bố hợp đồng vô hiệu
Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, chúng ta quy định hình thức là điều kiện bắt buộc trong một số loại giao dịch dân sự nhất định là không hợp lý. Bởi lẽ, hình thức giao dịch, cụ thể là hình thức hợp đồng chỉ là sự thể hiện ý chí của các bên khi tham gia giao dịch dân sự; còn việc công chứng Nhà nước chứng nhận hay chứng thực, đăng ký hoặc cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực chất là xác nhận sự kiện pháp lý giữa các bên. Khi có tranh chấp xảy ra, Tòa án là cơ quan có thẩm quyền xác định có hay không có sự kiện này. Pháp luật quy định vi phạm hình thức dẫn tới giao dịch dân sự vô hiệu thì sẽ tạo nên một khoảng cách nhất định giữa sự thống nhất ý chí trên thực tế và hiệu lực của giao dịch.
Mặt khác, trong thực tiễn giải quyết tại Tòa án, pháp luật quy định một số loại giao dịch phải tuân thủ các quy định về hình thức, nếu các chủ thể tham gia giao dịch không tuân thủ sẽ dẫn tới giao dịch dân sự vô hiệu không
phù hợp với tình hình thực tế, như vậy việc quy định tuân thủ các quy định về hình thức đối với giao dịch mua bán nhà, đất. Hiện nay, Nhà nước ta thực hiện chưa tốt công tác quản lý nhà, đất cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời thủ tục sang tên trước bạ qua nhiều khâu rườm rà... Vì vậy, việc thực hiện những quy định về hình thức đối với hợp đồng mua bán nhà rất khó khăn, phức tạp. Mặt khác có trường hợp lại xuất phát từ yếu tố chủ quan của các bên, chẳng hạn, khi mua bán, hai bên hoàn toàn tự nguyện, khi làm thủ tục thì do giá nhà có biến động; vì muốn bảo vệ lợi ích kinh tế của mình nên bên bán yêu cầu hủy bỏ hợp đồng. Ngoài ra, có thể nhà, đất là tài sản của đồng sở hữu, khi bán tất cả các đồng sở hữu lại không đồng ý bán... Do đó, nảy sinh tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết. Vì vậy, khi giải quyết tất cả các trường hợp nêu trên, Tòa án đều tuyên bố hợp đồng vô hiệu là không công bằng. Đó là còn chưa nói đến hiện nay việc giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vẫn còn nhiều bất cập.
Theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005, thì: Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.
Theo chúng tôi, quy định trên chỉ áp dụng trong trường hợp, mà cả hai bên từ khi tham gia giao dịch vẫn giữ nguyên cam kết ban đầu, nhưng một trong hai bên chây ỳ không thực hiện các quy định về hình thức, chứ không áp dụng cho trường hợp mà một trong hai bên không thiện chí trong thực hiện những cam kết mua bán với nhau nữa, Bởi lẽ, trong thực tiễn giải quyết tại Tòa án cho thấy, nếu một hoặc các bên mà đã yêu cầu hủy hợp đồng vì một mục đích nào đó, thì Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quy định thời gian dài đến đâu nữa, họ vẫn không thay đổi quan điểm. Còn trong
trường hợp các bên tham gia giao dịch chỉ nhằm mục đích thực hiện những quy định về hình thức thì rất ít khi gặp trên thực tế. Như vậy, có thể khẳng định rằng với quy định như Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 không thiết thực trong quá trình giải quyết hợp đồng dân sự vô hiệu.
Liên quan đến các trường hợp vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức của giao dịch dân sự. Vấn đề này cũng đang là đối tượng của cuộc tranh luận sôi nổi trong giới luật học Việt Nam. Nguyên nhân của cuộc tranh luận xuất phát từ quy định tại Điều 139 Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức. Điều 139 Bộ luật Dân sự quy định:
Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại [27].
