a Quốc lộ
1 + Đường Láng - Hoà Lạc II
2 + Hồ Tùng Mậu III
b Đường địa phương
3 + Đường 69 - đoạn I II
4 + Đường từ Phạm Văn Đồng vào khu ngoại giao đoàn II 5 + Đường từ Hồ Tùng Mậu vào Khu đô thị Mỹ Đình I, II II
6 + Đường nối từ Phạm Hùng đến Lê Đức Thọ II
7 + Đường Xuân La- Xuân Đỉnh IV
8 + Hoàng Quốc Việt I
9 + Lê Đức Thọ II
10 + Lương Thế Vinh III
11 + Nguyễn Trãi II
12 + Phạm Hùng I
13 + Phạm Văn Đồng I
14 Đường Kinh tế Miền Tây V
15 Đường Vành Khuyên (tạm gọi) (Nút giao thông Nam cầuThăng Long thuộc địa phận xã Đông Ngạc - Xuân Đỉnh) III
16 Đường vào xí nghiệp Vi sinh V
17 Đường Yên Hoà đến xã Đại Mỗ V
18 Đoạn từ đường 69 đi Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất V
19 Đường Nguyễn Hoàng Tôn III
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
c) Giá quy định
Giá đất ở thuộc khu vực xã giáp ranh các quận (có chung ranh giới hành chính với quận) được phân làm 5 loại đường (bảng 5.20) và 4 vị trí quy định cụ thể ở bảng 5.21. Trong phạm vi tính từ chỉ giới hè đường, phố đến 200 m được xác định theo 4 vị trí (1, 2, 3, 4) như nguyên tắc xác định vị trí thửa đất ở các quận, thị trấn. Các vị trí còn lại ngoài 200 m tính từ chỉ giới hè đường, phố.
21. Giá đất khu vực giáp ranh
Đơn vị tính: Đồng/m2
Vị trí lô đất Giá đất ở
Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Đoạn loại IV Đoạn loại V Vị trí 1 18 000 000 15 000 000 11 000 000 8 760 000 7 000 000 Vị trí 2 9 000 000 7 500 000 6 000 000 4 300 000 3 500 000 Vị trí 3 7 000 000 6 500 000 3 200 000 2 700 000 2 300 000 Vị trí 4 5 500 000 4 100 000 2 200 000 2 000 000 1 900 000 Ngoài phạm vi 200m 4 000 000 3 000 000 1 800 000 1 700 000 1 600 000 Vị trí lô đất Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Đoạn loại IV Đoạn loại V Vị trí 1 7 700 000 6 450 000 4 750 000 3 800 000 3 000 000 Vị trí 2 3 850 000 3 250 000 2 700 000 2 000 000 1 650 000 Vị trí 3 3 000 000 2 800 000 1 500 000 1 400 000 1 450 000 Vị trí 4 2 350 000 1 800 000 1 400 000 1 300 000 1 250 000 Ngoài phạm vi 200m 1 750 000 1 500 000 1 200 000 1 100 000 1 050 000 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Căn cứ vào vị trí của từng thửa đất để xác định giá của thửa đất.
BÀI TẬP CHƯƠNG 5
1. Xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng III tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:
Đơn vị tính Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004
Tổng sản lượng lúa cả năm kg 17.000 22.000 15.000
Giá bán bình quân năm đ/kg 2.500 2.500 2.700
Tổng thu nhập đồng 42.500.000 55.000.000 40.500.000
Giá thành đ/kg 1.150 1.100 1.250
Chi phí sản xuất đồng 19.550.000 24.200.000 18.750.000
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng
%/năm 7,5 7,0 8,5
2. Một xã đồng bằng tại huyện X của thành phố theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 70.000 đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 theo thứ tự là: 1; 0,87; 0,70; 0,52. Hãy xác định giá đất trồng cây hàng năm của các vị trí còn lại cho xã.
3. Hãy xác định giá đất ở của các vị trí 2, 3 và 4 cuả các đường loại I, II, III, IV, biết giá thị trường trung bình của vị trí 1 đường loại I, II, III, IV tương ứng của đô thị đặc biệt là 54, 50, 45 và 40 triệu đồng/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại I, II, III, IV theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,70 và 0,50.
Mảnh X mặt tiền 4m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 5m, sâu 12m Mảnh Z mặt tiền 6m, sâu 25m
Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu Hãy xác định giá của mảnh Y và Z?
X-20 Y-12 Z-25 4m 5m 6m 5. Cho 3 mảnh đất như hình vẽ Mảnh X mặt tiền 5m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 6m, sâu 18m Mảnh Z mặt tiền 4m, sâu 25m
Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu Hãy xác định giá của mảnh Y và Z
X-20m
Z-25m Y-18m
5m 6m 4m
6. Một mảnh đất hình thang ABCD (như hình vẽ) trong đó AB là mặt tiền đường phố, AB song song với CD, AB = 65m, CD = 95m, AD = 72m, độ sâu thửa đất là 70m. Chia mảnh đất làm 2 phần bởi một đường thẳng vuông góc với mặt phố, anh, chị hãy xác định kích thước mỗi phần để hai mảnh đất có giá đất bằng nhau.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5
1. Anh hay chị hiểu gì về giá đất, định giá đất của Việt Nam.
2. Tại sao phải phân vùng và phân hạng đất khi xác định giá đất nông nghiệp? Cơ sở của phân vùng và phân hạng đất là gì?
3. Phân loại đô thị, phân loại đường phố và phân loại vị trí có ý nghĩa gì đối với định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị?
4. Hãy trình bày trình tự của việc định giá nhóm đất nông nghiệp? 5. Hãy trình bày trình tự của việc định giá nhóm đất phi nông nghiệp? 6. Xác định giá đất của khu vực giáp ranh cần lưu ý những điểm gì?
95 m C
D
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất số 92-TT/LB ngày 10/11/1993 hướng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993
Bộ Tài chính. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam. 2001
Bộ Tài chính. Thông tư 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004-NĐ-CP. 2004
Bộ Xây dựng - Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ Số 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP ngày 08/3/2002 Hướng dẫn về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. 2002
Bộ Xây dựng-Bộ Kế hoạch và Đầu tư- Bộ Tài nguyên và Môi Trường-Bộ Tài Chính. Hội thảo Khoa học: Phát triển và Quản lý thị trường Bất động sản Việt Nam. 2003
Ngô Đức Cát. Kinh tế tài nguyên đất Nhà xuất bản Nông nghiệp. 2000
Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh. Lý luận và phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 2003
Chính phủ. Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993
Chính phủ. Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. 2001
Chính phủ. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2004
Hội khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam. Kỷ yếu hội thảo: Đền bù và giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam. 2002
Murray J. F. N., B.A., D. Litt. Principles and Practice of Valuation Commonwealth Institute of Valuers. 1959
Tổng cục Địa chính. Bài giảng Định giá đất. 2001
Tổng cục Địa chính. Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. 2001
Thủ tướng Chính phủ. Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 về vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993
Rost R. O. and H. G. Collins. Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. 1993
Nguyễn Văn Xây. Một số giải pháp tài chính cơ bản góp phần thực đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới. 2001
Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội Về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2004
Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 về việc Bổ sung, điều chỉnh bảng phụ lục kèm theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2005