(1) Lựa chọn phương pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ phát triển, phù hợp với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá.
(2) Xác định phương thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy hoạch thành thị, phương thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là xây dựng nhà chung cư.
(3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá thành đầu tư... căn cứ vào điều tra thị trường của công ty đó và phân tích tính khả thi của các hạng mục này là 2 năm, sau đó có được quyền sử dụng đất là có thể khởi công, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thuê hàng năm của mỗi m2 xây dựng được dự tính là 600 nghìn đồng, chi phí cho thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60% còn lại. Trước mắt lãi suất tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phương là 8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký là 1% giá đất, công ty phát triển này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 15% tổng giá bất động sản được phát triển.
(4) Tính giá đất
Áp dụng công thức tính toán giá đất:
Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức - Thuế - Lợi nhuận của thương nhân phát triển.
Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất
(1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử dụng 50 năm, thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm.
Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 - 25%) = 3.240 triệu đồng.
Tổng giá bất động sản: (triệu đồng)
(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 8.000 = 20.000 (triệu đồng) (3) Tổng lợi tức = giá đất x [(1 + 12%)2 - 1] + 20.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 - 1] + 20.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1]
= 0,2544 x giá đất + 2.181,979 (triệu đồng)
Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi tiêu thụ hết thì kết thúc. Ðầu tư cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi là 2 năm, đầu tư cho chi phí xây
dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục không gián đoạn, khi tính lãi, giả thiết là các năm đều có đầu tư đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho nên lượng đầu tư hàng năm tính theo bình quân nửa năm một của năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư của năm thứ nhất và năm thứ hai lần lượt là 1,5 năm và 0,5 năm.
(4) Lợi nhuận của thương nhân phát triển = 39.492,802 x 15% = 5.923,920 (triệu đồng)
(5) Thuế cho thuê bất động sản đã được xem xét khi xác định tổng giá bất động sản. (6) Lấy những số liệu trên điền vào công thức, có:
Giá đất = 39.492,802 – 20.000 - ( 0,2544 x giá đất + 2.181,979 ) – 5.923,920
Giá đất = (triệu đồng)
(7) Vì thương nhân phát triển phải chi trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật, định giá khi nhân được quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân phát triển có thể chi trả là phải đem (6) trừ đi những chi phí nói trên.
Giá cao nhất mà thương nhân có thể trả
= triệu đồng hay 11,235 triệu/m2 Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của giá đất.
Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận, giống với phương thức 1, cho nên có:
(1) Tổng giá bất động sản = (triệu đồng)
(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 20.000 (triệu đồng)
(3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 - 1] + 2.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1] = 148,24 + 69,96 = 2.187,979 (triệu đồng).
(4) Lợi nhuận của thương nhân = 5.923,920 (triệu đồng)
(5) Ðiền vào công thức là có thể có được giá cả đất đai khi hoàn thành phát triển đất đai. Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4)
= 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920 = 11.386,882 (triệu đồng)
(6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả sau 2 năm, cho nên: Giá cả hiện nay của khu đất = (triệu đồng)
(7) Giá đất mà thương nhân có thể trả = (triệu đồng) hay 11,235 triệu/m2