Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất cả các chi phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu: Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;
Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc; Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;
Dịch vụ điện tạm thời;
Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm:
Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc và giám sát;
Các lãi vay nợ xây dựng;
Các công tác quản lý bất động sản; Các chi phí quản lý công trình; Tiền thuê đất theo hợp đồng nếu có; Thuế bất động sản;
Các trả giá để đẩy mạnh công trình;
Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác.
Nghiệp vụ ước tính chi phí được đào tạo trong các trường kiến trúc và xây dựng, người ước tính chi phí là nhà kỹ thuật nói chung không quan tâm đến giá trị. Nhiệm vụ của nhà định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá.
Các nhà kiến trúc, xây dựng và nhà định giá hiện đang sử dụng các phương pháp sau để ước tính chi phí:
1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng
Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Tất cả các chi phí được tính toán chi tiết đến mỗi lao động và từng loại nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị phục vụ yêu cầu chi tiết kỹ thuật... cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí quảm lý và lợi nhuận của người xây dựng.
Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước tính chi phí chính xác. Khi áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian.
2. Phương pháp khảo sát số lượng
Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp trên. Trong phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được nhà hợp đồng chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ. Trong thực tế, các hoạt động chi tiết và kỹ thuật của công nghiệp xây dựng, nhằm áp dụng phương pháp này đảm bảo cho kết quả tương đối chính xác.
3. Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng
Phương pháp này được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ, như: chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3; mái, nền, ốp gạch men... theo đơn vị m2; tường gạch, ống nước... theo đơn vị m, phục vụ cho công việc sửa chữa thay thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ sung, nó không được nhà xây dựng áp dụng thường xuyên, và không khuyến nghị các nhà định giá bất động sản sử dụng như là công cụ để định giá bất động sản.
4. Phương pháp so sánh thị trường
Phương pháp này được nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi việc ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này, các chi phí theo đơn vị m3 hay m2 được tính bằng cách chia tổng chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối m3 hay m2 chứa dựng bên trong kết cấu đó. Các công trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và hoàn thành việc xây dựng mới đây (trong vòng 3-6 tháng). Các kết quả đạt được sau đó được nhân với tổng số m3 hay m2 của công trình mục tiêu, tổng số cuối cùng được cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành chính và lãi của nhà xây dựng.
Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế không có 2 ngôi nhà nào giống nhau hoàn toàn về kiểu dáng và chất lượng xây dựng. Muốn ước tính chi phí có thể tin tưởng được thì cần phải tính toán chi phí m3 hay m2 cho các ngôi nhà tiêu chuẩn theo kích thước đã cho, ngoại trừ chi phí đất, rồi tiến hành điều chỉnh các khác
biệt về kích thước, chu vi, hình dạng của ngôi nhà, cũng như về chất lượng của các đặc trưng như là phòng tắm, sàn, đặc biệt là các thiết bị lắp đặt cố định, độ cao trần...
4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹa) Sự giảm giá tích luỹ a) Sự giảm giá tích luỹ
Sự giảm giá tích luỹ là tổng số giảm giá của tất cả các nguồn được đo bằng hiệu số của chi phí xây dựng lại mới các công trình xây dựng, với giá trị hiện tại của các công trình xây dựng đó ở vào thời điểm đánh giá. Trong thực tế, có khả năng một tài sản tăng giá chứ không phải giảm giá, điều này xảy ra khi có sự khan hiếm bất thường (hoặc như tài sản là đồ cổ). Sự tăng giá cũng có thể xảy ra khi lạm phát làm yếu đi sức mua của đồng tiền. Các trường hợp tăng giá bị loại trừ không được xem xét trong phần này.
