2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những cán bộ quản lý phụ trách quản lý đất đai, phụ trách công tác đấu giá đất, các hộ gia đình, cá nhân có liên quan có tham gia đấu giá QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
- Không gian: trên địa bàn thành phố Lai Châu. - Thời gian: trong 3 năm từ năm 2016-2018.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu trong phạm vi địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
- Đề tài được tiến hành nghiên cứu từ tháng 10 năm 2019 đến tháng 10 năm 2020.
- Phạm vi thời gian của số liệu được thu thập: từ năm 2016 đến năm 2018.
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý vàsử dụng đất của thành phố Lai Châu: sử dụng đất của thành phố Lai Châu:
- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình địa mạo, khí hậu thời tiết, thủy văn, thực trạng môi trường.
-Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội. - Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội.
- Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lai Châu.
2.2.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu thành phố Lai Châu
+ Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu;
+ Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018.
2.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án.
2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến ngườitham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Lai tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016-2018.
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sửdụng đất tại thành phố Lai Châu dụng đất tại thành phố Lai Châu
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứcấp - Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu. cấp - Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu.
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Điều tra số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2016 đến năm 2018 tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu. Thu thập tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố tại phòng Tài nguyên môi trường. Tài liệu về kết quả đấu giá, các dự án đấu giá tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Lai Châu.
Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu trong giai đoạn 2016-2018.
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Lựa chọn một số dự án đã đấu giá QSDĐ tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu trong giai đoạn 2016-2018 để đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố. Giai đoạn 2016-2018 có 13 dự án đấu giá QSDĐ. So số lượng dự án khá nhiều, tôi chọn điểm 03 dự án (mỗi năm một dự án) để nghiên cứu. Các dự án được chọn phân tích đánh giá theo các chỉ tiêu vị trí khu đất; diện tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định, số lượng người tham gia đấu giá,… Cụ thể là 03 dự án đấu giá QSDĐ tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu được lựa chọn gồm:
bám đường 58 m, phường Đông Phong, TP Lai Châu (sau gọi tắt là dự án 1). - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ 7 phường Quyết Tiến, TP Lai Châu (sau gọi tắt là dự án 2).
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho các thửa đất thuộc lô CL-01, tổ 22 và các thửa đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong, thành phố Lai Châu (sau gọi tắt là dự án 3).
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiếp cận các cán bộ, hộ gia đình, cá nhân đã tham gia đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu để thu thập thông tin về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu theo mẫu phiếu đã được lập sẵn. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
* Đối với phiếu điều tra dành cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Tiến hành điều tra người đã tham gia quyền sử dụng đất của 03 dự án đấu giá được lựa chọn theo mẫu phiếu được lập sẵn theo các tiêu chí sau:
- Tính minh bạch của các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất: phương án đấu giá, vị trí, diện tích, giá khởi điểm, quy hoạch kế hoạch sử dụng khu đất.
-Ý kiến của người tham gia đấu giá về giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt cọc. - Quy chế đấu giá.
- Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá thị trường.
- Mức độ hài lòng của người tham gia đấu giá về phiên đấu giá, giá trả cho lô đất.
Số lượng người tham gia đấu giá tại 03 dự án là 163 người. Trong đó dự án 1 có 32 người, dự án 2 có 34 người, dự án 3 có 97 người. Như vậy lựa chọn điều tra, phỏng vấn tổng số 90 phiếu, mỗi dự án điều tra 30 phiếu.
* Đối với phiếu dành cho cán bộ thực hiện công tác đấu giá:
Bao gồm các thông tin về cán bộ quản lý, quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ. Tôi thực hiện điều tra 15 cán bộ quản lý thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (03 cán bộ), Phòng Tài chính - Kế hoạch (02 cán bộ), Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai QSDĐ (02 cán bộ), Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố (02 cán bộ), 03 cán bộ thuộc phường Đông Phong và 03 cán bộ thuộc
phường Quyết Tiến về các nội dung sau:
- Phương án đấu giá có nằm trong kế hoạch sử dụng đất không, có được xây dựng theo nhu cầu của địa phương không.
- Đánh giá về giá khởi điểm.
- Đánh giá việc thực hiện đúng quy chế của phiên đấu giá.
- Sau khi đấu giá người trúng đấu giá có được thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình.
2.3.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá từ 2016-2018.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở.
-Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel. - Thang đo Likert (Likert, 1932) được sử dụng để đánh giá về những nội dung đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo 3 mức độ cao, trung bình, thấp, và chỉ số đánh giá chung là số bình quân gia quyền của số lượng người trả lời (30 người) theo từng mức độ. Trong đó mức độ cao được gán hệ số 3; thấp được gán hệ số 1. Phân cấp đánh giá mức độ được tính toán theo nguyên tắc:
Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy số quan sát.
Tính độ lớn của khoảng chia (a): a = Max − Min
, trong đó n là bậc của thang đo.
n
Trong nghiên cứu sử dụng thang đo 3 bậc. Xác định thang đo:
+ Cao: ≥ (min +2a)
+ Trung bình: từ (min+2a) đến <(min+a) + Thấp: ≤(min+a)
Trường hợp bậc thang đo là 3 thì: a = (3-1)/3 = 0,67. Phân cấp mức độ đánh giá sự phổ biến về những nội dung phát sinh khiếu nại và tranh chấp về đất
đai được xác định:
+ Cao: ≥ 2,34
+ Trung bình: Từ 1,67 đến 2,34 + Thấp: ≤ 1,67
2.3.5. Phương pháp so sánh (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Tính mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm để đánh giá hiệu quả của dự án:
Giá trúng đấu giá MCL =
Giá khởi điểm
- Tính tỷ lệ giữa số người tham gia đấu giá với số người trúng đấu giá để đánh giá ảnh hưởng của số lượng người tham gia đấu giá đến kết quả đấu giá:
Số người tham gia đấu giá
Tỷ lệ = (lần)
Chương III
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN3.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU