Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước...
Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá là Bộ Tài chính; Sở Tài chính của các tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất. Các thành viên định giá đất là những người được các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001; Căn cứ Luật Đất đai số 13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn cứ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002, Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị Định 188/2004/NĐ-CP Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại địa phương. Ban hành kèm theo Nghị định này là 9 khung giá đất (tối thiểu và tối đa), ứng với các loại đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tạị đô thị. Chênh lệch giữa mức giá tối thiểu của loại đất rẻ nhất và mức giá tối đa của loại đất đắt nhất có thể lên đến 134.000 lần (đất rừng sản xuất: 500 đồng/m2, đất ở đô thị: 67,5 triệu đồng/m2). Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất quy định tại Nghị Định 188/2004/NĐ-CP và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Đồng thời hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh lại loại đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã phân loại trước đó.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3
1. Anh hay chị hiểu gì về định giá đất?
2. Tại sao khi định giá đất phải phân tích các thông tin liên quan liên quan đến giá đất?
3. Có bao nhiêu nguyên tắc được vận dụng trong quá trình định giá đất? Theo bạn nguyên tắc nào là quan trọng nhất? Tại sao?
4. Định giá đất ở Việt Nam hiện nay có điểm gì giống và khác định giá đất ở một số nước mà bạn biết?
CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Nội dung của chương IV nhằm cung cấp cho sinh viên một số phương pháp định giá đất thông dụng đang được áp dụng ở một số nước trong khu vực và Việt Nam:
- Phương pháp thu nhập;
- Phương pháp so sánh trực tiếp; - Phương pháp thặng dư;
- Phương pháp chi phí;
- Phương pháp phân tích hồi quy.
Yêu cầu sau khi học xong chương IV sinh viên phải biết vận dụng các phương pháp định giá đất trong điều kiện cụ thể.