DSCR là bắt buộc khi thẩm định tài chính dự án đầu tư.
Có nhiều chỉ tiêu để thẩm định tài chính dự án, tuy nhiên ngân hàng nên áp dụng các chỉ tiêu: NPV, IRR, PP, DSCR và coi đây là chỉ tiêu cơ bản, bắt buộc trong thẩm định tài chính dự án. Bởi các chỉ tiêu này là những chỉ tiêu tổng hợp cơ bản, phản ánh được đúng hiệu quả của dự án đầu tư. Chúng được xây dựng, tính toán dựa trên số liệu từ bảng dòng tiền của dự án hàng năm. Chúng ta cần phải kết hợp so sánh nhiều chỉ tiêu hiệu quả của dự án.Nhiều dự án có IRR cao nhưng lợi nhuận tuyệt đối lại thấp, lúc này IRR không phản ánh trực tiếp được hiệu quả của dự án. Hơn nữa, NPV được giả định rằng các luồng tiền của dự án được chiết khấu theo chi phí vốn của dự án, nhưng chiết khấu các luồng tiền lại theo IRR của dự án và điều này là không hợp lý. Tuy nhiên ta cũng phải thừa nhận rằng phương pháp IRR không hoàn thiện bằng phương pháp NPV, vì nó không đề cập đến độ lớn của dự án và không giả định đúng tỷ lệ tái đầu tư. Lựa chọn một trong nhiều dự án đầu tư loại trừ nhau theo đó phải dựa trên phương pháp NPV. Để đảm bảo độ tin cậy cho các chỉ tiêu tính toán, điều quan trọng là phải xác định được thời điểm phát sinh dòng tiền của dự án. Dòng tiền của dự án không nhất thiết phải là chi phí, có những khoản mục kế toán đưa vào chi phí nhưng trong thẩm định dự án nó không được coi là dòng tiền vì không liên quan đến hoạt động thu chi tiền thực sự (chẳng hạn như khoản mục khấu hao).Mặt khác, dòng tiền cũng độc lập một cách tương đối với doanh thu từ dự án, doanh thu có thể tăng hoặc giảm nhưng dòng tiền vẫn không thay đổit rừtrường hợp biến động các khoản phải thu, hàng gửi bán. Do đó, khi xác định dòng tiền của dự án cần phải lưu ý những điểm sau đây:
+ Các dòng tiền được giả định phát sinh ở thời điểm cuối kỳ.
+ Xử lý các khoản thu hồi: Vốn đầu tư vào TSCĐ được thu hồi thông qua khấu hao tài sản cố định. Nếu TSCĐ đã trích hết khấu hao nhưng vẫn bán được thì khoản tiền đó được tính là dòng vào ở thời điểm phát sinh và chịu thuế TNDN theo quy định. Trường hợp TSCĐ chưa trích hết khấu hao, phải thanh lý thì thu nhập từ hoạt động thanh lý cũng là một dòng vào của dự án, vẫn phải chịu thuế TNDN. Giá trị
còn lại của TSCĐ theo sổ sách kế toán được đưa vào cho phí trong kỳ, làm giảm thuế TNDN.
+ Vốn đầu tư vào TSLĐ sẽ được thu hồi khi kết thúc dự án, và được tính như một dòng vào tại thời kỳ cuối cùng và không phải chịu thuế TNDN.
- Đối với các dự án đầu tư thay thế, dòng tiền có một số điểm khác biệt:
+ Dự án đầu tư mới có thể không làm tăng doanh thu nhưng có thể làm giảm chi phí. Khoản giảm chi phí đó được coi như một dòng vào của dự án mới. Khi mua thiết bị mới về thay thế thiết bị cũ, tiền thu được do bán tài sản cũ cũng được coi là một dòng tiền vào của dự án. Tiền bán tài sản và giá trị còn lại của nó đều có ảnh hưởng đến thuế TNDN phải nộp. Nếu tiền bán lớn hơn giá trị còn lại làm tăng thuế, sẽ xuất hiện một dòng ra có độ lớn bằng chênh lệch giữa tiền bán TSCĐ và giá trị còn lại theo sổ sách nhân với thuế suất TNDN và ngược lại .
+ Các dòng tiền ròng có thể bao gồm hoặc không bao gồm các dòng tài chính. Việc đưa hay không đưa các dòng tài chính vào tính toán phụ thuộc vào vị trí của người xem xét: là doanh nghiệp hay là ngân hàng.
Số vốn đầu tư có thể được hiểu là số vốn của bản thân dự án hoặc là số vốn chủ đầu tư bỏ ra Với cách hiểu thứ nhất, thời gian hoàn vốn sẽ là thời gian để dự án thu hồi được số vốn đầu tư ban đầu. Với cách hiểu thứ hai, thời gian hoàn vốn là khoảng thời gian chủ đầu tư thu hồi vốn đầu tư đã bỏ ra (ngân hàng thu được vốn cho vay). Điều này được khẳng định rằng, trong các dự án được đầu tư bằng 100% vốn vay ngân hàng, chủ đầu tư sẽ không lo lắng đến hiệu quả dự án bằng ngân hàng, lúc này ngân hàng sẽ là đối tượng gánh chịu nhiều rủi ro nhất.