Chếđộ sở hữu vềđất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, tập quán, những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Việt Nam có truyền thống là nền nông nghiệp lúa nước chịu sự chi phối rất nhiều của điều kiện tự nhiên. Chính vì lẽđó, quan hệđất đai chịu sự tác động mạnh mẽ của điều kiện tự nhiên, diện tích đất và lãnh thổ không rộng lắm, điều kiện thời tiết và địa hình không thuận lợi gây khó khăn trong việc sử dụng đất. Việc đắp đê làm thủy lợi phải huy động sức mạnh của cả cộng đồng từ xa xưa đã trở thành truyền thống ở Việt Nam. Nhưng, để chế ngự được thiên nhiên, huy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25
nắm giữ đất đai, hay nói cách khác đất đai phải thuộc về quốc gia công thổ là một hệ quả tất yếu. Ngoài ra, chỉ có tập trung đất đai như vậy thì các chính quyền trong lịch sử Việt Nam mới có thể tạo được sức mạnh kinh tế cho đất nước vì các chủ thể nhỏ trong xã hội như các hộ gia đình với trình độ canh tác lạc hậu, đất đai lại bịđịa hình chia cắt manh mún sẽ không thể khai thác đất đai có hiệu quả. Tuy nhiên, trong lịch sử Việt Nam chếđộ sở hữu đất đai vẫn tồn tại cả loại hình sở hữu nhà nước quân chủ tập trung và sở hữu của cộng đồng làng xã, nhưng sở hữu nhà nước vẫn là sở hữu chiếm ưu thế. Như vậy, trong lịch sửở
Việt Nam, chếđộ sở hữu công cộng của nhà nước đối với đất là đặc điểm nổi bật và luôn có điều kiện khách quan để tồn tại lâu dài (Vũ Huy Phúc, 1979).
Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia. Không thể quan niệm về một quốc gia không có đất đai nên tôn trọng chủ quyền quốc gia trước hết là tôn trọng lãnh thổ quốc gia đó. vì vậy Nhà nước với tư cách là người đại diện cho chủ quyền quốc gia luôn thực hiện các biện pháp quản lý và bảo vệ đất đai để không có sự xâm lược từ bên ngoài. Ngay từ những ngày đầu tiên, từ bản Cương lĩnh năm 1930, Đảng ta đã nhận
định “Có đánh đổ đế quốc chủ nghĩa mới phá được cái giai cấp địa chủ và làm Cách mạng thổđịa được thắng lợi”.
Sau Cách mạng tháng 8, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập. Trong nước Việt Nam mới, các quy định về ruộng đất trước đây bị bãi bỏ. Năm 1949, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất các đồn điền, trại ấp vắng chủ cho nông dân. Pháp luật quy định vềđất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Tiếp đó là Luật đất đai 1987 đã cụ thể hóa những vấn đề
mà Hiến pháp năm 1980 quy định, đó là đất đai phải thuộc “Sở hữu toàn dân”,
thuộc về dân tộc Việt Nam (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1980, 1992). Khi Luật đất đai năm 1987 được Quốc hội thông qua ngày ngày 29/12/1987 nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26 thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bắt đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa (Nguyễn Đình Bồng và cs.,2012).
Luật Đất đai 1987 nêu rõ “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài ” về QSDĐ điều 5 luật này đã quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất
được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987).
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản là kế thừa Luật Đất đai năm 1987 và bổ sung nội dung mới về quyền của người sử dụng đất nhằm khắc phục những bất cập yếu kém, hạn chế trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1987. Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc giao đất sử
dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Đồng thời giao quyền sử
dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự
chủ và lợi ích kinh tếđược đảm bảo về mặt pháp lý cho những người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987).
Nền kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội trở nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và mua bán quyền sử dụng đất (thực chất là mua bán
đất đai) trở nên thường xuyên đã làm phát sinh rất nhiều vấn đề mà Luật Đất đai năm 1993 khó giải quyết. Vì thế, ngày 02/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 như cho phép gia đình, cá nhân có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh, cho thuê lại quyền sử dụng
đất trong thời hạn thuê đất. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSD đất đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn, được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiập nuôi trồng thuỷ sản làm muối mở rộng công nghiệp chế biến dịch vụ
nhằm phát triển sản xuất. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả
tiền thuê cho cả thời gian thuê, đã trả trước tiền thuê đất nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm có quyền: thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993,1998).
Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 quy định thế chấp quyền sử dụng
đất cho phép tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất đó tại Việt Nam không phân biệt đó là tổ chức tín dụng của Việt Nam hay của nước ngoài. Ngày 26/11/2003 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ VI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003, được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Luật tiếp tục sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Luật Đất đai năm 2003 nhà nước đã liên tục cụ thể hóa các quyền cho người sử dụng đất từ “5 quyền” trong Luật Đất đai năm 1993, đến “9 quyền” trong Luật Đất đai năm 2003 Nhằm đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi trên đất tại cụ thể người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28