Sự điều tra và quan sát là quan trọng trong việc thu thập tài liệu giảm giá. Để thực hiện được phương pháp này người định giá phải phân loại giảm giá, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài. Trong đó lại chia ra sự giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được, cũng như sự lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Dựa trên sự điều tra chi tiết và cẩn thận lập danh sách tất cả các bảo dưỡng, hiện đại hoá, nâng cao và sửa chữa của các giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Ước tính chi phí để tiến hành các hạng mục đó, cần có sự thận trọng để không bị trùng lặp.
Các thành phần cơ cấu hay cấu thành Chi phí thay thế (triệu đồng) - Móng 36,00 - Tường 99,00 - Các vách ngăn 36,00 - Kết cấu mái 21,00 - Dầm và các liên kết 28,00 - Cột 6,00 Tổng cộng 226,00 Cộng với 8% chi phí kiến trúc 18,08
12% chi phí quản lý hành chính và lãi 27,12
Tổng số chi phí thay thế cấu thành 271,33 Ước tính theo dõi giảm giá tự nhiên
không thay thế được 15%(*) 4,07 (*) Dựa trên tỷ lệ tuổi hiệu quả đối với tuổi thọ thông thường của
các công trình xây dựng
Đối với sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được người định giá có thể được sử dụng 1 trong 2 phương pháp sau: phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ; và phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ, để tính toán tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài. Thông qua điều tra và quan sát thu thập tài liệu về các nguyên nhân của giảm giá, nhà định giá phải thiết lập một cách tương ứng ước tính tỷ lệ hết thời hạn của các cơ cấu khác nhau trong mối liên quan với tổng số chi phí thay thế đơn vị của chúng.
Phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ được nhà định giá áp dụng để ước tính tích luỹ phần trăm mất mát của các phần cơ cấu cấu thành đối với ước tính chi phí thay thế của các phần đó.
Phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ tương tự như phương pháp trên, ngoại trừ áp dụng tỷ lệ giảm giá đối với mỗi một cấu thành xem xét. Thông thường phương pháp này chỉ áp dụng đối với các hạng mục cơ cấu có cuộc sống ngẵn hạn như là: mái, điện, nước, thảm, nhiệt và điều hoà không khí... Thể hiện trong bảng sau:
Cấu thành các bộ phận cơ cấu Chi phí thay thế (triệu đồng) Tuổi hiệu quả (năm) Tuổi thông thường mở rộng Sự giảm giá Phần trăm (%) Tiền (triệu đồng) - Móng 36 9 60 15 5,40 - Tường 99 9 60 15 14,85
- Các vách ngăn 36 9 60 15 5,40
- Xà và các kết nối 28 9 60 15 4,20
- Kết cấu mái 21 9 60 15 3,15
- Cột 6 9 60 15 0,90
- Mái 14 10 20 50 7,20
- Máy điều hoà 26 8 15 53 13,78
- Thảm 20 10 12 83 16,60
Tổng cộng chi phí thay thế
286 71,48
4.5. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phía) Đối tượng định giá a) Đối tượng định giá
Công ty ABC sở hữu và đang hoạt động một trung tâm giải trí 5 năm tuổi. Nó cần được định giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty.
Trung tâm giải trí có diện tích sàn là 10.000 m2 và diện tích đất là 3.000 m2. Khu đất trên đó trung tâm giải trí định vị là đất toàn quyền sở hữu.
Chi phí xây dựng hiện hành của trung tâm giải trí được ước tính là 1,8 triệu đồng/m2. Tuổi kinh tế của các công trình trong trung tâm giải trí được ước tính là 50 năm. Mới đây, một địa điểm có thể so sánh được đã được Nhà nước bán trong một hợp đồng cho thuê 60 năm cho sử dụng làm trung tâm giải trí với mức giá 1,6 triệu đồng/m2.
b) Quá trình định giá
Giá trị thị trường của đất trống:
3.000 m2 x 2 triệu đồng/ m2 = 6 tỷ đồng
(Mức giá đất sở hữu toàn quyền 2 triệu đồng/m2 tính được là từ mức giá đất cho thuê 60 năm đã biết là 1,6 triêu đồng/m2 quy đổi ra bằng cách lấy hệ số chuyển đổi là 0,8 : 1,6 triệu đồng/m2 : 0,8 = 2 triệu đồng/m2)
Chi phí hiện hành của các công trình
10.000 m2 x 1,8 triệu đồng/m2 = 18 tỷ đồng Giảm giá tích luỹ trên các công trình đang tồn tại
[(5/50) x 100%] x 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng Chi phí thay thế giảm giá của các công trình là
18 tỷ đồng - 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng Giá trị thị trường của tài sản
16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng = 22,2 tỷ đồng.