ở Việt Nam
Trên tạp chí Thời báo Kinh tế Sài Gòn, tác giả Lê Trọng Dũng, văn phòng Luật sư Gia Phạm đã có bài viết "Coi chừng vi phạm hình thức hợp đồng" đã đưa ra một tình huống thường xảy ra trong thực tiễn có liên quan đến vi phạm hình thức dẫn đến việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Vụ án dưới
đây chỉ là một trong số rất nhiều vụ án tranh chấp hợp đồng liên quan đến việc vi phạm hình thức ở Việt Nam.
Vợ chồng ông A rất thân với vợ chồng ông B và cho vợ chồng ông B mượn nhà để sinh sống. Khi cơ hội đến, vợ chồng ông A đã dùng căn nhà của mình đem thế chấp ngân hàng để vay tiền kinh doanh. Nhưng do việc làm ăn của vợ chồng ông A không thuận lợi, nợ nần quá nhiều, khiến vợ chồng ông B phải cho vợ chồng ông A vay tiền để trả ngân hàng và trang trải nợ nần. Trước tình hình đó, vợ chồng ông A gợi ý bán căn nhà cho vợ chồng ông B. Sau nhiều lần thỏa thuận, hai bên đã lập bốn văn bản mua bán căn nhà có đầy đủ chữ ký của các bên nhưng không đem đi công chứng, chứng thực. Đang trong quá trình sang tên sổ đỏ, vợ chồng ông A lại làm đơn ra tòa yêu cầu hủy thỏa thuận mua bán căn nhà, buộc vợ chồng ông B phải trả lại nhà.
Qua các cấp xét xử, sơ thẩm rồi đến phúc thẩm, tòa án đều xác nhận việc mua bán căn nhà là có thực, song tuyên bố chấp nhận yêu cầu xin hủy thỏa thuận mua bán căn nhà của vợ chồng ông A và tuyên bố hợp đồng này vô hiệu. Lý do mà tòa án đưa ra là thỏa thuận mua bán căn nhà chưa được hai bên lập hợp đồng, công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, vi phạm quy định về hình thức hợp đồng. Tuyên bố hợp đồng mua bán căn nhà vô hiệu, tòa án buộc ông vợ chồng ông B phải trả lại căn nhà; ngược lại, vợ chồng ông A có nghĩa vụ trả lại cho vợ chồng ông B tiền bán căn nhà đã nhận. Như vậy, việc thỏa thuận mua bán giữa vợ chồng ông A và vợ chồng ông B là vi phạm về hình thức hợp đồng.
Nhằm đảm bảo lợi ích công cộng, sự quản lý của nhà nước, lợi ích của các bên tham gia hợp đồng cũng như lợi ích của người khác, pháp luật quy định hợp đồng liên quan đến tài sản lớn phải được thể hiện dưới một dạng hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Và theo Điều 450 Bộ luật
Dân sự năm 2005 quy định: "Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [27]. Do đó, vợ chồng ông A và vợ chồng ông B lập bốn văn bản mua bán căn nhà có đầy đủ chữ ký của các bên nhưng không đem đi công chứng, chứng thực đã vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng. Theo điều 134, Bộ luật Dân sự năm 2005:
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu [27].
Thực tế cho thấy, Tòa án đã áp dụng Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 ra quyết định buộc vợ chồng ông A và vợ chồng ông B phải thực hiện các thủ tục để hoàn thiện hình thức hợp đồng mua bán căn nhà trong thời gian một tháng. Theo đó, vợ chồng ông A và vợ chồng ông B phải đem hợp đồng mua bán căn nhà đi công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền trong thời gian ấn định là một tháng. Tuy nhiên, vì muốn lấy lại căn nhà nên vợ chồng ông A đã không làm việc này. Vì vậy, việc khắc phục vi phạm về hình thức hợp đồng đã không thể thực hiện được, tòa án buộc phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xác định vợ chồng ông A là bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Với nhận định đó, Tòa án căn cứ vào Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 buộc vợ chồng ông B phải trả lại căn nhà cho vợ chồng ông A, đồng thời yêu cầu vợ chồng ông A trả lại cho vợ chồng ông B tiền bán căn nhà đã nhận và phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho vợ chồng ông B.
