Ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất đai, ở Malaysia cơ quan định giá trực thuộc bộ Tài chính, còn ở Singapore các cơ quan định giá trực thuộc bộ Tư pháp và bộ Tài chính. Tuy có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhưng cơ chế hoạt động của định giá bất động sản tại mỗi nước cũng gần tương tự nhau.
Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương của mỗi nước do bộ trưởng cơ quan chủ quản trực tiếp của nước đó bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quản lý Nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình.
Riêng các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong năm (do sự tách nhập), Cơ quan định giá trung ương về bất động sản của mỗi nước còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà nước goị là "Uỷ ban Định giá trung ương". UB định giá trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và tổ chức khác có liên quan như: bộ Tài chính; bộ Tư pháp; Ngân hàng trung ương; Cục Đất đai; đại điện cơ quan định giá trung ương; đại diện các tổ chức định giá tư nhân... Uỷ ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong
việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá đất.
c) Đối tượng
Ở Thái Lan, Malaysia, Singapore các cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản. ở Trung Quốc các tài sản định giá là tài sản được Bộ luật Dân sự quy định là bất động sản. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn). Riêng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá được thực hiện đối với từng khu vực lớn gọi là "BLOCK"
d)Phạm vi
Chủ yếu định giá các bất động sản thuộc đối tượng phải đánh thuế, thu lệ phí hoặc để Nhà nước đền bù khi thu hồi đất.
4.2. Định giá đất của Nhật bản
Định giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hoàn chỉnh.
Cơ sở của bình giá giám định địa sản ở Nhật bản
Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật bản là do Ngân hàng làm đại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng. Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm vụ bình giá đất đai ngoài việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tư nhân trong một bộ phận của xã hội ra, chủ yếu là để đáp ứng yêu cầu của cơ quan Chính phủ tính toán đền bù trong trưng dụng đất. Sau đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến định giá dần dần thoát ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phương đều thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt động nghiệp vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ quan nhà nước, đất đai công cộng quan trọng, rồi nhanh chóng mở rộng ra đến các xí nghiệp tư nhân dân gian và cá nhân.
Chế độ định giá giám định đất đai hiện hành của Nhật bản là xác lập trên cơ sở của “Luật bình giá giám định bất động sản” thông qua ngày 16.7.1963 và chính thức thực hiện năm 1964.
Vào những năm 60, giá cả đất đai Nhật bản tăng đột biến, cho nên, phát sinh nhiều vấn đề xã hội như khó có được đất đai sử dụng công cộng, đầu tư vào đất đai quá nóng. Để giải quyết những vấn đề và mâu thuẫn đó, ngày 6.3.1963 hiệp hội đã đề xuất với đại thần xây dựng “Tờ trình về xác lập chế độ bình giá giám định bất động sản”, trên cơ sở đó, Nhật bản lập ra “Luật giám định bất động sản”, năm 1964 định ra “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám định bất động sản”. Từ đó các chế độ có liên quan đến bình giá giám định đất đai ở Nhật bản dần dần được chính thức hoá và trở thành chế độ. Cái gọi là bất động sản trong “dân pháp” (luật dân sự) của Nhật bản giải thích là đất đai và vật gắn liền, còn bình giá giám định bất động sản là việc phán định giá trị kinh tế đối với đất đai, vật kiến trúc và các loại quyền lợi ngoài quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc, và dùng hình thức tiền tệ để thể hiện những giá trị đó. Về mặt vật lý thì bất động sản là đất đai và vật kiến trúc phụ thuộc vào đất đai, còn bình giá giám định bất động sản là lấy việc phán đoán giá trị làm mục đích, nghĩa là nặng về việc phán đoán những lợi ích mà quyền lợi đối với nó có thể sản sinh ra. Loại quyền lợi có thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội dung sau đây:
Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc. Loại quyền sở hữu này không chỉ bao gồm quyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những quyền lợi khác. Ví dụ có phụ thêm quyền sở hữu về quyền mượn đất (đất để).
Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, như quyền mượn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất đi kèm với quyền sở hữu.
Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đoán chuẩn xác đối với những quyền lợi nói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ ràng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra.
Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật bản, người ta đã tiến hành bình giá giám định một cách tương đối độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc, điểm này là tương đối đặc sắc. Chủ yếu là vì
ở Nhật bản quyền lợi về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương đối rõ ràng, kỹ thuật bình giá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương đối lớn; giá cả đất đai của Nhật bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản; ngoài ra, lần theo truyền thống mà xem thì đại đa số cơ cấu bình giá giám định bất động sản đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai, chính vì những mặt trên đây nên bình giá giám định bất động sản của Nhật bản chủ yếu thiên về bình giá giá cả đất đai.
Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai là được quyết định bởi 3 yếu tố hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác động. Cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đoán giá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức độ ảnh hưởng của các các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đoán một các hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai.
4.3. Định giá đất của Đức
Định giá đất đai là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông đất đai trong khu vực xây dựng và khu vực phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán ra theo giá cả công bố trên thị trường địa sản.
Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các loại nhân tố. Đối với người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ những tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch địa sản một cách tương đối chính xác. Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua quan sát và nghiên cứu các yếu tố về cơ cấu tài sản, nhà cửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyên gia này bao gồm kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư. Để làm công việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng. Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai. Vị trí của Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Ví dụ: ở Bang Saxe thì bố trí trong Cục địa tịch, lãnh đạo Cục địa tịch là chủ tịch của Uỷ ban; còn ở bang Morson thì nằm trong Cục tài chính. Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ Cục tài chính sang Cục địa tịch. Bất luận là Uỷ ban nằm trong Cục địa tịch hay Cục tài chính thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất kỳ ai. Để tránh thiên lệch, thành viên của Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một lần. Dưới Uỷ ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc.
1. Thành phần của Uỷ ban định giá: Uỷ ban này gồm trên 20 người hợp thành, bao gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia về định giá địa sản và định giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn tài chính có kinh nghiệm.
2. Nhiệm vụ của Uỷ ban định giá:
(1) Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì Uỷ ban định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản: A. Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”. B. Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền đền bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định khác của pháp luật; C. Chủ địa sản, người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa kế tài sản, luật sư tư nhân và người công chứng; D. Cơ quan toà án và tư pháp.
Kết quả định giá loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước là có tác dụng trọng tài; khi đất đai bị trưng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù; ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân (như thừa kế, phân chia).
(2) Uỷ ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra còn định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản.
(3) Uỷ ban định giá lãnh đạo và thẩm tra giá cả mua bán và việc thu thập, biên tập số liệu cần thiết khác cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Uỷ ban định giá.
(4) Uỷ ban định giá cần phải giữ cho chủ địa sản phó bản kết quả định giá.
(5) Nếu không có quy định và thoả thuận khác thì kết quả định giá của Uỷ ban định giá là không có hiệu lực ràng buộc.
(6) Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo.
Ở Đức cứ cách một năm đến 2 năm, Uỷ ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng khu vực và công bố cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham khảo công khai, tương tự với giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.
Khi xác định giá cả tham khảo công khai, Uỷ ban định giá mời toàn bộ Uỷ viên họp hội nghị, trong hội nghị chuẩn bị bản đồ công tác, trên bản đồ ghi rõ giá cả mẫu giao dịch địa sản của từng khu vực và giá cả địa sản tham khảo công khai được đề nghị. Uỷ ban tiến hành thảo luận về kiến nghị đối với giá cả tham khảo công khai và ra quyết định, sau đó lấy kết quả quyết định hợp thành bảng giá đất tiêu chuẩn và bản đồ giá đất để công bố và bán ra, đồng thời tiếp thu tư vấn của mọi tổ chức và cá nhân.
Khi định giá tham khảo công khai, trong mỗi khu hành chính, giá cả giao dịch thu thập được phải là giá cả đất đai của các trạng thái phát triển khác nhau. Trong khu vực xây dựng, giá cả tham khảo của đất đai xác định bằng giá cả giao dịch thị trường và xác định vào cuối mỗi năm. Đối với khu vực cá biệt, phải xác định giá đất tham khảo vào thời gian khác nhau, thì có thể do cơ quan chủ quản xin phép xác định theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”.
Nếu chất lượng đất của một vùng nào đó bị thay đổi vì kế hoạch xây dựng hoặc các biện pháp khác, thì khi sửa đôi giá đất đai tham khảo công khai lần sau, phải định giá trên cơ sở chất lượng đất đai đã thay đổi, có thể thống nhất với tình trạng địa sản khi định giá để thu thuế địa sản tại thời điểm mới nhất để định giá tham khảo công khai.
Giá đất đai tham khảo công khai cần được công bố và thông tin cho cơ quan chủ quản tài chính.
3. Quyền hạn của Uỷ ban định giá:
(1) Uỷ ban định giá được thuyết minh đối với địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền mặt phải trả, mức tiền đền bù trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu nhập giá cả giao dịch và số liệu cần thiết cho việc định giá, Uỷ ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những người có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan. Chủ địa sản và những người đảm nhiệm cần