- Nguồn nước mặt: Huyện Lý Nhân có hệ thống sông ngòi quan trọng cung cấp nước, đó là sông Hồng và sông Châu Giang có tổng chiều dài là 78 km, v ớ i di ệ n
2Đất phi nông nghiệp PNN 501,6 91,9 180,98 39
2.1 Đất ở OTC 1229,42 29,70 59,90 82.99
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 1199,72 59,90 82.99 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 29,70 29,70 2.2 Đất chuyên dùng CDG 2248,71 44,98 44,87 118.36 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 20,44 3,26 0,54 0.36 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 0,43 0,43 2.2.3 Đất an ninh CAN 0,65 0,65
2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp CSK 126,03 3,35 0,07
30.63 2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 2101,16 37,29 44,26 87.37 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 70,29 0,28 1,70 2.93 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 179,72 4,71 2,68 11.33 2.5 Đất sông suối và mặt nước
chuyên dùng SMN 1263,23 11,62 71,28
114.08 2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 20,89 0,55 0.07
3 Đất chưa sử dụng CSD 177,47 0,34 12.79
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 177,47 0,34 12.79
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 69
Hiện trạng sử dụng đất các xã, thị trấn cụ thểđược thể hiện qua bảng 3.8 hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thị trấn Vĩnh Trụ, xã Hòa Hậu, xã Hợp Lý
Căn cứ vào nội dung đề tài, trên cơ sở xem xét thực tế về tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ công nghiệp hoá, đô thị hoá và tình hình thực hiện các QSDĐ, có thể chia các xã, thị trấn của huyện Lý Nhân thành 3 khu xã, thị
trấn đại diện cho toàn huyện gồm thị trấn Vĩnh Trụ, xã Hòa Hậu và xã Hợp Lý với các thông tin cơ bản được trình bầy dưới đây.
3.3.5.2. Thực trạng việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tình hình chuyển nhượng của các hộ gia đình được thể hiện ở bảng 3.9 và phụ biểu 02a, 02b.
Bảng 3.9. Thực trạng thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo xã, thị trấn Đơn vị: Vụ Chỉ tiêu TT Vĩnh Trụ xã Hòa Hậu xã Hợp Lý Tổng 1. Tổng số vụ chuyển nhượng (vụ) 41 34 18 93 Trong đó: - Đất ở 36 23 12 71 - Đất nông nghiệp 5 11 6 22 2. Diện tích (m2) 4957 5721 3025 13703
3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng 3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (vụ) 27 12 7 46 3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã (vụ) 6 7 3 16 3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng (vụ) 4 9 5 18 3.4. Giấy tờ viết tay (vụ) 3 4 2 9 3.5. Không có giấy tờ cam kết (vụ) 1 2 1 4 4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng 4.1. GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời (vụ) 37 25 11 73 4.2. Giấy tờ hợp pháp khác (vụ) 3 6 5 14 4.3. Không có giấy tờ (vụ) 1 3 2 6
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 70
Kết quảđiều tra 150 hộ gia đình trong thời kỳ từ năm 2009 đến năm 2013 cho thấy có 93 giao dịch gồm nhận chuyển nhượng là 51 vụ, chuyển nhượng là 42 vụ. Bảng 3.9 cho thấy sự khác biệt giữa 3 địa bàn điều tra, cụ thể là:
Thị trấn Vĩnh Trụ: Là đô thị trung tâm có nền kinh tế phát triển hơn cả
về công nghiệp và dịch vụ nên số giao dịch chuyển nhượng là nhiều nhất. Với 41 vụ tập trung chủ yếu vào giai đoạn năm 2009 – 2010, đây là thời kỳ sốt đất với nhiều dự án xây dựng trên địa bàn huyện. Từ năm 2011 đến 2013 lượng giao dịch có xu hướng chậm lại do giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) cao khiến phần lớn người có nhu cầu về đất ở đây không có khả năng chi trả, một nguyên nhân nữa do tốc độ phát triển kinh tế xã hội chững lại, thu nhập giảm khiến nhu cầu vềđất cũng giảm. Theo điều tra thực tiễn giá thị trường trên 1 m2
đất khu thị trấn Vĩnh Trụ vào khoảng 10 – 14 triệu/1 m2, những thửa nằm trong ngõ, xóm vẫn có giá từ 5 - 7 triệu.
Ở thị trấn Vĩnh Trụ số hộ sống đơn thuần chỉ dựa vào sản xuất nông nghiệp chiếm tỷ lệ thấp, dân cư sinh sống chủ yếu nhờ vào sản xuất ngành nghề, buôn bán, dịch vụ,... Đa số các hộ này không thực sự có nhu cầu sản xuất nông nghiệp nhưng họ không "bán đất" mà sản xuất nông nghiệp cầm chừng để giữ đất. Có nhiều lý do của hiện tượng này, nhưng lý do chính là tâm lý giữđất để đề phòng các trường hợp bất trắc. Vì vậy những hộ thiếu đất sản xuất nông nghiệp muốn "mua" thêm đất nông nghiệp để sản xuất khó tìm được cung về đất. Trong cả giai
đoạn số vụ chuyển nhượng đất nông nghiệp chỉ có 5 vụ trong khi đất ở là 36 vụ
Xã Hợp Lý: Là một xã thuần nông, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ở diễn với số lượng ít hơn nhiều so với khu thị trấn Vĩnh Trụ. Các vụ
chuyển nhượng chỉ xảy ra đối với những hộ mới phát sinh là chủ yếu, tổng số vụ
chuyển nhượng của xã này là 18 vụ (đất ở 12 vụ, đất nông nghiệp 6 vụ).
Xã Hòa Hậu: Là xã có làng nghề, cơ cấu kinh tế công nghiệp, dịch vụ
chiếm 81,9 %, đất trồng lúa ít thay vào đó là những khu vực chuyên canh cây ăn quả như chuối, ổi....lượng giao dịch nhiều cả về đất ở lẫn đất nông nghiệp. Với
đất ở người dân thường sử dụng để xây nhà xưởng cho nghề dệt, với đất nông nghiệp để mở rộng các khu trồng cây ăn quả như chuối ngự, táo, ổi. Theo số liệu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 71 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
tổng hợp từ phiếu điều tra số vụ chuyển nhượng là 34 vụ (trong đó đất ở là 23,
đất nông nghiệp là 11 vụ)
Theo kết quảđiều tra bảng 3.12 cả 3 địa bàn từ năm 2009 đến 2013 ta thấy số
vụ hoàn tất các thủ tục có tỷ lệ chưa cao (chiếm 49,46 %) với 46/93 vụ, trong khi số
vụ mới chỉ khai báo tại ủy ban, thông qua giấy viết tay có hoặc không có người làm chứng hoặc thỏa thuận miệng lại chiếm 50, 54 %(47/93 vụ). Trong khi đó số vụ
không có giấy tờ hợp pháp vẫn chiếm 6,45 %, và có giấy tờ hợp pháp nhưng chưa có sổđỏ chiếm 15,05 %, những giao dịch trong trường trong trường hợp này có tỷ lệ
rủi ro cao, nhiều khả năng gây tranh chấp, kiện tụng trong tương lai.
Những nguyên nhân gây ra tình trạng một bộ phận không nhỏ người dân không khai báo, đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước là:
- Do trình độ nhận thức pháp luật của người dân còn hạn chế
- Họ cho rằng thủ tục hành chính quá phức tạp (chiếm tỷ lệ 41,65 %), thời gian kéo dài (chiếm 43,71 %) nên gây tâm lý ngại kê khai đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước (theo kết quảđiều tra phụ lục 7).
- Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu. Nên có những giao dịch diễn ra cả chục năm nhưng chưa khai báo, đăng ký tại cơ quan nhà nước.
Những nguyên nhân khiến lượng giao dịch có sự khác nhau giữa các xã, thị trấn điều tra nói riêng và cả huyện nói chung là:
- Các xã thuần nông như Hợp Lý chú trọng phát triển nông nghiệp, tỷ
trọng công nghiệp, dịch vụ còn thấp, mức sống trung bình nên nhu cầu và khả
năng thanh toán cho các giao dich chuyển nhượng thấp hơn nên lượng hồ sơ
chuyển nhượng sẽ ít hơn các vùng khác
- Các xã có tỷ trong công nghiệp, dịch vụ cao như Hòa Hậu và Vĩnh Trụ thì nhu cầu đất cho sản xuất và kinh doanh là rất lớn, nhu cầu về vốn tăng trong khi đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 72
- Sự khác biệt về nhận thức pháp luật giữa các địa phương trong huyện cũng ảnh hưởng đến lượng giao dịch chuyển nhượng, nơi nào người dân mua bán nhiều, mức sống tốt đồng nghĩa với khả năng tiếp cận các nguồn thông tin phong phú hơn nên họ dễ dàng hoàn thiện các thủ tục một cách nhanh nhất không cần giấy tờ viết tay ít giá trị, rủi ro cao.
3.3.5.3. Thực trạng việc thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Tổng hợp kết quả điều tra các hô gia đình tham gia thực hiện quyền cho thuê QSDĐđược thể hiện ở bảng 3.10 và phụ biểu 03.
Bảng 3.10. Thực trạng việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trân Đơn vị: Vụ Chỉ tiêu TT Vĩnh Trụ Xã Hòa Hậu Xã Hợp Lý Tổng 1. Tổng số vụ cho thuê (vụ) 25 17 11 53 Trong đó: 0 - Đất ở 19 9 7 35 - Đất nông nghiệp 6 8 4 18 2. Diện tích (m2) 4883 5017 5629 15529 3. Thời hạn cho thuê 3.1. 1-3 năm (vụ) 9 7 8 24 3.2. 3-5 năm (vụ) 14 6 3 23 3.3. 5-10 năm (vụ) 2 4 0 6
4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê
4.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (vụ) 9 4 3 16 4.2. Giấy tờ viết tay có người làm chứng (vụ) 7 9 4 20 4.3. Giấy tờ viết tay (vụ) 3 1 4 4.4. Không có giấy tờ cam kết (vụ) 6 3 4 13 5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cho thuê 5.1. GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời (vụ) 23 15 10 48 5.2. Giấy tờ hợp pháp khác (vụ) 2 2 1 5
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 73
Qua bảng 3.10 ta thấy tình hình cho thuê QSDĐ có sự khác nhau giữa các xã - Thị trấn Vĩnh Trụ có số hộ tham gia vào các hoạt động sản xuất kinh doanh các ngành nghề phi nông nghiệp chiếm tỷ lê lớn, Những hộđã ổn định với công việc mới, có kinh tế khá họ không còn nhu cầu sản xuất nông nghiệp nên họ cho thuê đất. Việc cho thuê đất không hoàn toàn vì mục đích kinh tế vì những người họ cho thuê phần lớn là anh em ruột thịt hay những người thân quen. Chi phí thuê đất thường trả
bằng thóc, trung bình mỗi năm người thuê đất trả cho người cho thuê từ 70 - 80 kg thóc/sào (giá thuê đất công điền của xã từ 80 - 110 kg/sào/năm). Ngoài ra, tình trạng cho mượn đất sản xuất không phải trả tiền cũng xảy ra nhiều. Nên số trường hợp cho thuê là nhiều nhất với 25 vụ (đất ở 19 vụ, đất nông nghiệp 6 vụ) chiếm tỷ lệ 47,16 % tổng số giao dịch, thời gian thuê chủ yếu từ 3 – 5 với đất ở và từ 1 – 3 năm với đất nông nghiệp.
Với các xã như Hợp Lý, số vụ cho thuê QSDĐ ít hơn với 11 vụ, thời gian thuê chủ yếu từ 1 – 3 năm vì người dân ở đây chủ yếu sống bằng nghề nông, số
hô gia đình chuyển hẳn sang nghề khác chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Một số ít trường hợp cho thuê là các trường hợp gia đình không còn khả năng lao đông hoặc lao
đông đi tìm việc làm tạm thời ở nơi khác, trong thời gian đi làm xa họ cho thuê ruộng mà không "bán" đi vì đề phòng trường hợp không thành công trong công việc mới họ có thể quay vềđể tiếp tục sản xuất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Với xã Hòa Hậu số vụ cho thuê đất nông nghiệp và đất ởđều ở mức cao với 17 vụ (đất ở 9 vụ, đất nông nghiệp 8 vụ), thời gian thuê từ 3 đến 5 năm là chủ
yếu vì đây là xã có làng nghề dệt may phát triển, với nhiều khu tiểu thủ công nghiệp, nên mặt bằng cho nhà xưởng và các dịch vụ đi kèm rất cần, họ thường phải thuê thêm địa điểm để phát triển sản xuất, ngoài ra xã còn phát triển sản xuất cây ăn quả, đất nuôi cá diện tích rộng, quy mô lớn nên nhu cầu đất nông nghiệp tập trung cao nên họ thuê thêm đất để sản xuất khiến số vụ cho thuê đất nông nghiệp cũng nhiều. Hơn nữa việc thuê đất ở, thường là kết hợp với các loại hình kinh doanh, dịch vụ (mở cửa hàng, cửa hiệu; nơi tập kết trung chuyển hàng hoá), Các trường hợp này diễn ra chủ yếu tại thị trấn Vĩnh Trụ - Hòa Hậu nơi công nghiệp, dịch vụ phát triển mạnh. Các trường hợp thuê đất ở phần lớn có thời gian
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 74
thuê từ 3 - 5 năm, nhưng các trường hợp thuê đất nông nghiệp chủ yếu thời gian thuê ngắn, chỉ trong 1 vụ, 1 - 2 năm, nguyên nhân là vì những người cho thuê muốn chủ động trong trường hợp khi đất bị Nhà nước thu hồi thì dễ dàng đòi lại
để lấy tiền đền bù.