Quy định bắt buộc vợ chồng ông A và vợ chồng ông B thực hiện hình thức hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định đã không đem lại kết quả như các nhà làm luật dự liệu. Trước sự biến động của giá nhà đất hiện nay, vì
lợi ích vợ chồng ông A càng có động lực để không tiếp tục thực hiện hợp đồng, muốn hợp đồng vô hiệu. Người ta sẵn sàng chấp nhận việc bồi thường thiệt hại để đạt được mục đích vì biết rằng cái lợi sau đó có thể bù đắp cho việc phải bồi thường.
Và khi đó, Tòa án là nơi để họ lạm dụng đưa ra các yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu với lý do hợp đồng chưa tuân thủ về mặt hình thức để họ đạt mục đích. Do phải tuân thủ pháp luật, nên khi căn cứ vào các quy định hiện hành tuyên bố hợp đồng vô hiệu, tòa án đã vô tình ủng hộ sự bội ước của vợ chồng ông A. và không đạt được tôn chỉ hướng tới công lý của tòa.
Và tác giả đưa ra nhận định, hợp đồng không nên vô hiệu do vi phạm hình thức.
Pháp luật hợp đồng của các nước không coi trọng về hình thức của hợp đồng, không có quy định hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như ở Việt Nam. Việc không coi trọng hình thức hợp đồng được thể hiện rõ trong Bộ nguyên tắc UNIDROIT về hợp đồng thương mại quốc tế năm 2004 và Bộ nguyên tắc về hợp đồng châu Âu.
Hai bộ nguyên tắc về hợp đồng này tuyệt đối không coi trọng hình thức hợp đồng và các bên có thể chứng minh quan hệ hợp đồng bằng bất kỳ hình thức nào. Theo đó, điều 1.2 Bộ nguyên tắc UNIDROIT quy định: "Bộ nguyên tắc UNIDROIT không bắt buộc hợp đồng, tuyên bố hay bất kỳ một hành vi nào khác phải được giao kết hay chứng minh bằng một hình thức đặc biệt. Chúng có thể được chứng minh bằng bất kỳ cách thức nào, kể cả bằng nhân chứng" [20]. Nguyên tắc này được công nhận trong Bộ luật Dân sự nhiều nước trên thế giới và nó phù hợp với điều kiện giao dịch thương mại quốc tế.
Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, các nhà làm luật nước ta cũng đã có ý định tiếp nhận nguyên tắc vi phạm về hình thức hợp đồng không làm hợp đồng vô hiệu. Cụ thể, tại Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "Hợp
đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [27]. Với cách quy định như vậy, các nhà làm luật vẫn thể hiện sự luyến tiếc của Nhà nước khi không tham gia vào tự do hợp đồng.
Khi sửa đổi và hoàn thiện Bộ luật Dân sự với mong muốn đề cao tự do hợp đồng nên quy định rõ ràng về việc vi phạm về hình thức hợp đồng không làm cho làm hợp đồng vô hiệu. Nếu sửa đổi theo hướng đó, để tránh các trường hợp như vợ chồng ông A lạm dụng quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 nhằm không thực hiện hợp đồng, nên có quy định chiểu theo ý chí tự do hợp đồng mà hối thúc các bên hoàn tất thủ tục về hình thức theo luật định.
Khi Tòa án có đủ căn cứ chứng minh các bên đã tự do thỏa thuận, hợp đồng đã xác lập nhưng chưa thỏa mãn về điều kiện hình thức thì Tòa án buộc các bên thực hiện quy định về hình thức trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không được thực hiện thì hợp đồng được coi là tuân thủ về hình thức. Trong trường hợp này, Tòa án cũng có thể ra một quyết định để công nhận hợp đồng đó đã thỏa mãn về điều kiện hình thức và buộc các bên phải tuân theo những nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.