Cần phải lưu ý đến sự khác nhau giữa sự giảm giá và sự khấu hao, đó cũng là sự khác nhau giữa nhiệm vụ của nhà định giá và nhà kế toán. Nhiệm vụ của nhà định giá là ước tính số lượng giảm giá tích luỹ của tài sản, không quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hoàn cho người cho người chủ sở hữu những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu. Nhà định giá phải quan tâm đến giá trị hiện tại của các quyền tương lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản
Ví dụ: Tính giảm giá tích luỹ của một tài sản nhà ở, nếu chúng ta biết chi phí thay thế hiện hành của tài sản đó tính được là 800 triệu đồng, và biết giá bán thị trường hiện hành của tài sản tương tự cùng ở trong điều kiện tương tự là 600 triệu đồng. Câu trả lời giảm giá tích luỹ của tài sản là 200 triệu đồng hay 25%.
Như vậy, thị trường tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài sản qua mức giá thấp hơn từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự nhiên, hoặc do con người, hoặc do lỗi thời chức năng hoặc bên ngoài.
Các nguyên nhân chính gây giảm giá tích luỹ là: sự giảm giá tự nhiên; lỗi thời chức năng; lỗi thời bên ngoài.
Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng qua quá trình sử dụng; hoạt động của các yếu tố như tuổi, sự phá huỷ của mối mọt và các vật hại, sự tàn phá của các cơn bão hoặc nhiệt độ cao; sự hư hỏng do con người gây ra như sao lãng, nước, chất nổ hoặc do người phá hoại. Có thể phân loại: giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và giảm giá tự nhiên không sửa chữa được. Nhiệm vụ của sửa chữa là: sửa chữa các thiếu sót để tạo ra hoạt động có hiệu quả; những sửa chữa có liên quan đến việc làm tăng thêm giá trị hoặc tăng thêm thu nhập hoạt động thực của tài sản. Sự giảm giá có dự tính trước bao gồm các chi phí cần thiết cho các hạng mục chủ yếu cần phải được bảo dưỡng thay thế hoặc trang bị lại theo giai đoạn, bao gồm: mái, cấp nước, dây điện, nhiệt, sơn lại theo chu kỳ và hoàn chỉnh lại bề mặt bên trong và bên ngoài. Dạng khác của giảm giá có thể sửa chữa được là các trì hoãn sửa chữa được đo như phần trăm của chi phí mới. Trong giảm giá tự nhiên không sửa chữa được cần đo mất mát tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài của các phần chịu tải nặng của công trình.
Lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp, phòng tắm, phòng ngủ... không thích hợp, lãng phí diện tích; Sự không đầy đủ trong kết cấu như tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước, quạt, nhiệt... và thiếu chức năng khác gây hạn chế sự dụng tài sản có hiệu quả; sự thừa quá mức các phương tiện kết cấu: hệ thống sưởi hoặc làm lạnh quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá nhiều, tường dày quá mức bình thường; lỗi thời về thiết bị như kiểu bếp lỗi thời, thiết bị cấp nước nống không có điều khiển tự động... Có thể phân ra: lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được.
Lỗi thời bên ngoài: các nguy hiểm và phiền toái bên cạnh như luồng giao thông, khói, bụi, tiếng động...; các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu các công trình; các công trình nâng cao ở bên trên hoặc bên dười đất làm ảnh hưởng đến giá trị của miếng đất; việc giảm yêu cầu gây ra do sự di chuyển dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài sản thấp hơn. Có thể phân ra: lỗi thời bên ngoài có thể sửa chữa được và lỗi thời bên ngoài không thể sửa chữa được.
Ngoài ra sự giảm giá còn phải kể đến các hư hỏng về vật lý. Có những hư hỏng về vật lý có thể sữa chữa được: hỏng mái; hỏng vòi và ống nước; hỏng đường đi bộ và đường ôtô; bảo dưỡng kém
các bức tường ngoài; hỏng vật liệu trang trí; hỏng sàn; hỏng vách; hỏng bồn tắm; hỏng thiết bị bếp; hỏng bơm nước; hỏng thiết bị thông gió và nhiệt; hỏng điện; nứt sàn... Nhưng có những hư hỏng về vật lý không thể sữa chữa được, đó là các hư hỏng của các hạng mục không thể thay thế được.