Lê Đức Sâm 350 7 Phạm Văn Bình 150
1. Vẽ đường cầu đối với người muốn mua đất;
2. Bạn là chuyên gia về định giá, bạn đề nghị mức giá nào để không có trội cầu, giải thích ngắn gọn;
3. Công ty kinh doanh nhà đất cho rằng khi cấp cho người có nhu cầu nên thu một khoản tiền, số tiền này đảm bảo cho tất cả những người có nhu cầu đều có thể trả được, vậy số tiền này là bao nhiêu, giải thích ngắn gọn.
Bài tập 2
Giả sử bạn chịu trách nhiệm trong quản lý thị trường nhà ở tại địa phương, số liệu về mặt lịch sử cho thấy rằng đường cung và cầu “tiêu biểu” có thể áp dụng được cho lĩnh vực nhà ở. Đối với mỗi tình huống sau đây bạn hãy đưa ra 2 dự đoán: Thứ nhất sự dịch chuyển đường cầu. Thứ hai lượng cung và lượng cầu có thay đổi hay không?
1. Ước tính rằng dân số giảm khoảng 15% do có sự di chuyển một số cơ quan sang địa phương khác;
2. Bộ Tài chính dự báo rằng mức thu nhập của người dân địa phương sẽ cao hơn, giả sử rằng dự báo trên là đáng tin cậy;
3. Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản giảm từ 2% xuống còn 1%; 4. Số công ty kinh doanh nhà ở tại địa phương sẽ tăng lên 50%.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2
2. Hãy phân tích các đặc trưng của giá đất liên quan đến giá đất 3. Hãy trình bày các loại giá đất trong điều kiện Việt Nam hiện nay. 4. Tại sao nói địa tô là một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất. 5. Trình bày hiểu biết của mình về cung của đất đai trong thị trường đất đai. 6. Trình bày hiểu biết của mình về cầu của đất đai trong thị trường đất đai.
CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Nội dung của chương III gồm các vấn đề: - Định giá đất;
- Thông tin trong định giá đất; - Nguyên tắc định giá đất;
- Định giá đất trên thế giới và Việt Nam
Yêu cầu sinh viên học xong chương III phải nắm được các vấn đề cơ bản liên quan đến định giá đất, đặc biệt phải hiểu và biết vận dụng các nguyên tắc trong quá trình định giá đất.