Trên thực tế đang tồn tại hai quan điểm trái ngược nhau về vấn đề này. Quan điểm thứ nhất cho rằng đây thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu tương đối bởi những lý do: 1) Giao dịch vô hiệu "theo yêu cầu của một hoặc các bên", 2) Giao dịch chỉ bị coi là vô hiệu khi quá thời hạn Tòa án buộc thực hiện các quy định về hình thức mà các bên vẫn không thực hiện các quy định đó. Lý do thứ nhất là không hợp lý, bởi vì "yêu cầu của một hoặc các bên" ở đây không phải là yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, mà là yêu cầu cho phép các bên có thể sửa chữa những sai phạm về hình thức của giao dịch, hoàn thiện các thủ tục về hình thức mà pháp luật quy định, nhằm mục đích làm cho giao dịch trở nên có hiệu lực. Từ đó suy ra lý do thứ hai cũng không mang tính thuyết phục. Bởi lẽ khi hết thời hạn đó mà các bên
không thực hiện các quy định về hình thức thì khi đó giao dịch vẫn bị coi là vô hiệu (chứ không được hiểu là chỉ khi đó giao dịch mới vô hiệu), các bên phải thực hiện các nghĩa vụ là hậu quả của giao dịch vô hiệu.
Quan điểm thứ hai, và cũng là quan điểm mang tính đúng đắn hơn, cho rằng giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm các quy định về hình thức là thuộc trường hợp vô hiệu tuyệt đối. Bởi lẽ các trường hợp giao dịch phải tuân thủ theo hình thức nhất định được pháp luật quy định rất cụ thể và mang tính chất bắt buộc đối với các bên của giao dịch. Cũng chính vì tính chất vô hiệu tuyệt đối mà pháp luật không hạn chế thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu (Khoản 2 Điều 145 Bộ luật Dân sự). Còn đối với các trường hợp vô hiệu tương đối thì thời hạn khởi kiện được quy định là 1 năm (khoản 1 Điều 145 Bộ luật Dân sự). Khoản 5 Điều 403 Bộ luật Dân sự khẳng định thêm một lần nữa quan điểm này khi quy định rằng đối với các hợp đồng phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, thì chỉ có hiệu lực từ thời điểm được chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép. Điều đó có nghĩa rằng khi các bên chưa thực hiện các quy định về hình thức văn bản có công chứng, chứng nhận, chứng thực hoặc đăng ký thì hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật.
Hình thức của giao dịch dân sự không những được pháp luật quy định, mà còn có thể do các bên tự thỏa thuận. Điều 139 Bộ luật Dân sự chỉ quy định giao dịch vô hiệu khi vi phạm các quy định của pháp luật mà thôi. Vậy còn các trường hợp vi phạm thỏa thuận giữa các bên về hình thức của giao dịch thì sao? Ví dụ trường hợp cụ thể: mặc dù pháp luật không quy định nhưng hai bên của hợp đồng đã tự thỏa thuận với nhau áp dụng hình thức văn bản có công chứng, chứng thực. Thế nhưng sau đó một bên từ chối không chịu thực hiện việc công chứng hợp đồng, mặc dù phía bên kia đã thực hiện xong toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ của mình trong hợp đồng. Vậy khi đó giao dịch hợp đồng đó có bị vô hiệu hay không? Như đã phân tích tại phần trên, khái niệm vô hiệu của giao dịch về thực chất là một chế tài pháp lý quy định buộc
các chủ thể phải gánh chịu khi vi phạm các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Chính bởi vậy, việc tuyên bố giao dịch vô hiệu không được áp dụng trong trường hợp này, khi yêu cầu về hình thức không do pháp luật quy định mà chỉ do các bên tự thỏa thuận. Theo quy định tại mục 2 khoản 1 Điều 400 Bộ luật Dân sự: "Khi các bên thỏa thuận giao kết hợp đồng bằng hình thức nhất định, thì hợp đồng được coi là đã giao kết khi đã tuân theo hình thức đó" [27]. Vậy nếu như các bên chưa thực hiện các yêu cầu về hình thức như đã thỏa thuận thì hợp đồng chưa được giao kết.
Để đạt được hiệu quả cao trong việc áp dụng pháp luật, chúng ta cần xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ và thống nhất về hình thức hợp đồng, mà đạo luật gốc là Bộ luật Dân sự năm 2005, các Luật chuyên ngành có liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh bất động sản…Việc xây dựng pháp luật phải đảm bảo được tính thực tế, tránh lặp đi lặp lại những quy định của luật một cách cứng nhắc, như một số quy định về hình thức hợp đồng trong Luật Nhà ở năm 2005. Luật Nhà ở không có điều luật riêng biệt quy định về hình thức của từng loại giao dịch về nhà ở.