Trong xu thể hội nhập và phát triển hiện nay thì nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phát triển phong phú và phức tạp, việc chuyển nhượng này không chỉ diễn ra ở các khu vực thành thị, thành phố mà còn lan rộng đến khu vực nông thôn và chuyển nhượng đối với nhiều loại đất khác nhau. Cùng với sự phát triển của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này cũng xảy ra ngày càng nhiều. Như chúng ta đã biết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp, nó biến động theo từng giai đoạn lịch sử nhất định, nên các văn bản pháp luật thường được thay đổi và bổ sung trong từng thời kỳ. Quá trình ban hành các văn bản pháp luật còn nhiều bất cập. Do đó, khi áp dụng còn nhiều quan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng đối
với các tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không tuân thủ các quy định về hình thức, thì cần áp dụng các văn bản pháp luật, để tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nhưng cũng có quan điểm cho rằng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người bán đã có giấy tờ hợp pháp, thì tùy theo từng thời kỳ có thể công nhận hợp đồng và buộc các bên hoàn thành các thủ tục về hình thức. Trong mỗi giai đoạn pháp luật có những quy định khác nhau về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi có Hiến pháp năm 1980 (ngày 18-12-1980)
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định từ Điều 697 đến Điều 702 Bộ luật Dân sự năm 2005. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Vì vậy, Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai đã quy định cho loại hợp đồng này một khung hành lang pháp lý tương đối chặt chẽ thể hiện ở các quy định sau đây:
- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. Đồng thời bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền: Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 148 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003: Bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm có: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003.
Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thức hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mặc dù các văn bản pháp luật đã quy định cụ thể như vậy, nhưng trong thực tế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên vẫn vi phạm các điều kiện chuyển nhượng dẫn đến việc hợp đồng không thực hiện được, cụ thể là trường hợp sau đây: Vợ chồng ông Lưu Trung Kết và bà Trần Thị Mở có một ngôi nhà cấp 4, công trình phụ, cây cối trên diện tích 498m2
Gia Phú, Gia Bình, Gia Lương, Bắc Ninh. Ngày 13/5/2004, ông Lưu Trung Kết lập biên bản bán vườn cho chị Nguyễn Thị Tú diện tích 498m2
với giá 74.000.000 đồng, khi ký kết biên bản bán vườn nêu trên thì chỉ có mặt ông Kết và chị Tú. Chị Tú đã giao 2 lần tiền với tổng số tiền là 70.000.000 đồng và khi chị Tú đến giao tiền lần 2 thì bà Mở xin trả lại tiền và không đồng ý bán nhà đất nữa, sau đó xin hủy hợp đồng. Chị Tú cho rằng khi thỏa thuận mua bán nhà đất có cả vợ chồng ông Kết, bà Mở nên không đồng ý hủy hợp đồng. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất xác lập ngày 13/5/2004 giữa ông Lưu Trung Kết với chị Nguyễn Thị Tú, buộc ông Kết và bà Mở phải hoàn trả cho chị Tú số tiền đã nhận; Tòa án cấp phúc thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ngày 13/5/2004 giữa ông Kết và chị Tú. Buộc các bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Kết khiếu nại.
Tại quyết định kháng nghị số 95 ngày 18/9/2006 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên.
Tại Quyết định Giám đốc thẩm số 313/2008/DS-GĐT ngày 16/10/2008 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định hủy bản án dân sự sơ thẩm số 08/2007/DSST của Tòa án nhân dân huyện Gia Bình và bản án dân sự phúc thẩm số 56/DSPT ngày 27/9/2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lưu Trung Kết và chị Nguyễn Thị Tú với nhận xét: "Căn nhà và các tài sản trên đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng