tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dõn sự
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai là một nội dung rất lớn, trong đú nội dung quản lý nhà nước về đất đai liờn quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cú vai trũ rất quan trọng ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dõn sự. Để nõng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thỡ yờu cầu của việc quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo một số nội dung sau:
Một là, cần ban hành cỏc văn bản hướng dẫn thi hành LĐĐ liờn quan
tới thủ tục hành chớnh chuyển nhượng QSDĐ. Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ bao gồm từ việc đo đạc đất chuyển nhượng, thủ tục xỏc minh tỡnh trạng đất cú tranh chấp hay khụng tranh chấp, thủ tục chứng thực hợp đồng, thủ tục đăng ký đất chuyển nhượng, thủ tục nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bờn nhận chuyển nhượng. Nhưng thủ tục hành chớnh về chuyển nhượng QSDĐ nờu trờn cú ý nghĩa rất quan trọng, nú ảnh hưởng trực tiếp tới giỏ trị phỏp lý của việc chuyển nhượng QSDĐ. Làm tốt cỏc thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nờu trờn sẽ giỳp Tũa ỏn cú đầy đủ căn cứ đỏnh giỏ về việc chuyển nhượng QSDĐ cú hợp phỏp hay khụng hợp phỏp.
Trong thời gian qua thực tiến xột xử cho thấy cỏc thủ tục hành chớnh về chuyển nhượng QSDĐ của một số cơ quan quản lý hành chớnh nhà nước về đất đai thực hiện chưa đỳng quy định của phỏp luật, chưa chặt chẽ tạo kẽ hở cho cỏc bờn chuyển nhượng QSDĐ thực hiện việc chuyển nhượng đất khụng đỳng quy định của phỏp luật. Cú trường hợp sau khi chuyển nhượng đất giỏ đất tăng cao so với tại thời điểm giao dịch bờn chuyển nhượng lợi dụng kẽ hở trong thủ tục hành chớnh đó lặt lọng khụng đồng ý chuyển nhượng đất và yờu cầu Tũa ỏn hủy hợp đồng để nhận lại đất. Do đú, Chớnh phủ cần phải ra soỏt lại cỏc thủ tục hành chớnh đất đai ban hành cỏc văn bản phỏp luật quy định, hướng dẫn cụ thể để cỏc cơ quan quản lý đất đai ở địa phương thực hiện thống nhất.
Hai là, cần phải tăng cường cụng tỏc thanh tra, kiểm tra hành chớnh
đối với cỏc thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở cỏc cơ quan hành chớnh nhà nước tại địa phương. Cơ quan hành chớnh cấp trờn cần phải thường xuyờn thanh tra kiểm tra việc lập cỏc thủ tục chuyển nhượng đất của cơ quan hành chớnh cấp dưới, phỏt hiện những vi phạm, khắc phục sai sút để đảm bảo việc lập thủ tục hành chớnh chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện nghiờm minh đỳng quy định của phỏp luật bảo đảm quyền và lợi ớch nhõn dõn. Tăng cường cụng tỏc nay giỳp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện đỳng phỏp luật, giỳp Tũa ỏn giải quyết tốt hơn trong cụng tỏc xột xử những vụ ỏn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Ba là, cần phải khảo sỏt, đo đạc, đỏnh giỏ, phần hạng đất, lập bản đồ
địa chớnh, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch đất một cỏch chi tiết và tổng thể. Nhà nước cần phải đặc biệt làm tốt cỏc cụng tỏc trờn để đảm bảo QSDĐ chuyển nhượng cú đầy đủ cỏc thụng tin chớnh xỏc về diện tớch, số thửa, số bản đồ, hạng đất, mục đớch sử dụng đất. Từ đú, giỳp Tũa ỏn khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xỏc định rừ việc cỏc bờn tranh chấp chuyển nhượng đất cú đỳng với thỏa thuận hay khụng, cú đỳng phỏp luật khụng, giỳp Tũa ỏn dễ dàng hơn trong cụng tỏc đo đạc và định giỏ đất.
Bốn là, tăng cường việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho nhõn dõn. Cần phải rà soỏt toàn bộ đất sử dụng trong nhõn dõn, những thửa đất nào chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà cú đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ thỡ Nhà nước thực hiện việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho nhõn dõn. Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ khẳng định giỏ trị phỏp lý của QSDĐ hợp phỏp của người được cấp do cơ quan nhà nước xỏc lập. Trờn cơ sở này người dõn thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ hợp phỏp cho nhau. Thực tế, hiện nay cú rất nhiều vụ ỏn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhưng đất cỏc bờn chuyển nhượng khụng cú giấy chứng nhận QSDĐ. Để đỏnh giỏ tớnh hợp phỏp của phần đất nay đũi hỏi Tũa ỏn phải tiến hành xỏc minh tớnh hợp phỏp của đất chuyển nhượng, việc xỏc minh thường là khú khăn vỡ Tũa ỏn khụng phải là cơ quan quản lý hành chớnh về đất đai nờn phải tiến hành nhiều thủ tục mới xỏc minh được, gõy khú khăn cho cụng tỏc xột xử.
Năm là, cần phải cú biện phỏp xử lý vi phạm hành chớnh đối với
trường hợp người dõn tự ý chuyển nhượng QSDĐ cho nhau khụng làm thủ tục hành chớnh, khụng cụng chứng, chứng thực hợp đồng, khụng đăng ký kờ khai, hoặc trốn trỏnh thủ tục hành chớnh như thực chất là chuyển nhượng QSDĐ nhưng lại làm thủ tục tăng cho QSDĐ hoặc thừa kế QSDĐ. Mục đớch của việc khụng qua thủ tục hành chớnh hoặc trốn trỏnh thủ tục là việc cố tỡnh chuyển nhượng QSDĐ bất hợp phỏp hoặc trốn thuế. Tỡnh trạng này diễn ra phổ biến hiện nay trong cả nước, việc khụng làm thủ tục hành chớnh hoặc trốn trỏnh gõy sự bất ổn định trong quỏ trỡnh diễn biến chuyển nhượng QSDĐ, đó làm gia tăng tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu ở dạng này. Do đú, Nhà nước cần phải cú biện phỏp xử lý hành chớnh như thanh tra kiểm tra để phỏt hiện những sai phạm này và ban hành biện phỏp xử phạt hành chớnh để hạn chế việc chuyển nhượng đất theo dạng này xảy ra.