Thông qua việc điều tra thực tế người thuê đất và các cán bộ chuyên trách tại địa phương cho thấy số lượng người thuê đất không khai báo với cơ quan nhà nước (chiếm 69,81 %) có nguyên nhân là
- Thủ tục rườm rà, thời gian thuê ngắn 1-3 năm (chiếm 45, 28%),3-5 năm (chiếm 43,39%), nên họ cho rằng chỉ cần 2 bên thỏa thuận với nhau bằng giấy viết tay (có hoặc không có người làm chứng chiếm 45,28%), hàng năm đóng thuế đủ là được
- Việc cho thuê thường giữa người quen, họ hàng, bạn bè, hàng xóm dựa trên sự tin tưởng nhau là chính, yếu tố nhà nước bị xem nhẹ
- Do ý thức tuân thủ luật người dân còn kém, công tác quản lý chưa sát sao, chưa tuyên truyền thường xuyên cho người dân
3.3.5.4. Thực trạng việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Kết quả tổng hợp số liêu điều tra trực tiếp các hô gia đình tham gia thực hiện quyền thừa kế QSDĐđược thể hiên ở bảng 3.11 và phụ biểu 04.
Trong quá trình điều tra phỏng vấn ta thấy rằng việc thực hiện quyền thừa kế
là phức tạp nhất vì nó liên quan đến nhiều người (theo hàng thừa kê, nhiều thời kỳ, với những gia đình ít thành viên việc thống nhất thỏa thuận là dễ ràng nhưng với những nhà có nhiều thành viên sống phân tán xa vềđịa lý, không có sựđồng thuận nên việc thực hiện quyền thừa kế thường kéo dài, nhiều tranh chấp.
Việc thực hiện quyền thừa kế tương đối đồng đều ở các xã điều tra với 82 vụ trong đó 33 hồ sơđã đủ thủ tục, 25 vụ chưa đủ thủ tục, 24 vụ không khai báo.
Qua số liệu tổng hợp ta thấy việc thừa kế mà khai báo thực hiện đủ thủ tục mới chỉ chiếm 40,24% (với 33 vụ) trong khi sử dụng giấy tờ viết tay, chưa làm thủ tục, không khai báo chiếm đến 59,75%, nguyên nhân là do:
- Nhận thức của người dân còn hạn chế, họ cho việc thừa kế mang tính nội bộ gia đình, khi phân chia thừa kế anh em tự thỏa thuận, nếu phải đến cơ quan
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75
nhà nước thì đa số là tranh chấp không hòa giải được.
Bảng 3.11. Thực trạng việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn Đơn vị: Vụ Chỉ tiêu Thị trấn Vĩnh Trụ xã Hòa Hậu xã Hợp Lý Tổng 1. Tổng số vụ thừa kế (vụ) 29 26 27 82 Trong đó: - Đất ở 19 14 16 49 - Đất nông nghiệp 10 12 11 33 2. Diện tích (m2) 4625 5680 4971 15276 3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế 3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (vụ) 16 7 10 33 3.2. Chưa thực hiện đầy đủ thủ tục (vụ) 8 10 7 25
3.3. Không khai báo (vụ) 5 9 10 24
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thừa kế
4.1. GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời (vụ) 18 12 13 43 4.2. Giấy tờ hợp pháp khác (vụ) 9 11 12 32
4.3. Không có giấy tờ (vụ) 2 3 2 7
(Nguồn: Thu thập từ phiếu điều tra năm 2014)
- Đối với các hô gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử dụng đất ổn định không có nhu cầu sử dụng QSDĐđể thực hiện các giao dịch thì khi nào họ cần mới làm.
- Với những thửa đất cần phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký mà chưa có giấy tờ hợp pháp thì họ không khai báo
- Tâm lý người dân ngại các thủ tục hành chính, họ cho rằng quá rắc rối, phức tạp nên không muốn đến khai báo
3.3.5.5. Thực trạng việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất